新加坡整體私宅價格出現自去年7月新一輪降溫措施推出以來的首次回彈，在今年第二季扭轉過去兩個季度的跌勢，各類型房地産的價格也都上揚。上半年樓市事態如何？下半年又將怎樣發展？—吳洲來爲您進行全面解析！
在分析新加坡樓市之前，吳洲先帶您了解一下亞洲經濟形勢。2019年上半年，盡管亞洲未來增長可能隨著區域經濟成熟和人口老齡化而放緩，但整體而言，亞洲域增長仍有望超越其他地區的發達和新興經濟體。在保護主義擡頭、全球經濟疲弱的大環境下，亞洲各國依然崇尚自由貿易，並持續推進體制改革以改善商業環境，一些區域國家仍享有人口紅利，這些因素都將持續推動亞洲增長。
展望未來，區域新興經濟體的城市化進程和中産群體仍有很大增長空間，各國也將繼續大力投資基礎設施建設和人力資本，區域經濟將繼續朝全球化和一體化邁進，新加坡作爲區域焦點，自然會借得區域發展得東風，持續向前發展。
一直以來，新加坡樓市備受世界買家青睐，新加坡的樓市近幾年雖然還出現了波動，但也基本上度過了“煎熬時期”—新加坡政府擔心房地産市場過熱，在2009年開始引入住宅房地産的限制措施，包括政府規定借款人每月按揭還款額不得超過收入的60%，同時對房屋交易征收高額印花稅等，調控措施之後新加坡房價在2013年見頂，隨後便開始長達數年的下跌。
新加坡政府此前曾多次表態，不會放松自2009年以來實施的管控措施，他們擔心一旦放松可能導致地産泡沫再起。不過，新加坡房價直到2017年三季度開始一度重回漲勢。2018年7月，新加坡金融管理局、國家發展部和財政部聯合公告表示，新加坡將上調購買住宅物業的額外買方印花稅稅率，並收緊貸款限額。
據悉，額外買方印花稅是新加坡政府于2011年推出的爲住宅類房産降溫的措施之一，是在繳納固定印花稅外，需要額外支付的買方印花稅，目的在于緩解當地和國外住宅物業買家的強勁投資需求，確保新加坡人依然可以買得起當地住宅。
客觀而言，去年這輪措施或許達到政府鞏固和調整市場周期的目的，但論成效，它其實不如2013年那一輪降溫措施。2013年那一輪措施出台直接導致私宅成交量跌幅超過一半，房價連續下跌三年，是1975年以來最長跌勢。相比之下，去年7月得降溫措施雖然抑制了集體出售市場得火熱，但是新加坡樓市似乎更具有韌性，沒有顯著波動。
吳洲覺得盡管有降溫措施，但私宅價格應該會持續穩定。這是因爲發展商之前在集體出售熱潮中的購地成本較高，難以削價賣出私宅，而且發展商的持守能力強，更傾向于維持售價，而不願以較低價傾銷單位。隨著新加坡家庭的收入增加，無論是自住或供投資用途，私宅需求必然逐步增加。
即便是飽經風霜的2018年下半年樓市，吳洲認爲有幾個樓盤依然堅挺。其中銷售業績最好的爲英雅苑。英雅苑（Park Colonial）位于第13區的實龍崗路上段（Upper Serangoon Road），占地約19547 平方米，容積率爲3.0，項目是屬于99年地契，共有805個單位，目前售出638個單位，售出比率高達78%。
銷售業績第二好的是The Tre Ver。The TreVer是位于新加坡第13區波東巴西的一個私人住宅。項目的地段面向加冷河，之前屬于Raintree Gardens，所處地段占地約18711平方米，地契爲99年。這個項目共有729個單位，目前已售出569個，售出比率高達78%。
銷售業績排名第三的是Riverfront Residences, Riverfront Residences 位于第19區的後港區（Hougang），占地約36811平方米，容積率爲1.8，項目爲99年地契，共有1451個私宅單位，去年開盤至今已售出1028個單位，售出比達到70%。
排名4、5的分別爲Mayfair Gardens和尚景苑，售出比率爲67%和55%。
新加坡知名房地産公司凱德集團在2019年1月14日宣布，將通過一次現金加股票交易，以70.4億新元的價格收購淡馬錫旗下房地産公司Ascendas-Singbridge Pte。據悉，此項交易將誕生亞洲最大的房地産公司，總資産將達到860億美元。在誕生亞洲最大房地産公司的同時，新加坡房地産市場也再迅速回溫。
關于2019年的新加坡樓市，吳洲認爲，上半年私宅價格走高主要是因爲其中新登場非有地私宅的比重較高，占新私宅總銷量過半，而近期的新私宅也都以創下新基准價格的售價賣出。
2019年下半年市場預計有至少14個新私宅項目登場，其中包括兩個上千單位的大型項目。這些新私宅項目中，有五個是擁有超過500個單位的中大型項目，大多在第三季推出。位于金文泰的錦泰門第（Parc Clematis）和甘榜峇魯的南峰雅苑（Avenue South Residences）分別有 1468個和 1074個單位，屬于超大型私宅項目。
1. 錦泰門第公寓
坐落于金文泰地鐵站旁邊的錦泰門第公寓（ParcClematis）建于前偉詩園集體出售項目地段，新海逸占一半股份的合資公司去年初以8億4089萬元買下該地段，重新發展的單位數比原有的436個翻了三倍。這也是本地首個主打“共同生活空間”概念的私宅項目，私宅住戶將共享廚房、用餐處所和洗衣間等設施，該公寓爲99地契項目。
2.Haus on Handy
著名地産開發商城市發展集團CDL在6月29日爲其新項目Haus OnHandy公寓舉行獨家預售。該項目位于第九區多美歌，距離地鐵站僅3分鍾。該公寓是由一棟9層大樓和一棟12層大樓組成，共188個99年地契單位。
3.柏傲景
柏傲景(Juniper Hill）位于第10區的武吉知馬區，柏傲景的地段是由新加坡上市發展商長春産業在2017年集體出售時成功收購。柏傲景的地段土地面積約5619平方米，容積率爲1.6，是屬于永久地契。項目包括1棟12層樓高的建築，共有115個私宅單位。
4.南峰雅苑
南峰雅苑（Avenue SouthResidences）位于新加坡中部第3郵區，靠近Outram Park地鐵轉換站，是一項嶄新的綜合開發項目，該項目由1074個住宅單元和8個商業空間及公共設施組成，地契爲99年。
5.Sloane Residences
Sloane Residences是一棟12層的豪華永久地契公寓，該項目位于新加坡第10區的紐頓，由長成控股、式佳國際聯合開發，共計80個單位。
6.濱海名彙
濱海名彙（Midtown Bay）位于第7區，坐落在尼诰大道（Nicoll Highway）和密駝路（MiddleRoad）的交界處。該私宅屬于武吉士區大型綜合項目GuocoMidtown（國浩時代城）的一部分。項目是一棟33層高的建築，共有219個私宅單位，屬于99年地契。
7.Amber Sea
Amber Sea公寓位于第15區的馬林百列，是由新加坡最著名發展商遠東機構開發的一座22層樓高的豪華海景房，共132個永久地契單位。
8. Royal Green
Royal Green公寓坐落于第9區的武吉知馬路，由長春産業開發。共計285個永久地契單位。
9. Uptown @Farrer
Uptown @ Farrer位于Perumal路。Uptown @ Farrer爲一個21層住宅，共有116個單位，99年地契。Uptown @Farrer地處花拉公園的中心地帶，步行2分鍾即可到達花拉公園地鐵站。
10. View atKismis
View at Kismis 位于第21區的武吉知馬上段, View at Kismis的地段土地面積約9321平方米，容積率爲1.4，是屬于99年地契。項目包括6棟5層高的建築，屬于低密度。項目共有186個私宅單位和2間商鋪。
11. Midood @Hillview Rise
Midwood @ HillviewRise是豐隆控股發展的新公寓。該開發項目位于Hillview安靜的街區，距離Hillview地鐵站僅一箭之遙。項目一共564個單位，地契爲99年。
12. One PearlBank
凱德集團（CapitaLand）5月公布了在原珍珠苑私人公寓（Pearl Bank Apartments）地段將建造的新公寓項目——One Pearl Bank的設計。項目由兩座39樓稍有弧度的建築組成，屋頂有天橋連接，是本地首個擁有錯落有致的垂直天空花園的項目。該公寓擁有774個99年地契的豪華單位。
13. CuscadenReserve
CuscadenReserve是由SC環球，新世界發展和遠東發展聯合開發的豪華公寓項目，預計將于2019年第三季度投入市場。這座位于庫斯卡登路8號的擁有192個單位的豪華公寓高117米，設有單臥室，雙臥室和三臥室單元，大部分單元都設有通往公寓的私人電梯大廳，99年地契。
14. 岱莉軒
岱莉軒(Dairy Farm Residences)位于第23區的牛奶場路（Dairy FarmRoad），由UED Residential開發，共計589個單位，地契爲99年。
根據我吳洲幾年來的觀察，降溫措施似乎並沒有削弱到本地人永久地契房産的長期熱愛，因爲華人講求傳承，即把永久地契地産視爲有形投資傳承給子女。當下，組屋地契期限問題引來許多關注，甚至網絡上個別人抛出了“買組屋就等于租房子”的言論，加之新永久地契項目少，因此永久地契房産越來越引起買家的關注。比如5月銷量最佳的安珀苑和綠意庭都屬于永久地契項目。數據表明，2019年尚未有任何一個私宅成功集體出售，因此可以預估下半年集體出售市場仍會處于半停滯狀態。不過樂觀估計2020年將會複蘇，因爲畢竟政府售地並不多，而發展商也沒什麽庫存。在私宅銷售方面，預計下半年會呈現基本平穩狀態，價格和銷售數量曲線將會略微上升。
