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新加坡本地私宅價上揚 發展商毛利率反遭擠壓
本地私宅價格起，發展商毛利率卻反而下跌。
仲量聯行發表一份報告指出，過去18個月來土地價格上揚40％，同時期私宅價格漲幅卻不如預期，此消彼長之下，發展商毛利率（gross margin）遭擠壓，如今只達6％至8％，甚至有私宅項目以低于回本價格賣出，根本沒有賺頭。
該報告分析近期推出的29個私宅項目顯示，一些項目如Riverfront Residences、迎昕園（The Gazania）、綠意庭（Parc Komo）、悅湖苑（The Florence Residences）、The Addition和Kent Ridge Hill Residences等，售價幾乎等于回本價。
其中，The Addition售價還低于回本價，意味著該項目是虧本賣出。這個項目位于麥耶巴齊智亞路（Meyappa ChettiarRoad），毗鄰波東巴西地鐵站，原來是私宅項目Apartment 8，發展商豪利控股（Oxley）在2017年以2153萬元收購的項目，回本尺價估計約1780元。項目現在平均銷售尺價約1768元。
毛利率表現最好的是位于澤維士路（Jervois Rd）的高檔私宅Petit Jervois，銷售尺價超過2800元，回本尺價則爲2100元，毛利率估計33％左右。
仲量聯行報告是根據一般建築成本和銷售費用進行估計。它強調，報告數據只是預測，未必能准確反映個別項目盈利表現。
仲量聯行資本市場研究部主管林若君接受《聯合早報》訪問時表示，發展商一年多前高價買地時，原本預期房價會漲至少兩成，結果卻碰上政府出台房地産降溫措施，房價漲幅遠遠落後于土地價格漲幅。
她說：“當前情況對發展商極具挑戰性，因爲土地成本占總開發成本的很大一部分，所以在支付高昂土地成本後，他們已很難提高項目利潤。”
市區重建局最新數據顯示，第二季整體私宅價格指數環比上揚1.5％。從2017年至今，私宅價格指數從138.7上揚至150.8，累計漲幅8.7％。
不過，林若君指出，同時期土地價格平均漲了40％，顯著高于私宅價格漲幅。
談到當前樓市情況，她表示私宅供需情況大致良好，私宅供應足以滿足下來五年的買家需求。只不過許多項目幾乎都在同一時期推出，又必須爭取在五年期限內賣完單位，導致項目之間的價格競爭更趨激烈。她說：“我相信擁有優越地理位置項目的發展商，仍能夠更好地利用這個優勢，取得良好利潤。”
至于其他項目，她呼籲發展商卯足全力，設計出更具特色和富有現代創意的項目，以滿足買家需求，從而在當前擁擠的市場中脫穎而出。
較長期而言，她仍看好本地樓市發展，認爲專業服務領域就業人數增長強勁，以及新加坡保持它作爲亞洲樞紐和企業區域總部的地位，將有助樓市中長期穩健發展。
有望成爲區域綠色融資樞紐 本地綠色融資今年來總額近17億元
《聯合早報》綜合各銀行的數據顯示，本地公司今年以來取得的綠色融資至少約16億7000萬元。受訪銀行認爲，政府積極推動和新加坡金融管理局扶持，加上企業的環保和可持續性意識提高，我國有望在金融中心的基礎上發展爲區域綠色融資樞紐。
本地兩年多來形成的綠色融資勢頭強勁，今年以來總額近17億元，其中受益的企業以房地産公司占多數。盡管綠色融資（green financing）在本地仍處于初期階段，但受訪銀行認爲，政府積極推動和新加坡金融管理局扶持，加上企業的環保和可持續性意識提高，我國有望在金融中心的基礎上發展爲區域綠色融資樞紐。
綠色融資可細分爲綠色貸款、綠色債券，以及新近推出的可持續性相關貸款（sustainability-linked loan）。綠色貸款或債券一般上用于符合特定環境可持續性標准的項目，而可持續發展貸款則涵蓋公司同環境、社會和治理（ESG）績效挂鈎的活動。
根據《環境金融》網站，全球的綠色融資在2018年達到2068億美元（2848億新元），同比增長6％。《聯合早報》綜合各銀行的數據顯示，本地公司今年以來取得的綠色融資至少約16億7000萬元。自2017年以來，星展集團（DBS）、華僑銀行（OCBC）和大華銀行（UOB）積極投入綠色融資領域，也同包括綠色融資先鋒法國興業銀行（Societe Generale）在內的外資銀行合作。今年，它們不僅在本地推展綠色融資，也把觸須伸向國外。星展集團的綠色融資之路始于2017年，那一年它成爲本地第一個發行綠色債券的金融機構。法興銀行是該筆5億美元綠色債券的聯席主承銷。星展銀行機構銀行集團可持續性主管鍾皓恩接受《聯合早報》訪問時表示，星展在2018年提供24億元的綠色融資。今年，星展集團在其所運作的市場繼續擁有良好的綠色融資交易組合。她說，企業客戶越來越想要把可持續的商業做法納入整體商業策略中，使得本地綠色融資的勢頭良好。星展希望最終能夠示範，可持續經營的公司往往是具備信譽、能爲未來做好准備及與時俱進的企業。華僑銀行集團企業銀行總裁藍淑燕說：“過去18個月，對于提倡可持續性的融資方案的興趣顯著增加……我們預料在未來幾個月增長勢頭會更大。”大華銀行産業策略規劃部工業産業與消費品主管施博納表示，該銀行積極支持客戶的可持續發展。銀行業者看好我國發展爲區域綠色融資樞紐的潛力。法興銀行新加坡區域主管林良聯指出，新加坡政府承諾履行巴黎氣候協定，並參與“新加坡綠色融資合作計劃”。金管局從2017年6月起推出“綠色債券津貼計劃”，協助公司減少發行綠色債券的成本。林良聯說：“來自政府、監管機構、企業和銀行等的強而有力的支持吧，我們相信這項集體努力將會帶來發展前途。”本地發展商借力綠色融資積極發展擁抱綠色世界，本地發展商積極借力綠色融資進行發展。2017年，城市發展（CDL）成爲首家發行綠色債券的本地挂牌房地産公司，籌集了1億元。城市發展今年4月也取得兩筆共5億元的綠色貸款，成爲本地首個能用來開發新房地産項目的這類貸款。本地首個取得綠色貸款（Ho Bee Land）的公司是和美置地。去年8月，它向彙豐銀行（HSBC）取得2億英鎊（3億5300萬新元）貸款。去年10月，星獅地産（Frasers Property）通過銀團抵押綠色貸款爲星獅大廈籌得12億元。大華銀行受委爲銀團代理和其中一個委托總協調人。同月，凱德集團（CapitaLand）向星展集團取得的3億新元多貨幣可持續性相關貸款。上個月，它與三家法國銀行簽署了新的3億元可持續發展相關貸款。城市發展發言人受訪時說：“綠色債券和貸款讓公司能夠借力支持我們可持續最佳做法的投資者和銀行。隨著全球轉向低碳經濟，城市發展將繼續探討可持續性融資，以開發既能帶來經濟效益，又能惠及入駐者和環境的綠色建築。”凱德集團首席財務官林卓斌說：“我們對于在未來尋找其他形式的可持續性相關貸款或綠色融資，持開放態度。遇到適當機會時，凱德將一起評估這類融資和其他融資選項，以達成最佳的融資組合。”
儲蓄債券利率走低 定存促銷利率重新受寵在外籍買家推動下，本地非擁有地私宅市場交易仍保持良好。由于目前的很多不確定性和不穩定的政治局勢，外籍人士在新加坡置業從今年第二季以來開始回流，購買非擁有地私宅249個單位，環比上漲43.9%。
這些外籍人士是非新加坡永久居民，他們在今年第二季購買的非擁有地私宅單位比第一季度多出173個單位，自2018年7月出台降溫措施後首次升高。同比去年第二季還是呈現下滑狀態，至33.6%。
根據數據顯示，外籍人士在今年第一季度購買私宅占總銷量的5.1%，而第二季則上漲到5.9%。新加坡永久居民在第二季購買私宅數量爲665個單位，環比上漲20.3%。
根據本地房地産咨詢公司的報告稱，外籍人士購買新加坡私宅數量上升原因是由于當前的政治局勢與經濟局勢不穩定所致；而新加坡作爲一個貨幣、政治相對穩定的國家也正是吸引外籍購買者的最大亮點。很多房地産投資者認爲，把資金從波動較大的投資市場轉移到新加坡房地産市場是最好的選擇。
本地房地産投資的外籍人士主要來自中國、馬來西亞、印尼和美國，中國買家占總外籍人士購買總量的30%，其中大部分的房價是低于200萬新元的私人公寓。
蘇富比國際房地産新加坡運營總監稱，由于近期推出市場的新項目價格比預計的低，這也可能是促進外籍人士購買的原因之一。今年第二季，印度、印尼、美國、台灣、香港以及英國的購房者增加，其中香港買家增加了133.3%。隨著新加坡房地産上揚勢頭越來越強勁，相信更多外籍買家會再度崛起
金牌經紀人
林胤銘( Adrian Lim )
最大的房地産公司區域董事
樓市觀察者，分析者，投資者
縱橫新加坡地産界15年的老司機一枚
關于我
– 2006年以一等榮譽學位畢業于新加坡南洋理工大學
– 2008年加入老字號ERA房地産公司，同年拿到最佳新人獎
– 2013年加入博納房地産公司，同年拿到最佳新人獎
– 榮獲百萬新元俱樂部成員
– 自2008年加入房地産公司， 至今連續10年拿最佳銷售王獎
– 持續每年在有7600個銷售人員的博納地産保持top50的名次
– 2018年加入博納産業唯一授權的中國精英組
在新加坡土生土長的我，了解本地風土民情，掌握政府政策變化史，經濟發展策略，自新加坡成立後的房地産變遷史。精確，敏銳，專業地爲您量身打造並挑選最佳的産業。爲您在新加坡的房産投資保駕護航！！！
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新加坡房産投資顧問
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