受訪分析師認爲，發展商至今未面對定價壓力，即便土地成本降低，他們預料不會降低私宅售價。
去年9月開盤的曲水倫庭（Lentor Modern），單位地價相當于1204元，開盤中位數尺價爲2108元。若以此爲參考，這似乎意味著倫多花園項目的平均價可能低于尺價2000元。
政府6月將開始采用統一的建築樓面面積測量方式和定義，包括將冷氣機窗台（aircon ledge）等分層面積（void area）計入建築的總樓面面積（GFA）。冷氣機窗台一般占私宅可售面積的4％至5％，由于過去不計入總樓面面積中，發展商無形中“賺到免費空間”。采用新制度後，發展商可售面積相應少了4％至5％。
分析師：私宅售價未必下調
世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究主管宋明蔚接受《聯合早報》訪問時說，房價雖保持堅挺，但已初步顯露勢頭放緩迹象。像去年一些新項目如AMO Residences、曲水倫庭、麗福苑（LIV＠MB）和鑫麗嘉園（Piccadilly Grand），一開盤就售出逾七成單位。相比之下，今年新項目開盤首個周末只賣出約38％至60％。
發展商謹慎標地的心態，與火熱樓市形成對比，是否暗示下來私宅價格將趨軟？
然而，盡管私宅熱銷，近來幾幅政府售地的招標結果卻不如預期。例如去年11月，武吉知馬連路（Bukit Timah Link）和山景坡（Hillview Rise）的地段，分別吸引五方和四方競標，跟分析師早前預測兩地段各吸引六至10方競標相比，標地反應明顯不如預期。
她說：“總的來說，在房貸利率升到4％以上、去年9月政府進一步收緊借貸額度，以及去年底出現的裁員風等因素影響下，新私宅銷售明顯放緩……據說看房者和私宅需求也顯著減少。”
她說：“發展商現在面對建築成本和借貸成本增加，加上采用統一的建築面積測量方式和定義後，他們的項目可售面積減少了，所以我們不預期私宅售價會調低。“
根據市區重建局發布的最新數據，新私宅銷量連續三個月攀升，3月環比上漲13.6%，幾個新項目如萬景軒（The Botany at Dairy Farm）和莉豐嘉園（Tembusu Grand）一開盤就賣出五成左右。
盡管如此，博納産業（Propnex）研究與內容主管黃秀瑩則不認爲土地競標價走軟會造成下來私宅售價下調。
土地競標價往往與私宅售價有著密切關系。過去一年多來，私宅價格飙漲，主要原因之一就是之前發展商積極參與政府售地招標活動，導致土地競標價攀升。因此，發展商標地情況總是被視爲樓市風向標，可從中窺探樓市走向和下來私宅售價。
多地段招標同天截止 或導致競標價趨謹慎
合登集團（Huttons）高級研究主管李思德也不認爲土地競標價或私宅售價有下行趨勢。
他還說，最近倫多花園競標價較低，反映出發展商態度更謹慎，以及該地段可銷售面積減少，並不是直接預期私宅價格會下跌。
本月初的倫多花園（Lentor Gardens）地段招標結果反應更是冷淡，只收到一方投標，而且標價相當于容積率每平方英尺985元，是倫多區至今最低的競標價。
但他也說：“在經濟充滿不確定因素情況下，私宅價格整體仍處于上揚勢頭。發展商也沒面臨定價壓力，盡管他們注意到如果房價繼續有起沒落，買家的負擔能力會受影響。”
在這些地段中，藍振文和宋明蔚都看好種植園弄的執行共管公寓（EC）地段的競標反應。藍振文說，新EC供應不多，向來受組屋提升者和首次購房者歡迎，預料這幅地段會吸引不少發展商競標。
以倫多花園地段爲例，她認爲這個地段的單位地價雖爲985元，發展的項目平均售價預計仍爲尺價2100元左右。
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不過，宋明蔚提醒說，當數幅地段同一天招標截止時，發展商一般會難以“集中火力”，可能造成參與競標方較少，競標價也趨向謹慎。
分析師：新私宅銷售明顯放緩
政府下來有多幅地段同一天招標截止，包括6月27日截止的淡濱尼11道、濱海花園巷（Marina Gardens Lane），以及登加種植園弄（Plantation Close）等地段，還有7月18日截止的惹蘭登布樹（Jalan Tembusu）和淡濱尼62街等地段。
新私宅銷量連續三個月攀升
本地私宅市場依舊火熱，多個項目高價熱銷，但發展商標地反而更謹慎。近期幾幅政府售地反應不如市場預期，土地競標價也似有下跌。
戴玉祥産業（Edmund Tie）研究和咨詢部高級總監藍振文認爲，宏觀經濟和地緣政治的不確定陰霾，加上借貸成本增加和房貸限制收緊，抑制了買家的私宅需求。
他說：“只要地段具有吸引力，發展商就肯定會參與競標。隨著建築成本上升趨勢和利率居高不下，私宅價格只會繼續走高。”