商鋪投資的16個要素

投資商鋪與投資住宅有很大的不同，可以說：投資商鋪是一門藝術，是一門學問。其操作的難度遠遠大于住宅投資。

如果我們將時間的因素考慮進去，住宅投資幾乎毫無風險，商鋪投資則充滿了風險，在巨大收益的誘惑下蘊含著極大的損失。

除了繼承祖上的鋪面和因經濟自然發展造成的價值大幅上升，大部分成功的商鋪投資行爲有賴于投資人敏銳的市場洞察力和對城市規劃的先知先覺、以及對經濟發展的准確預期。

下面我們從16個方面對商鋪投資進行分析：

1、 地段

地段可以說是商鋪投資的第一先決條件，也是決定商鋪價值的首要條件。市中心的繁華鬧市區可能是商鋪最貴的地方，而在偏遠的、人迹罕至的臨街門面，我們只能稱其爲倉庫，價值甚至要低于同地段的住宅。繁華地段的商鋪雖好，但價格也極高。如果花了過高的代價買到的商鋪，其他各方面條件不好，造成租金太低，投資收益率就會大打折扣。可能還不如地段稍次、但其他各方面條件較好、租金收益也不錯的商鋪。事實上，確實有很多一類地段的鋪面單價和租金收益率都比不上二類地段的鋪面。畢竟，最熱鬧的地方不能與賣東西最多的地方劃上等號。

2、 臨街狀況

商鋪正因爲臨街才稱之爲商鋪，大部分的人不是因爲購物而購物，他們是在逛街的過程中産生了購買欲望才發生購買行爲，有85%的人會在逛商場的過程中臨時改變購買計劃。因此在商鋪投資中要注意：盡量購買臨大街，人們容易看見，也方便走到的鋪面。

臨大街比臨小街要好，在路口臨兩面街比臨一面街要好，走的人多的那一面比較好。當然，這一切必須靈活對待。在市場中的商鋪是另一種形式，也許面臨的只是一個過道，這種投資除了考慮以上原則，更要多方考慮其他因素。

3、 人流

你可以站在想要投資的門面前，統計每個時段路過的行人有多少。

走過的行人越多，該商鋪的潛力也就越大。

一般不統計路過的車輛，因爲行走的人才是購買的主體。但是需要注意的是，絕對不是路過的人多，買東西的人就會多，購買行爲與諸多要素有密切聯系。人流盡可以作爲購買商鋪的一個重要指標。

4、 駐留性

想使人在你這裏購物，要看人們願不願意在你這裏停留。

附近有沒有停車的地方，首先就不能指望會有人來逛，門前人行道狹窄、來往的人流永遠只是路過，也不能産生好的銷售業績。要知道，人們都是在悠閑的或受到某種刺激的情況下才容易産生購買沖動，所以，鋪面能否讓人們願意逗留，不産生匆忙離開的念頭很重要。

5、 購買習慣

你買服裝會到哪裏去買呢？買電器、買家具、買二手房會去哪裏買呢？所以如果人們買服裝都去服裝一條街的話，又新開了一條服裝街，那麽，在這裏投資就值得商榷。

人們的購買習慣一旦確定，要想改變非常不易。不要以爲附近沒有同行跟你競爭就沾沾自喜，要知道，大部分的購買行爲都發生在成行成市的地方。所以，新開發的商鋪一旦定錯位，可能面臨門庭冷落的風險。投資商鋪必須仔細研究人們的購買習慣。

6、 購買力

同樣地段的兩個小區，一個是購置的商品房，另外一個大部分是舊房的拆遷戶，那麽，商品房的小區就具有更大的購買力，生意也會好做，鋪面價值也相對較高。

猶太人說過：“做生意要針對女人和嘴巴。”

我說，“現在可以總結爲女人+小孩”

那麽，女人常逛的地方也就是購買力集中的地方，吸引兒童、孩子的業態自然生意不錯。

餐飲集中的地方也就是購買力集中的地方，有錢人多的地方就不用說了。投資商鋪要選購買力強的地方。

7、 便利性

一個很好的服務，一定要使需要他的人方便的得到。比如說，家具市場，如果附近交通不便利，那麽，如何運輸呢？一個不錯的酒樓，但是停車位不足；一個非常好的商場，但是要到達，一定要經過兩條地下過道。這樣的商鋪，能令人滿意嗎？

8、 商圈

每一個繁華的地方，都會形成一定的商圈。

那裏是人們吃喝玩樂、購物的天堂。並不一定局限于在城市的商業中心，在一個新城區形成的時候，一個新的商圈就形成了，往往集中在娛樂場所、餐飲場所或公司集中地。在偏城區，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那裏也就是人們活動的中心地帶。當然也是商鋪贏利的保證。

9、 規劃

現在看起來一切都很好，以後會不會改變呢？城市在變遷之中，本來熱鬧的市場，因爲附近居民的遷移，生意可能一落千丈。原來毫不起眼的鋪面，也可能因爲附近某個市場的興建而變得炙手可熱，價格翻倍上漲。道路的改建、拓寬，城市的整體規劃，都對商鋪的價值有極大的影響。如果能預先了解城市規劃，提前進行投資，可以獲得豐厚回報，如果對此毫不關心，必將蒙受巨大損失。

10、 地勢

鋪面不能低于門前的道路，凹下去的鋪面給人感覺不好，也不能上了幾級台階才進入鋪面，使人覺得不便。最好是與道路同高或稍高一兩級。千萬不要小看這一點，根據以往的經驗，每登上兩級台階，鋪面價值將下降一成。

11、 淨高

商鋪的淨高要超過住宅高度，使人沒有壓抑感，當然太高也毫無用處。一般有3.2-3.8米就可以了。大商場要有更高的空間。

12、 開間

商鋪的開間越大，價值越高。門口很小，進深很深的門面價值相應降低。在同等條件下，盡量選擇開間較大的商鋪。

13、 朝向

盡量避免朝正西或正西南的門面。陽光太烈，會造成商品褪色，空調費也會多出不少。光過于刺眼，也會影響客戶購物。萬一當地不許安裝遮陽篷，則更難辦。太陽光不能直射入店內的情況除外。

14、 比價

在投資商鋪之前，可以參考附近商鋪價格，也可以參考類似的鋪面。開發商的定價，往往高于市場價，動人的廣告宣傳，不能保證良好的投資收益。

15、 收益率

根據附近商鋪的租金，可以了解商鋪的投資收益率。年收益率20%或更高，基本上都是動人的神話故事。年收益率能達到10%以上就很不錯了，相對應的就是100萬的商鋪年租金在10萬以上。現在大部分的商鋪收益率在7%左右。低于5%的商鋪我們認爲是較差的，可能還比不上較好的住宅。必須注意的是，專業市場中的商鋪收益率應當高一些，因爲誰也不能預料得到，一個紅火的市場會不會突然冷下來？風險會大于獨立的臨街鋪面。

16、 發展

能夠預料得到商鋪將來的發展，那才是投資高手。人口會不會增多？市場已經建好會不會紅火？一條街都很冷清，有人低價抛售商鋪，價格會不會更低？積累長期的經驗，擁有對市場准確的判斷，超人的膽略，才能獲得不流于平庸的業績。