（新加坡眼按：作者是新加坡土生土長人士，曾作爲新加坡派駐中國外交官。她的買房記，不論是科普買房手續，還是在新加坡房市切入的角度及選房心得，都很值得我們參考。）
最近新加坡房價微跌，我兩年前已經開始有買房的念頭，現在是不是應該出手了？
連續4天分別和兩位中介去看房，一口氣看了十幾個樓盤，雖累得像狗，但也收獲不小。
購房學問多，我沒有在新加坡買過私宅，也沒有仔細研究過新加坡房地産政策，開始有點慌亂，有點lost。
首先是被中介使用的許多專業名詞和縮語搞得滿頭霧水，什麽QC、ABSD、TOP、CSC等等等。
（ 位于金融中心的72層高的公寓非常方便，但感覺就像被鐵籠子困的金絲雀）
（38平米都不到的一房要價120萬！）
（位于荷蘭村的房地産也一樣誘惑人，就是項目太大了，1千多戶啊）
（這個獲得很多獎項的房産，要是一眼看就想要它，絕對是第一眼情人）
還好經過幾天惡補，對購房名詞及其流程有不少了解。學習成果如下：
Booking Fee: 就是在中國的定金，簽購房意向必須付的。新加坡規定是5%的房費,還必須是現金, 以支票支付, 不能用公積金的錢，買家也必須在這個時候提交證件的複印件。
Exercise Fee: 就是簽購買合同時需要付的首付，要15%，若在付完定金的8周內沒有錢購房協議，定金就被沒收了。協商延長這個時間的可能較小，除非有特殊情況，在簽購房意向前作爲前提條件，向開發商提出要求。一般上，中介都會根據您的情況提供一些小貼士參考。
另外還有Stamp Duty, 就是我認知裏的購房契稅，分爲兩個部分；Stamp Duty 印花稅 3%和Additional Buyer Stamp Duty ABSD即額外買家印花稅 。印花稅3%大家一定要付的。而ADSD是根據擁有幾套房子來支付。
新加坡的購第一套無需支付ABSD，第二套7%，三套以上10%。永久居民第一套房需支付4%，第二套10%，三套以上10%。外國人或企業不管多少套，ABSD都是15%。這些稅款要在簽署購房合同的8周前支付，即先付掉稅費，再簽購房合同。
要買房可先要盤算一下銀兩足夠嗎，不夠可以明年再來。
（交款時間表，是不是有點複雜？）
地段與地點一樣重要！
越靠近地鐵價錢越貴，但也容易出租！
另外，我比較相信風水，也找來了兩儀命苑的風水專家林瑞翔老師。他提供了我購房地點的參考意見：
1. 不要買不規則地塊，尤其是三角形那種。
2.房産處周邊最好不要一出來就看得到宗教標志，因此最好遠離宗教場所。
3. 4號、13號不是一定不好。朝向最重要。不好的朝向難出租或會使得房客睡不著要搬走。若是一家子住，就一定要選擇neutral 的朝向家裏才會和諧。有些朝向只適合女士住，男人住在裏面就會受窩囊氣。
4. 忌諱房子與機房和垃圾收集站靠的太近，更忌諱垃圾槽在你要購買那個單元的樓下。
5. 不是有水就好。若是水往低處流，那靠近低處的房子比在高處的好。水爲財，除非我要給鄰居打工。
6.門口有水勝過門後有水。很多人會因爲怕遊泳池吵而選擇背向遊泳池的單元。這在風水上是不好的。他讓我一定記得!
靠近烏節路，三角形的地塊絕對是NO NO!
還是三角形的，怎麽看起來像切剩下的蛋糕呢？
0404真的是恭喜恭喜嗎？
左青龍、右白虎、前朱雀、後玄武。。朱雀喜歡水，玄武要有山！
購房預算與貸款
我把上海朋友給的“購房方子”給了中介，並告知了我的預算。這下好了，中介找來的房子都很小、很貴（都是130萬以上的）。我算了算，從booking fee到 stamp duty，至少要准備30%的現金, 看中介提供的那間幾件較便宜的，也得有30-40萬的現金。看來，沒有家財萬貫就不要奢望當地主婆了。
不是聽說那個exercise fee能用CPF嗎？
我很早就不是HDB的房奴了，雖是無債一身輕，但是根據規定和計算，我的CPF的普通賬戶內還必須留下至少8萬元的最低存款。
不夠貸款嘛！要不銀行哪會有生意？
中介介紹了幾家本地銀行，但是朋友早早給打了預防針說貸款可能困難，要不新加坡那些房子早被人買了，還等我？我心想，應該不會吧！好奇想知道銀行會借我多少錢。
雖然政府收緊了房貸條件，銀行必須根據金融管理局制定的嚴格房貸條件放貸，但是每間銀行要求的相關文件可能有所差異。我咨詢了四家銀行，分別有不同的要求，可貸的款項也有所差異，服務態度卻非常一致。負責貸款業務的銀行職員像是我來討債似的，都是冰山美人，非常非常的cool，看到我這個潛在客戶，沒有一點積極性，到底是生意是太好還是生意太差？來貸款的客人是給銀行送錢來的，又不是來要飯，服務可不可以熱情一點？
有一家銀行需要我提供半年的稅單和公積金繳交證明。看了材料後淡淡的說：若是130萬的房子，銀行只能放貸給你60萬。這個姑娘一聽說公司是我自己開的，立馬改口說只能貸30萬。她把我和其他小販、出租車師機都歸納爲即自雇人士。怎麽在國外，人家創業叫企業家、叫老板，新加坡就叫自雇人士呢？可真長見識了！
另外一家也要半年的稅單和公積金證明，還額外要了信用卡賬單和每月的工資單證明，他說若能提供，銀行可能會考慮房貸60萬。態度和前面那個冰美人一樣cool。
朋友說找外國銀行可能會好一點，我就找了一家問。這一家最好說話，負責人說他們可以借我90萬，條件很簡單，只要我把等額的錢押在他們銀行就可以放貸給我。“要90萬Ok的，你就把90萬存入我們銀行的定期戶口就行了。”你說這家銀行可愛嗎？讓我用自己的錢，借貸款給自己，還得付他利息，這生意無本萬利啊！
新加坡真的就買房容易貸款難嗎？我不信，沒經過中介介紹，我又自己找到了住家附近的那家我在中國工作時使用的銀行。負責人不在，但很快就回了我電話，客氣地說擁有自己公司的客戶，只需要兩年的稅單和公積金繳交證明即可申請貸款，不過需要經過評估才可以放貸，也要先看到購房意向書，一般可放貸60-70%。
心想，還是外來銀行更懂得做生意。可後來我才得知，由房産中介介紹進銀行的客人，銀行都得給傭金，分的羹少了，服務態度自然也提不起勁了。若是自己找上門的客人，銀行服務人員就可以不用把傭金分出去。還是那句老話，錢不是萬能的，但是沒有錢卻萬萬不能！若購房需要貸款，恐怕真的要披荊斬棘了。
這是工程進度，提早完成就提早繳費
現在談談付款時間，和中國有點不一樣。賣期房付款期限一般至少有9個階段。在簽署了購房意向與繳了5%定金後的6-8星期開始，按照以下程序付款：
第一期（6-8周後）：交15%的首付，3%印花稅和7%額外買家印花稅（如有）。
第二期 （6-12月後）：10%打樁
第三期（6-9個月後）：10%
第四期（3-6個月後）5%
第五期（3-6個月後）5%
第六期（3-6個月後）5%
第七期（3-6個月後）5%
第八期（3-6個月後）25%
第九期（6-12個月後）15%
若是要買的房子建造進度快，付款的速度也會加快。
內部裝修都很到位
看了都心癢癢
中介費
在看房過程中我也悟到購房玄機。中介帶去看的房子都是期房。爲啥呢？好奇怪！原來期房才有傭金，一般1%或2%。已經TOP（即交房）的樓盤，中介是沒有興趣帶你去的，傭金不是沒有就是少得可憐，可能0.5%都不到。另外也得知，二手房的中介費是最最最低的了，傻瓜才帶你去看呢！還有，千萬不要炫耀你認識哪個哪個開發商。買方若直接找去等于零傭金，沒有一個房産中介想白做， 不要澆滅他爲你服務的熱忱。
另外，當你發現中介“苦口婆心”，給你一堆“專業意見”和告訴你該房子能租很高的租金時，你千萬也要留個心眼。我看了一處位于市中心的樓盤，地段和地點都好，永久地契，附近國際學校、管理大學、藝術學院和各類私校很多。中介看我對僅僅剩四樓的單元有點忌諱，就極力推薦#04-04, 說是剩下的最好的房型，還天花亂墜把#04-04說成了大吉大利的“恭喜、恭喜”！我幾乎被打動了但心裏總還帶一點懷疑。爲啥他這麽賣力地推銷？
側面打聽得知，該處樓盤開發商要快點出售剩余的幾間房，給了5%的傭金！這可是比一貫的傭金多出好幾個點。一套135萬的房子，傭金你們可以想象一下。獎勵好誘人！這嘴自然甜，房子自然就完美無缺了！
靠近甲級辦公樓或靠近學校的地點都是棒棒哒！容易出租！
爲什麽會有這麽高的中介費呢？原來新加坡政府是通過一個叫發展商合格證書（QC）措施來控制市場的私宅供應，制止開發商大量開發，爲房地産市場降溫。QC的制度規定：凡有外國股東的發展商，必須在五年內完成所發展的私宅項目，並在拿到臨時入夥證的兩年內賣出所有單位，否則就得繳付罰金。
很多上市的房地産公司都有外國股東，所以均受QC條例影響。這類延長費是按地段地皮價和未售出單位占比計算的，第一年、第二年和第三年的延長費分別是未售出單位地皮價的8％、16％和24％。一旦逾期未售，所有未售出單位將按以上比率繳付罰金。政策就逼得開發商必須想辦法賣掉所有房子了。
到網上查了一下， 2015年首三個月，發展商爲那些完工超過兩年的未售公寓單位，已支付約1億1900萬元的延長費。今年又將有13個房地産項目的700多個私宅單位將受QC條例影響，須支付延長費接近1億元。
突然腦洞大開，這是否意味著可以再等一等才進場呢？
這幾天的獵屋行動讓我開眼界、長見識，值得一記。 這些 “房事” 中的奧妙恐怕也只有自己親身體驗過才能知曉！我懂了！
傅瓊花
傅瓊花是新加坡前駐華外交官和新加坡外交部副司長，新加坡本土華人，畢業于新加坡國立大學，上海大學在讀社會學博士，曾在新加坡外交部任職12年，先後在新加坡駐廈門和上海總領事館工作。現爲新加坡南洋理工大學特約高級講師，也經常受聘在中國各地大學、黨校、行政學院等講課，研究領域涉及新加坡公共政策、公共管理、社區與基層管理等。作者頻繁穿梭于中新兩國，觀察中國有著獨特的視角，結合新加坡城市化發展曆程和公共管理方面的經驗，述說感悟，與衆分享。
