李乃佳／文
由于經濟增長前景不明朗，住宅房地産買家及投資者可能會尋找地點出色的單位——靠近名校、地鐵站和休閑設施。即使市場低迷，大多數買家會感覺到這類房地産的需求保持強勁，雖然受到負面沖擊，價格仍保持穩健。
自2016年開始，中國人民幣貶值所引發的股票抛售、英國公投脫離歐盟，以及商品價格疲軟這些外界因素，拖累了新加坡的經濟增長前景。顛覆性技術的出現導致傳統行業重組，從而進一步使得經濟預測被調整。新加坡政府投資公司最近公布業績，他們表示，由于整體環境疲軟，未來20年很可能會不太理想。鑒于不利的經濟環境，債券收益率保持低位，而外彙、股票和商品市場繼續動蕩。
追求黃金地段
由于經濟增長前景不明朗，住宅房地産買家及投資者可能會尋找地點出色的單位——靠近名校、地鐵站和休閑設施。即使市場低迷，大多數買家會感覺到這類房地産的需求保持強勁，雖然受到負面沖擊，價格仍保持穩健。在一手市場尤其是如此，地鐵站附近的項目（未來和現有）認購率非常高。此外，擁有增值和租金收益率增長潛能的房地産也取得了高銷售率。一個典型的例子是裕廊湖區（Jurong Lake District）日漸吸引人，裕廊湖區項目Lake Grande從中受益，新加坡－吉隆坡高速鐵路在裕廊東的車站地點公布後，該地區搖身變成第二中央商業區。今年7月，Lake Grande推出的500個單位中賣出464個，中位價爲每平方英尺1368元。
同樣地，靠近未來基礎設施發展項目和地鐵站的房地産，在轉售市場的交易活動增加。例如，2016年初以來，海濤苑（The Water Place）是第15郵區（加東、如切、安珀路）（圖1）交易最頻繁的公寓項目之一。這個項目位于湯申—東海岸線丹戎禺（Tanjong Rhu）地鐵站步行距離之內。這個地鐵站定于2023年開始運作。同樣的，轉售市場中最暢銷的第19郵區（實龍崗花園、後港和榜鵝）項目是榜鵝寶家軒（A Treasure Trove）（34個單位）。項目距離榜鵝水濱坊（Waterway Point）和東北線榜鵝地鐵站只有5分鍾的步行路程。
距離地鐵站更遠
購房者希望找到盡可能靠近地鐵站的項目，但他們需要爲地點額外支付的溢價可能讓他們望而卻步，尤其是當他們得支付額外買家印花稅時。這意味著他們不得不作出折中，如放棄較大的房間面積或位于黃金區外。此外，轉售市場買家和賣家之間的價格差距很難縮小，大多數個人賣家在目前的市場環境中也不願意降低他們的要價，他們知道當市場回升時他們的房地産價值會更快地回彈。
由于預算限制，不少買家選擇可能離地鐵站較遠、但其他方面更好的項目，最低限度滿足自己。例如，轉售市場易手最多的第15郵區項目是Costa Rhu（2016年來共20個單位易手），距離最近的地鐵站至少有15至20分鍾步行路程，並且不是永久地契。然而該項目擁有其他吸引人之處。距離中央商業區的車程5到10分鍾，面朝加冷內灣（Kallang Basin），擁有濱水和城市景觀。項目也受到國際租戶的歡迎。單位的價格也實惠，因爲它的租約更短。根據2016年呈交的買賣禁令，位于13樓、樓面面積100至150平方公尺的單位，2016年的平均交易價格爲150萬元。
距離未來或現有地鐵較遠的項目受歡迎的趨勢，在黃金地段可見一斑。一個典型的例子是Rivergate公寓，它距離最近的地鐵站約15分鍾步行路程。然而，這個面朝新加坡河的項目靠近克拉碼頭和羅伯遜碼頭，讓居民可享有充滿活力的夜生活。這個永久地契項目平均交易價爲每平方英尺1967元，比第9郵區單位的轉售市場平均交易價每平方英尺2112元來得實惠。
舊發展項目的吸引力
買家不僅願意放棄到地鐵站的近步行距離，他們也願意購買比較舊的租賃地契項目。根據買賣禁令，于2000年、2004年和1998年（注1）完成的項目交易量最高。這些舊項目對于渴望擁有私人公寓或居住在黃金地段的買家來說更實惠。（注1）
例如今年來，第9、10和11郵區的轉售市場中，雅賓嶺（Aspen Heights）和嘉莉園公寓（Amaryllis Ville）的交易最活躍。雅賓嶺建于1998年，坐落在峇峇利路（River Valley Road），嘉莉園公寓則建于2014年，靠近紐頓。盡管這兩個項目屋齡較大，樓面面積71至100平方公尺的單位平均價格爲150萬元左右，和郊區一些新項目的面積相近的單位價格差不多。
郊區的實惠住宅
擁有私宅的渴望也鼓勵買家把目光放遠到中央商業區以外。拿非有地住宅的轉售銷售相對總單位數量來說（注2），第25郵區（克蘭芝、林景）和第27郵區（義順和三巴旺）（注3）是最活躍的。第25郵區最受歡迎的項目是兀蘭的Parc Rosewood。該項目距離地鐵站大約6至10分鍾步行路程，靠近教育機構如新加坡體育學校、星爍初級學院和士林小學。一臥房單位的平均價格約54萬元，對于中等收入的投資者來說非常實惠。再加上可租給馬來西亞工人的收租潛力，今年初以來該項目共賣出了約18個一臥房單位。
私宅轉售市場第二活躍的地區是第27郵區，大部分的銷售來自面向實裏達下段蓄水池（Lower Seletar Reservoir）的項目。The Estuary和Orchid Park公寓的轉售活動最活躍，因爲兩者都接近卡迪地鐵站。項目遠離城市喧囂，兩臥室的單位（70至100平方公尺）價格在100萬元以下，對于尋求面積更小住房或退休家園的家庭來說，這是負擔得起的。
總結
隨著銷量不斷提高（圖2），價格穩定，有迹象顯示住宅市場觸底反彈。這鼓勵了買家進入市場，而同時保持小心謹慎，因爲住宅市場仍容易受到外部沖擊。此外，降溫措施約束了買家的財務能力，額外買家印花稅（ABSD）則限制了投資回報。
因此在轉售市場上，我們發現這樣的趨勢：買家購買屋齡較大、到地鐵站和生活設施不那麽方便或更遠離中央商業區的單位。然而，這讓他們享有其他新推出項目不具備的優勢。較低的資本支出也意味著買家面對較低的市場風險，但如果市場回升，仍將取得收益。
本文作者是戴玉祥産業咨詢公司研究部東南亞區域主管
注：
1 值得注意的是，2014年和2015年竣工的項目銷量最高。然而，這些項目大多數的銷售是發展商銷售，發展商提供了延期付款機制，以推動認購率。
2 從絕對數量來看，大多數成交的第15郵區（加東、如切、安珀路）、第9郵區（烏節、經禧和裏峇峇利）、第10郵區（Ardmore、武吉知馬、荷蘭路、東陵）和第19郵區（實龍崗花園、後港和榜鵝）非有地住宅。這並不奇怪，因爲這五個地區擁有新加坡最大的私宅單位量。
3 第4郵區不包括在內，它的銷量由翠城新景（The Interlace）和Skyline Residences推動，發展商都提供延期付款機制。