新加坡房産降溫以來
2019年樓市狀態最全解析！
新加坡整體私宅價格出現自去年7月新一輪降溫措施推出以來的首次回彈，在今年第二季扭轉過去兩個季度的跌勢，各類型房地産的價格也都上揚。
上半年樓市事態如何？下半年又將怎樣發展？
—吳洲來爲您進行全面解析！
在分析新加坡樓市之前，吳洲先帶您了解一下亞洲經濟形勢。
2019年上半年，盡管亞洲未來增長可能隨著區域經濟成熟和人口老齡化而放緩，但整體而言，亞洲域增長仍有望超越其他地區的發達和新興經濟體。
在保護主義擡頭、全球經濟疲弱的大環境下，亞洲各國依然崇尚自由貿易，並持續推進體制改革以改善商業環境，一些區域國家仍享有人口紅利，這些因素都將持續推動亞洲增長。
展望未來，區域新興經濟體的城市化進程和中産群體仍有很大增長空間，各國也將繼續大力投資基礎設施建設和人力資本，區域經濟將繼續朝全球化和一體化邁進，新加坡作爲區域焦點，自然會借得區域發展得東風，持續向前發展。
一直以來，新加坡樓市備受世界買家青睐，新加坡的樓市近幾年雖然還出現了波動，但也基本上度過了“煎熬時期”。
新加坡政府擔心房地産市場過熱，在2009年開始引入住宅房地産的限制措施，包括政府規定借款人每月按揭還款額不得超過收入的60%，同時對房屋交易征收高額印花稅等，調控措施之後新加坡房價在2013年見頂，隨後便開始長達數年的下跌。
新加坡政府此前曾多次表態，不會放松自2009年以來實施的管控措施，他們擔心一旦放松可能導致地産泡沫再起。
不過，新加坡房價直到2017年三季度開始一度重回漲勢。
2018年7月，新加坡金融管理局、國家發展部和財政部聯合公告表示，新加坡將上調購買住宅物業的額外買方印花稅稅率，並收緊貸款限額。
據悉，額外買方印花稅是新加坡政府于2011年推出的爲住宅類房産降溫的措施之一，是在繳納固定印花稅外，需要額外支付的買方印花稅，目的在于緩解當地和國外住宅物業買家的強勁投資需求，確保新加坡人依然可以買得起當地住宅。
客觀而言，去年這輪措施或許達到政府鞏固和調整市場周期的目的，但論成效，它其實不如2013年那一輪降溫措施。
2013年那一輪措施出台直接導致私宅成交量跌幅超過一半，房價連續下跌三年，是1975年以來最長跌勢。
相比之下，去年7月得降溫措施雖然抑制了集體出售市場得火熱，但是新加坡樓市似乎更具有韌性，沒有顯著波動。
吳洲覺得盡管有降溫措施，但私宅價格應該會持續穩定。
這是因爲發展商之前在集體出售熱潮中的購地成本較高，難以削價賣出私宅，而且發展商的持守能力強，更傾向于維持售價，而不願以較低價傾銷單位。
隨著新加坡家庭的收入增加，無論是自住或供投資用途，私宅需求必然逐步增加。
即便是飽經風霜的2018年下半年樓市，吳洲認爲有幾個樓盤依然堅挺。
其中銷售業績最好的爲英雅苑。
英雅苑（Park Colonial）位于第13區的實龍崗路上段（Upper Serangoon Road），占地約19547 平方米，容積率爲3.0，項目是屬于99年地契，共有805個單位，目前售出638個單位，售出比率高達78%。
銷售業績第二好的是The Tre Ver。
The Tre Ver是位于新加坡第13區波東巴西的一個私人住宅。
項目的地段面向加冷河，之前屬于Raintree Gardens，所處地段占地約18711平方米，地契爲99年。
這個項目共有729個單位，目前已售出569個，售出比率高達78%。
銷售業績排名第三的是Riverfront Residences。
Riverfront Residences 位于第19區的後港區（Hougang），占地約36811平方米，容積率爲1.8，項目爲99年地契，共有1451個私宅單位，去年開盤至今已售出1028個單位，售出比達到70%。
排名4、5的分別爲Mayfair Gardens和尚景苑，售出比率爲67%和55%。
新加坡知名房地産公司凱德集團在2019年1月14日宣布，將通過一次現金加股票交易，以70.4億新元的價格收購淡馬錫旗下房地産公司Ascendas-Singbridge Pte。
據悉，此項交易將誕生亞洲最大的房地産公司，總資産將達到860億美元。
在誕生亞洲最大房地産公司的同時，新加坡房地産市場也再迅速回溫。
關于2019年的新加坡樓市，吳洲認爲，上半年私宅價格走高主要是因爲其中新登場非有地私宅的比重較高，占新私宅總銷量過半，而近期的新私宅也都以創下新基准價格的售價賣出。
2019年下半年市場預計有至少14個新私宅項目登場，其中包括兩個上千單位的大型項目。
這些新私宅項目中，有五個是擁有超過500個單位的中大型項目，大多在第三季推出。
位于金文泰的錦泰門第（Parc Clematis）和甘榜峇魯的南峰雅苑（Avenue South Residences）分別有 1468個和 1074個單位，屬于超大型私宅項目。
1. 錦泰門第公寓
坐落于金文泰地鐵站旁邊的錦泰門第公寓（Parc Clematis）建于前偉詩園集體出售項目地段，新海逸占一半股份的合資公司去年初以8億4089萬元買下該地段，重新發展的單位數比原有的436個翻了三倍。
這也是本地首個主打“共同生活空間”概念的私宅項目，私宅住戶將共享廚房、用餐處所和洗衣間等設施，該公寓爲99地契項目。
2.Haus on Handy
著名地産開發商城市發展集團CDL在6月29日爲其新項目Haus On Handy公寓舉行獨家預售。
該項目位于第九區多美歌，距離地鐵站僅3分鍾。
該公寓是由一棟9層大樓和一棟12層大樓組成，共188個99年地契單位。
3.柏傲景
柏傲景(Juniper Hill）位于第10區的武吉知馬區，柏傲景的地段是由新加坡上市發展商長春産業在2017年集體出售時成功收購。
柏傲景的地段土地面積約5619平方米，容積率爲1.6，是屬于永久地契。項目包括1棟12層樓高的建築，共有115個私宅單位。
4.南峰雅苑
南峰雅苑（Avenue South Residences）位于新加坡中部第3郵區，靠近Outram Park地鐵轉換站，是一項嶄新的綜合開發項目，該項目由1074個住宅單元和8個商業空間及公共設施組成，地契爲99年。
5.Sloane Residences
Sloane Residences是一棟12層的豪華永久地契公寓，該項目位于新加坡第10區的紐頓，由長成控股、式佳國際聯合開發，共計80個單位。
6.濱海名彙
濱海名彙（Midtown Bay）位于第7區，坐落在尼诰大道（Nicoll Highway）和密駝路（Middle Road）的交界處。
該私宅屬于武吉士區大型綜合項目Guoco Midtown（國浩時代城）的一部分。
項目是一棟33層高的建築，共有219個私宅單位，屬于99年地契。
7.Amber Sea
Amber Sea公寓位于第15區的馬林百列，是由新加坡最著名發展商遠東機構開發的一座22層樓高的豪華海景房，共132個永久地契單位。
8. Royal Green
Royal Green公寓坐落于第9區的武吉知馬路，由長春産業開發。
共計285個永久地契單位。
9. Uptown @ Farrer
Uptown @ Farrer位于Perumal路。
Uptown @ Farrer爲一個21層住宅，共有116個單位，99年地契。
Uptown @ Farrer地處花拉公園的中心地帶，步行2分鍾即可到達花拉公園地鐵站。
10. View at Kismis
View at Kismis 位于第21區的武吉知馬上段, View at Kismis的地段土地面積約9321平方米，容積率爲1.4，是屬于99年地契。
項目包括6棟5層高的建築，屬于低密度。
項目共有186個私宅單位和2間商鋪。
11. Midood @ Hillview Rise
Midwood @ Hillview Rise是豐隆控股發展的新公寓。
該開發項目位于Hillview安靜的街區，距離Hillview地鐵站僅一箭之遙。項目一共564個單位，地契爲99年。
12. One Pearl Bank
凱德集團（CapitaLand）5月公布了在原珍珠苑私人公寓（Pearl Bank Apartments）地段將建造的新公寓項目——One Pearl Bank的設計。
項目由兩座39樓稍有弧度的建築組成，屋頂有天橋連接，是本地首個擁有錯落有致的垂直天空花園的項目。
該公寓擁有774個99年地契的豪華單位。
13. Cuscaden Reserve
Cuscaden Reserve是由SC環球，新世界發展和遠東發展聯合開發的豪華公寓項目，預計將于2019年第三季度投入市場。
這座位于庫斯卡登路8號的擁有192個單位的豪華公寓高117米，設有單臥室，雙臥室和三臥室單元，大部分單元都設有通往公寓的私人電梯大廳，99年地契。
14. 岱莉軒
岱莉軒(Dairy Farm Residences)位于第23區的牛奶場路（Dairy Farm Road），由UED Residential開發，共計589個單位，地契爲99年。
根據我吳洲幾年來的觀察，降溫措施似乎並沒有削弱到本地人永久地契房産的長期熱愛，因爲華人講求傳承，即把永久地契地産視爲有形投資傳承給子女。
當下，組屋地契期限問題引來許多關注，甚至網絡上個別人抛出了“買組屋就等于租房子”的言論，加之新永久地契項目少，因此永久地契房産越來越引起買家的關注。
比如5月銷量最佳的安珀苑和綠意庭都屬于永久地契項目。
數據表明，2019年尚未有任何一個私宅成功集體出售，因此可以預估下半年集體出售市場仍會處于半停滯狀態，不過樂觀估計2020起開發商將會繼續積極參與政府標地儲備地皮，而集體出售市場因爲業主期待值過高以及對開發商而言相比政府售地更複雜而不會積極參與。
在私宅銷售方面，預計下半年會呈現基本平穩狀態，價格和銷售數量曲線將會略微上升。