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私宅價雖連升兩季 政府預計不會推出降溫措
分析師大致認爲，私宅價格雖上揚，但並未達到泡沫化的地步，政府無須出手幹預市場。本地私宅價格連續兩個季度回升，令市場開始揣測政府是否會再推出降溫措施，抑制房價上揚。然而，分析師大致認爲，私宅價格雖上揚，但並未達到泡沫化的地步，政府無須出手幹預市場。市區重建局昨天發布的完整房地産資料顯示，第三季私宅價格指數爲152.8，較第二季的150.8，上揚了1.3％。加上第二季的1.5％漲幅的話，私宅價格在過去半年已上揚了2.8％，高于2018年高峰期，比2013年曆史高峰也僅僅低了1.2％。有鑒于此，一些業內人士擔心，私宅上升態勢會促使政府再次推出降溫措施。 對此，ERA産業研究與咨詢部主管麥俊榮認爲，私宅價格至今漲幅仍屬平緩，並未出現泡沫。他指出，私宅價格上揚的部分原因是我國平均家庭收入的穩定上揚，特別是收入最高的10％至20％群體，平均收入在2017年和2018年間上揚了4％。這批較高收入的家庭，購買私宅的可能性相對較大，因而帶動私宅需求。除去無法預知的市場突變，麥俊榮預測，全年私宅價格漲幅介于2.7％至3.5％。不過他也提醒，政府相對關注私宅和轉售政府組屋之間的漲幅差距。他說：“如果私宅價格漲幅繼續超越政府組屋轉售價，可能會造成國人的貧富差距意識變得更強烈，進而導致政府出手幹預市場。”
零售空間租金轉跌爲升
除了私宅價格上揚，市建局數據也顯示，本地零售業似有起色，第三季零售空間租金上揚2.3％，扭轉之前的1.5％跌勢。根據市建局的數據，第三季零售空間租金上揚，主要是中央區所帶動，上揚了1.1％，漲幅較之前一季的0.4％來得高。此外，零售空間供應量減少，從第二季的32萬平方公尺，減少至第三季的28萬8000平方公尺。這也使到全島零售空間空置率從7.7％收緊到7.5％。仲量聯行新加坡研究與咨詢部主管鄭惠勻認爲，零售房地産市場在第三季交出亮眼成績單，特別是零售空間租金上揚2.3％，爲2011年第一季以來的新高。她說：“這可能是由于零售商對旅客人次增長前景持謹慎樂觀態度，外加政府振興烏節路和零售業的各項舉措，也提高他們對零售業的信心，認爲這些舉措將能吸引到更多消費者。”根據仲量聯行的研究，零售空間仍有強勁需求，特別是剛進入本地市場的新品牌，以及一些品牌准備擴張店面，當中又以餐飲業爲主。高緯環球研究部高級經理黃顯洋卻有較不同看法，認爲租金回彈並不意味著零售業已開始複蘇。反之，零售業仍充滿挑戰，不少零售商面對收入下跌的艱難局面。他說：“鑒于經濟前景不佳，消費者可能會保持謹慎，導致零售額下降。比如截至今年8月，不包括汽車在內的零售額同比下跌1％。”
辦公空間租金由升轉跌
在辦公空間方面，第三季租金回落，環比下跌0.6％，與前一季上揚1.3％形成反差。售價則下跌3.9％，扭轉前一季增長0.9％的升勢。截至第三季，辦公空間供應量爲73萬8000平方公尺，大致維持不變。空置率爲10.6％，較前一季的11.5％略有下滑。世邦魏理仕研究部主管沈振倫指出，當前經濟環境充滿不確定因素，不少即將完成的辦公樓項目，預先承諾租約並沒有顯著增加，造成業主被迫壓低租金以填滿辦公空間。因此，下來六至12個月的辦公空間租金增長將受限。
條件放寬後首個月內 多兩倍首購者買轉售組屋獲更高津貼
建屋局答複《聯合早報》詢問時指出，今年9月11日至10月10日間，共收到2300份轉售申請，其中約有1110份來自首次購屋者。這些首次購屋者中有約一半的人符合資格可獲額外安居津貼，比去年每月平均160人多出逾兩倍。
自購屋津貼條件放寬後，短短一個月內就有約550名首次購屋者在購買轉售組屋時獲得建屋發展局的額外津貼，比去年每月平均160人多出逾兩倍。建屋局答複《聯合早報》詢問時指出，今年9月11日至10月10日間，建屋局共收到2300份轉售申請，其中約有1110份來自首次購屋者。這些首次購屋者中有約一半的人符合資格可獲額外安居津貼（Enhanced CPF Housing Grant，簡稱EHG）。購買轉售組屋的最高津貼額原本爲12萬元，包括最高5萬元的公積金購屋津貼、最高3萬元的近居購屋津貼，以及最高4萬元的額外公積金購屋津貼（Additional CPF Housing Grant，簡稱AHG）。但爲了幫助更多首次購屋者擁屋，建屋局從今年9月11日起以金額更高的EHG取代AHG。符合條件的家庭，可獲得的最高EHG津貼爲8萬元，是AHG的一倍。此外，AHG設下的收入頂限爲5000元，EHG則爲9000元。換言之，新條例生效後，更多首次購買轉售組屋的家庭，可享有更高津貼；加上公積金購屋津貼和近居購屋津貼後，津貼總額高達16萬元。
根據建屋局數據，去年購買轉售組屋的首次購屋者中，平均每月有160人獲得AHG，與過去一個月內就有約550人獲得EHG相比，明顯來得少。除了推出EHG，購買轉售組屋時可獲得公積金購屋津貼的月入頂限也調整，從原本的1萬2000元提高到1萬4000元。因此，過去一個月，原本不符合津貼資格，卻因新政策受惠的轉售組屋購屋者相信不只500多人。
分析師：新津貼政策 最快年底才看得出成效
ERA産業主要執行員林東榮說，新的津貼政策縮小了轉售組屋和預購組屋的售價差距，確實帶動了組屋轉售市場的買氣。“過去一個多月已有更多買家詢問，預料接下來會有越來越多首次購屋者爲了與父母住得更靠近，轉而購買轉售組屋。”不過受訪分析師也指出，雖然現在有更多買家能享有津貼，但新政策暫時不會對轉售組屋的交易量和價格造成明顯影響。博納集團（Propnex）主要執行員林永富說，每年9月和10月的購屋需求本來就稍高于其他月份，所以即便過去一個月的轉售組屋交易量稍有上升，也不一定是因爲新政策，而且轉售組屋的價格目前也尚未有明顯波動。“買家從挑選房子到申請轉售交易需要一段時間，要斷定是否已有更多買家因津貼而進場，目前還言之過早。”從去年第三季至今的五個季度裏，建屋局每一季收到的轉售申請介于4835份至7063份，平均每月爲1611份至2354份。因此，新的津貼推出後的首個月裏收到2300份轉售申請不算特別多。林永富認爲，新的津貼政策最早要到今年底才會彰顯成效，甚至可能要等到明年農曆新年後。他說，明年的農曆新年在1月底，沒趕在今年10月前進場的買家，可能會因來不及在新年前裝修，而幹脆等到過了年才采取行動。建屋局接下來將陸續在宏茂橋、淡濱尼、大巴窯等受歡迎的成熟組屋區推出預購組屋項目。施誠地産（C&H）主要執行員林金財因此指出，購買轉售組屋的津貼固然具有吸引力，但相信一些潛在買家仍會多觀望一段時間。不過他認爲，總體而言，轉售市場的前景相當樂觀。“上個財政年的轉售申請創下六年新高，我們也期待明年第一季度會順勢迎來更多轉售交易。”
本周國際政經事件 料繼續影響海指走勢
輝立期貨分析師蕭玮恩接受《聯合早報》訪問時表示，有鑒于種種的未知，較難評斷市場的走勢，而海峽時報指數料將繼續受制于無數的新聞，仍舊被消息驅使。
無論是全球經濟的情況或國際政壇的變數，本周充斥著衆多關鍵性的事態發展。輝立期貨（Phillip Futures）分析師蕭玮恩在接受《聯合早報》訪問時表示，有鑒于種種的未知，較難評斷市場的走勢，而海峽時報指數料將繼續受制于無數的新聞，仍舊被消息驅使。10月31日星期四，中美英皆有重要的信息要公布。首先，這是英國脫歐原定的截止日期。盡管歐盟已批准延長期限，但確切的日期尚未敲定。蕭玮恩認爲：“由于其中的曲折過于複雜，無從判斷或預測，因此這很有可能會削弱風險偏好情緒，促使投資者不願承擔過多的風險，直至局勢變得更明確爲止。”至于美國方面，美國聯邦公開市場委員會也定于周四（本地時間淩晨2時）舉行會議，料將闡明美國聯邦儲備局對未來貨幣政策的決定。市場普遍預期聯儲局本周將宣布降息25個基點，並且同時暗示此後暫停降息計劃。蕭玮恩估計，這次聯儲局的決定將不會對本地股市帶來任何巨大的影響；他覺得市場或多或少已經把這則消息計算到股市的走勢中了。據彭博社報道，法國興業銀行美國利率策略主管拉賈帕（Subadra Rajappa）也指出：“我們觀察到市場對英國脫歐以及中美貿易談判的態度及情緒已經逐漸轉向樂觀。”故此，如果聯儲局此後想暫停降息，這確實是最合適提出這個立場的時候。但是，她預計明年會出現經濟衰退，而接下來的數據可能會與聯儲局停止降息的意圖相抵觸。華盛頓對沖基金Potomac River Capital首席執行官斯賓德爾（Mark Spindel）也對彭博社說：“我幾乎認爲，只要再多一個惡劣的就業數字，他們（聯儲局）便會改口說這些都不是爲安全起見而做的降息，而是有實實在在的必要性，同時我們做得還不夠。”另一方面，中美貿易談判協議雖看似樂觀，但兩國間的關系仍有不少的裂痕。蕭玮恩指出，任何突如其來的事態發展，都極有可能影響“臨時協議”發生的概率，進而導致海指的波動。因此，他認爲：“面對這種情況，市場仍應保持謹慎態度。”針對香港的緊張局勢，雙方官員之間已不時出現政見沖突，醞釀了層層的不滿。雖然雙方口頭上都稱有進展，但蕭玮恩覺得在沒有看見具體且實質的下一步時，很難憧憬“快達成貿易協定”的景象，因此仍以小心爲上策。中國官方和財新制造業采購經理指數（PMI）將分別在10月31日和11月1日公布，而所有的焦點將放在中國經濟是否顯示出複蘇的迹象上；倘若有望複蘇，則必然提振市場信心。美國則會在11月1日公布關鍵的非農就業數據和制造業綜合采購經理指數（ISM Manufacturing PMI）數據。由于先前的數據不樂觀，蕭玮恩說：“重點料將放在美國經濟是否會繼續疲軟，進而引起市場信心的動搖。”到目前爲止，本地第三季度的業績報告好壞參半。蕭玮恩表示，隨著銀行和房地産投資信托基金即將在本周公布業績，股民料將格外關注海指成份股中的巨頭究竟表現得怎麽樣。海指目前的主要阻力線和支撐點分別是3210點和3130點，再下來的阻力與支撐則是3265點和3085點。
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