2021年新加坡最大的樓盤鑫悅府（Normanton Park）終于要在明天（1月16日）開盤了。 其實早在開盤前，已經有上萬人提前看房，就爲了明天開盤時搶一個好位置。鑫悅府爲何如此火爆，我們了解到一個很關鍵的因素是高租金。很多中介提到過這片區域租金奇高，高到什麽程度呢，一臥租金3600新幣，兩臥租金4800新幣，三臥租金7000新幣。這個租金要是放在烏節路、CBD並不誇張，可是這片區域何德何能值得這麽高的租金？又是誰“人傻錢多”選擇租在這裏呢？抑制不住好奇，我們就對這片區域做了一次地毯式排查，很有可能挖出了高租金背後的産業秘密。 
高租金實錘
這片區域的租金高得有多離譜呢？我們先來對比一下。根據新加坡權威價格比對網站Money Smart的數據，靠近市中心、以公寓紮堆而出名的紐頓（Newton），三臥公寓的價格不過5000新幣，公寓裏合租一個臥室價格是1300新幣。
往東去到最靠近CBD的區域中心巴耶利峇（Paya Lebar），三臥公寓降到了3800新幣，公寓裏的一個房間是1000新幣。
再往東去到巴西立（Pasir Ris），三臥公寓的價格已經低于3000新幣，來到了2700新幣。
往北去到兀蘭（Woodlands），三臥公寓同樣是低于3000新幣，三臥組屋甚至只要1800新幣。公寓和組屋裏一個房間的價格分別是800新幣和550新幣。
全島比下來，爲數不多能和這個區域租金媲美的就是烏節路（Orchard）了。烏節路的三臥公寓平均租金7000新幣，剛好能打個平手。一臥公寓的均價是4000新幣。可問題是，我們說的這個地區既不是烏節路，也不是CBD，一臥3500新幣的價格就算得上離譜。我們順著中介給出的數據，找到了撐起這片區域逆天租金的罪魁禍首—— One North Residences。
這個公寓建得不高，戶數不多不少405戶，從外觀上來看，只能說是平平無奇。
于是我們大膽推斷，這是個例。大概率就是幾個錢多的租戶租在這裏了吧。可是中介甩回來的數據很快就讓我們啪啪打臉，長長的列表，一臥到三臥租金穩步攀升，而且租約2016年到2020年開始的都有。
中介不嫌事多，還補了一刀，你們要不要先看看周圍公寓的租金再來跟我理論？我們順著中介給的線索，順藤摸瓜找到了距離One North Residences步行僅650米遠的另一處公寓—— The Rochester Residences。
它的租金又一次打破了我們的想象！在這裏，一臥租金居然飙到了7500新幣！兩臥三臥正常一點，但仍然是讓人望塵莫及的5800新幣和8500新幣。外觀上看，除了高，好像也沒什麽特別的（甚至還覺得有點舊舊的）。 
這就有點意思了，這片區域的逆天租金確實值得我們好好扒一扒。
高租金的背後
帶著疑問，我們對這片區域仔細排查了一通。反複推敲之後發現，撐起這裏租金的不是別的，就是成片的科技公司。
雖然圖上已經標出了一些，但是這片區域的科技公司，真的多到一張圖標不下。比如距離前文提到的兩處公寓幾乎相同距離、步行不到10分鍾的啓奧生物醫藥園（Biopolis）。醫藥園裏入駐公司有牛津疫苗的開發公司阿斯利康（AstraZeneca），還有哈佛大學教授領導的癌症科學研究院（Cancer Science Institute of Singapore，CSI）。
比如距離The Rochester Residences 400米的世界頂級商學院ESSEC Business School。
再比如距離One North Residence不到500米的冬海集團總部（SEA Group）。冬海集團不用多說，股票在過去一年翻了五倍不止，一躍甩開一衆老牌銀行、地産公司，成爲新加坡市值第一的公司。冬海本質上是一家互聯網公司，主要業務是遊戲、電商和數字支付。電商業務說的就是它旗下漲勢同樣迅猛的Shopee。
Shopee的選址，同樣定在了這片區域。總部冬海集團到Shopee，直線距離也就1公裏。但是圍繞著冬海集團總部和Shopee周圍的，卻是新加坡的兩大産業園：A*STAR産業園和科學園（Science Park）。
在這個兩個産業園的中間，還夾著新加坡國立大學。由此看來，這樣的布局可能是政府有意爲之。之前的文章裏也分析過，高校和産業園集群，是硅谷模式的兩要素，因此這片區域或許是全新加坡最有可能成爲科技中心的地方。
與科技中心相對應的，就是人才，和他們支付得起的高租金。
一房難求
高科技人才薪水高，因此付得起高額的租金，這一點無須再論證。可問題是，高科技人才也不傻，憑什麽他們就得付高出市場價的租金？這個問題用通俗的經濟理論解釋就是：供需關系決定價格。高科技公司的發展速度快，對應的員工增加也迅速。比如Shopee2015年才成立，2020年但是總部的員工數量就過了8000（更不要說在馬來西亞、印尼、泰國、甚至中國的員工）。再比如字節跳動屢屢放出的擴招信號，去年2月擴招6000，下半年再度擴招1萬，現在已經是員工數量過10萬的龐然大物。
（Shopee 2019年新建的大樓，爲了容納更多的員工）科技公司大規模招人，這些新招員工就得有地方住。是選擇房租低通勤時間長，還是房租高通勤時間短？對于這些動不動就要加班的人來說，巨大的工作壓力基本上壓縮了所有的通勤時間。所以他們甯願住在靠近公司的地方，甯願付出更高的價格。畢竟，他們的時間，比房租更貴。
科技公司周圍的房租怪圈
科技公司周圍的房租高，不止發生在新加坡，早就成了一個全球現象。北京海澱的華清嘉園就是這樣一個神奇的小區。背靠著清華、北大都不算什麽，光看小區門口你可能當它是某個菜市場旁邊的小區。
只不過這個小區的房價早已突破每平12萬大關，房租也跟著過萬，但仍然是一臥難求。可是這個小區裏走出的互聯網企業，兩只手都數不過來。那些年的校內、暴風影音、飯否、抓蝦、酷我、美麗說，還有這些年的美團、字節跳動等等。說它是科技公司周圍的小區都委屈了它，至今很多人都當它互聯網創業者的天堂。如果說華清嘉園的房價是隨著它孕育的互聯網企業慢慢漲起來的，那麽望京的房價完全可以概括爲一夜暴漲。一切都源于阿裏巴巴的1萬名員工進駐望京CBD的消息。消息一出來，望京的租客房東都不開心。租客們知道自己躲不過必然上漲的租金，房東們只恨當初怎麽不多買一套。
科技公司可以拉動一個地方的租金，也可以讓一個地方的租金瞬間跳水。比如拼多多外派員工到中國其他省市，上海長甯區拼多多總部周圍的租金立刻就出現了大跳水。
不得不說，科技的發展，越來越牽動著財富和人才流動的方向。
高租金區的變量
說回新加坡。今年，這塊租金逆天的區域出現了一個變量。這個變量就是號稱2021最大房産項目的鑫悅府。1800多戶的量級，放在新加坡任何區域都能攪動市場。 它與科學園的距離，不誇張地說就是，過一條馬路。
這樣的地理位置，足矣讓迫切需要住得近的高薪人才心動。當然，這片區域的優勢遠不止一個位置。靠近兩條高速路的便利交通和臨近肯特崗公園的優美環境，同樣也是吸引名企的特質。這片區域的未來租客大部分是在附近工作的高科技人才，他們收入水平高，也願意支付合理的租金。而且他們人數衆多，因此出租率也高。除了高科技人才，國大、埃塞克商學院的學生（尤其是留學生）也有強烈的租房需求。不禁讓人對這片區域未來的租金充滿了好奇。聽前面那位中介說，光看租金高低的都是外行，內行看的是租售比，也就是房子月租金和售價之間的比例。
好的租售比一般在1∶300～1:200，也就是說，房子租出去16年到25年可以收回買房成本。以這片區域一臥每月3500新幣的租金，和一臥平均800,000的開盤價來說，租售比計算出來是1:228.5， 也就是說，租滿19年就可以收回本金。是不是劃算，我們也可以和其他地區的房子比一比。比如市場上能租到3500新幣一個月的烏節路，它的房價更高，因此租售比就會被拉低。對于買房的人來說，租售比越高，當然是越能更快收回本金了。未來這片區域的房價租金會怎麽走，還真說不准。但可以肯定的是，這片森林裏只要出現一只新獨角獸，房價租金都會爲之顫動。 重量級項目正式開盤首日，成交量如何，就是用真金白銀投票來檢驗市場認可度。所以，不論買不買，都值得關注。說是萬衆矚目也不爲過吧。 — END —