新加坡區域是如何劃分的
房産稅到底怎麽算
全面解析貸款問題
01
新加坡區域劃分及詳細介紹
新加坡是由一個本島和大約63個小島組成。本島從東到西約42公裏，從南到北約23公裏。包括所有大小島在內，總面積爲682平方公裏，本島實際面積和北京差不多大。整個城市劃分成五大區域：東區，東北區，北區，西區和中央區。
五大社區之下，又可以細分爲28個郵區。對于購房者來說也可以按照另一種方式進行參考。如下圖所示分爲三大塊：中央核心區域CCR <Core Central Region> ，中央邊緣區域RCR <Rest of Central Region> ，中央以外區域OCR <Out of Central Region>(包括西區，北區，東北區和東區在內）。
//中央核心區域 Core Central Region//
中央核心區包括第1，4，9, 10，11郵區
第一郵區 (D1)：中央商業區，包括牛車水，來福士，濱海灣一帶
第四郵區(D4)：包括聖淘沙，花柏山，直落布蘭雅 （聖淘沙以別墅和高檔公寓爲主）
第九郵區(D9)：包括烏節路，裏峇峇利，索美塞
第十郵區(D10)：包括武吉知馬，東陵路(領事館區），荷蘭路
第十一郵區(D11)：包括諾維娜（醫療中心Medical Hub）紐頓，湯申，武吉知馬
這部分的住宅均價基本在2萬-5萬新幣/平方米
//中央邊緣區域 Rest of Central Region//
中央邊緣區域，包括碧山，大巴窯，馬裏士它，波東巴西，女皇鎮，中峇魯，紅山，金文泰，東海岸，加冷，阿欲尼
這部分的住宅均價在1.8-3萬新幣/平方米
//中央以外區域 Out of Central Region//
新加坡最大區域，房價相對于前面兩個區域相對比較優惠，屬于大衆市場，包括地段如東區的勿落，四美，丹娜美拉，淡濱尼，巴西立；東北區的實龍港，盛港，榜鵝；北區的兀蘭，義順，三巴旺，楊厝港；西區的蔡厝港，武吉巴督，裕廊區等
這部分的住宅均價在1.2萬-1.8萬新幣/平方米
熱門投資區域
傳統上，第1郵區(濱海灣) 新加坡的新市區，金沙酒店和賭場都是重金打造的新地標；第4郵區(聖淘沙) 著名海景度假區，政府打造聖淘沙爲“旅遊島”，島上有大型賭場、環球影城/Universl、海灘等觀光景點，基本是人人必來的新加坡景點；第9郵區(烏節路,索美塞)新加坡著名購物商圈；第10郵區(武吉知馬)靠近名校南洋小學，華僑中學，萊福士女子小學等，還覆蓋新加坡最頂級的優質洋房；第11郵區(諾維娜)高檔醫療辦公中心；第15郵區(東海岸) 新加坡的濱海區, 這裏不但海景優美、名校立林、交通方便，並且還是著名美食區，在房價和租金上都會高于郊區地段。
這幾大區域都是投資者的首選，金融和旅遊的兩大結合讓這幾大區域。
政府未來規劃重點區域
相比較于價格城市最中心板塊，新加坡政府也在大力打造建設中央以外區域OCR，其中有幾大區域值得我們關注。
1.第22郵區 (裕廊、大士工業區)
2015年因爲新馬高鐵(Singapore-Kuala Lumpur)其中一端將在此建立，裕廊區被重新定義並且得到完善發展。西區是CBD以外最大的商業節點，也是首屈一指的高科技制造中心，由裕廊創新區(JID)及其周邊的裕廊和大士工業區組成，將利用改善的運輸聯系和TUAS碼頭的全球海上連通性，促進貨物、服務和人員的無縫流動。世界一流大學也使西部門戶成爲企業、學術界和人才會面、交流和合作的理想場所。
2.第25郵區 (兀蘭區域中心)
兀蘭區域中心作爲政府土地使用計劃裏新加坡四大規劃區域中心之一，將成爲繼淡濱尼，裕廊之後新加坡的又一個區域中心。計劃由傳統的工業區域發展成集工業、商業、交通運輸業爲一體的綜合區域.
3.第19郵區 (榜鵝區域)
截至2016年3月，榜鵝的居民人口已達11萬8100人，預計到2025年至少有25萬人口。作爲衡量經濟指標之一的人口數量，人口的增大將帶來更多的消費、居住和就業需求。榜鵝數碼園區、新加坡理工大學、裕廊集團商業園、榜鵝綠廊、集市村、跨島線延長線等新企劃的落實，將榜鵝定位成北岸創新中心和教育走廊。作爲一個重要的成長區域，越來越多就業機會將出現在新加坡北及東北區域。
02
購房稅、律師費
以及貸款等相關問題
印花稅BSD
(Buyer’s Stamp Duty)
印花稅是對房産購買過程中的商業和法律文件征收的稅。買家應在簽訂購買合同（執行購買權）之日起14日內繳納，印花稅可以使用現金或公積金(CPF)支付。根據買入價格分段階梯收取，大致如下：
買入價格（新幣）稅率18$萬以內1%18$萬 – 36$萬以內2%36$萬-$100萬以內3%$100萬以上4%
買房印花稅(BSD)按照以下方式計算:
– 價格少于或等于新幣100萬的房産
印花稅 = 房屋價格 X 3% – $5400
– 價格高于新幣100萬的房産
印花稅 = 房屋價格 X 4% – $15400
額外印花稅ABSD
(Additional Buyer‘s Stamp Duty)
是政府用來控制房價的舉措，每套房産除了需要繳納印花稅以外，還需要支付一筆額外印花稅。2018年，額外印花稅再次上漲，新數據如下圖所示。
獨立買房需繳納的額外印花稅 買家類型 第一套 第二套 第三套
新加坡公民 0% 12% 15%
新加坡PR 5% 15% 15%
外籍人士 20% 20% 20%
購房需要繳納稅費爲=印花稅+額外印花稅
以第一套房産爲例：
公民
100w新幣以下房産：3%(印花稅)
100w新幣以上房産：4%(印花稅)
永久居民(PR）
100w新幣以下房産：
3%(印花稅)+5%(額外印花稅)=8%印花稅。
100w新幣以上房産：
4%(印花稅)+5%(額外印花稅)=9%印花稅
外籍人士
100w新幣以下房産：
3%(印花稅)+20%(額外印花稅)=23%印花稅。
100w新幣以上房産：
4%(印花稅)+20%(額外印花稅)=24%印花稅
<不過，按照自由貿易協定，如果您是美國公民、瑞士公民或綠卡、冰島公民或綠卡、列支敦士敦公民或綠卡的話，那就恭喜您，享受免除額外印花稅的待遇>
律師費
新加坡不像國內有房産交易中心，在新加坡買房或者賣房時，都需要經過律師協助辦理手續，您的代理律師會幫助您處理一整套買賣業務的辦理。200萬新幣以下的房産，按照目前市場費用來算，一般爲2500～3000新幣左右。
貸款
額度
在新加坡，包括外國人在內的購房人士都是可以跟本地銀行申請貸款的。一般外國人最多可申請貸款60-70%，在新加坡工作的外國人或者綠卡PR持有者最多能跟銀行申請到75％的貸款。這主要取決于銀行對個人所做出的信用評估。銀行將根據貸款人的貸款金額，貸款期限和貸款方案計算月付數額。通常會需要客戶提供收入證明，包括工資單（3～6個月）、銀行流水單、銀行存單、個人所得稅等資料辦理評估。這部分必須向銀行的專業貸款顧問咨詢。或者找您的房屋經紀協助辦理。
利率
新加坡市場上的銀行貸款大致分爲三類：
基准利率挂鈎配套(浮動利率配套)
基准利率分成兩種<SIBOR>和<SOR>
a. SIBOR(Singapore Interbank Offered Rate-新加坡銀行同業拆放利率)：指的是新加坡金融市場上的銀行與銀行同業之間的拆出、借入資金的息率。通常有一個月和三個月的配套可選，利率變化幅度比SOR小，相對穩定，適用于偏好還貸額相對穩定的人群。
b. SOR(Swap Offer Rate-新元掉期利率)：由美元兌換新元的彙率而定，通常有一個月和三個月的配套可選，利率變化幅度較大，每月還貸數額不定，在利率下行的環境下很有優勢，適用于風險承受能力較大的人群。
參考鏈接：https://www.abs.org.sg/rates-sibor
銀行內部利率挂鈎配套(浮動利率配套)
a. BR(Board Rate-銀行內定利率)：主要根據銀行內部資金成本而定，一般不透明，銀行可以自行調整。
b. FHR(Fixed Deposit Home Rate-固定存款利率)：銀行定期存款利率，拿FHR6來說就是指代6個月的定期存款利率。在這個基礎上加上利息，就是總的利率了。舉例說明，假如貸款配套上面寫的利率是FHR6+1.46%，FHR6是0.2%，銀行貸款利息是1.46%，總利率就是1.66%。一般說來FHR比較穩定，因爲如果銀行調高利率就要支付定存客戶更多利息，會有一定的成本風險在。
固定利率配套
固定利率相對于浮動利率而言，利率較高。優勢是在其前面2-3年內利率是固定的，之後就是按照浮動利率來計算，這在一定程度上可以抵禦利息驟升的風險。
浮動利率和固定利率均各有利弊，買家可根據各個銀行的配套和促銷活動進行選擇，找到最合適的配套方案。
03
賣房需要繳納的印花稅
賣家印花稅
(Seller’s Stamp Duty)
跟國內一樣，新加坡也會根據持屋年份的不同來繳納賣房印花稅。
賣房需繳納的印花稅 持有年限 稅率
一年內 12%
一到二年 8%
二到三年 4%
三年以上 0%
總結
大家可以根據個人的需求對比商業投資和自住用房來進行置業的區域選擇。盡管政府出台了一系列控制房價的降溫措施，2018年時，新加坡房價依舊上漲了7.9%，與摩根士丹利2017年的預期的“2018年新加坡房價漲8%”，只有些微差別。根據摩根士丹利報告表明，此輪上漲趨勢至少延續到2020年。並且，摩根士丹利經濟學家之後的預測是說：由于軟實力強、供應量下降、新幣堅挺、政府規劃穩妥而持久，以及新加坡單身家庭一直在上升，到了2030年，房價更會翻番，全島平均尺價會達到2900新元，幾乎是目前平均尺價1500元新元的兩倍。這聽上去簡直不敢相信的情況之前就是發生過的。2009年至2013年期間，由于全球低利率環境和發達經濟體量化寬松的影響，新加坡的房價曾飙升逾60%。總體來說新加坡的房産市場不像其他城市如香港、慕尼黑、多倫多、溫哥華、阿姆斯特丹和倫敦等，存在著較大的泡沫風險。如果真的是個人剛需所用，在能力足夠的情況下基本早買早收益。
End
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