新措施導致購買者購置成本更高，並限制了他們獲得大量貸款以購買私有財産的能力，因此從理論的角度來看，人們會預期需求會隨著價格而下降。但是，對價格的影響還有待觀察。在2018年第三季度，住宅物業價格指數（包括共管公寓）繼續增長，盡管速度較慢。2018年新加坡私人住宅市場上漲近8％，而去年同期增長1.1％。
銷售後冷卻措施效果不一
新加坡：自上一次房地産降溫措施于2018年7月推出以來，市場情緒仍然低迷。
新措施導致購買者購置成本更高，並限制了他們獲得大量貸款以購買私有財産的能力，因此從理論的角度來看，人們會預期需求會隨著價格而下降。
但是，對價格的影響還有待觀察。在2018年第三季度，住宅物業價格指數（包括共管公寓）繼續增長，盡管速度較慢。2018年新加坡私人住宅市場上漲近8％，而去年同期增長1.1％。
住宅銷售後冷卻措施效果不一。2018年8月份銷量同比下降55.2％，10月份同比下降22.4％。 但在9月和11月，分別同比增長了18.9％和50％。然而，後幾個月的需求增長可歸因于新項目的推出，具有吸引力的地點和實惠的價格點。
總體而言，2018年私人房地産市場的總銷量受到疲軟的轉售市場的拖累，緩和了後冷卻措施。黃金地段（9,10,11,1,2和4）和5區的下降幅度相對較大。
一一個銷量增加的地區是7區，可能是因爲South Beach Residences的推出，該海灘住宅在收到法定完工證書後得到了認可。
收到他們的法定完工證書意味著該項目的後續銷售被視爲轉售，並且買家發現此類物業更具吸引力，因爲有成品可供查看，並且該單位可立即搬入。
此外，這種項目可以提供延期付款方案的選項，因此可能進一步促進銷售的增加。
市區重建局（URA）表示，盡管市場情緒謹慎，但2018年11月的銷售增長，開發商銷售1,198套，高于2017年同月銷售的788套。11月的強勁銷售意義重大，因爲隨著年終慶祝活動，市場活動在曆史上都是趨于放緩的。
強勁的銷售反映了新加坡人對私人住房的持續強勁需求，不僅僅是作爲投資資産，而是作爲未來的住宅。具有現代化設施以及擁有私人財産的社會地位的私人住宅繼續對改善住房購房者具有極大的吸引力。
買家的主要群體組成
在2019年，我們預計政府組屋升級者將成爲推動私人住房需求的關鍵買家群體。加息減少，私人住宅價格穩定以及自願早期重建計劃（VERS）對租約到期的組屋單位的影響不確定，可能會鼓勵更多的組屋業主升級。
另外，雖然新加坡的非自有土地房屋仍然很受歡迎，但由于自有土地房屋供應有限，投資者被這一資産類別所吸引，因此預計該類市場將會表現良好。
據市建局稱，自2008年第三季度以來，過去十年，自有土地住房的總存量增長了7％。
從2018年9月開始，也有迹象表明外國買家正在慢慢回歸新加坡的住宅市場。8月份，外國買家購買量從2018年8月的50套增加到9月份的65套。外國人購買的單位數量直到11月份基本保持不變。
雖然高附加買方的印花稅（ABSD）可能繼續在一定程度上阻止外國買家，但與其他資産相比，新加坡私人住宅物業的價格可能保持彈性，並繼續吸引尋求投資組合多樣化或財富保值的外國高淨值個人。
單身人士和老人對私人住房有需求
我們還應該期待2019年對小型私人住房的需求增加，因爲新加坡公民的單身人數不斷上升。
根據統計局的年度人口簡報報告，25歲至29歲的單身女性比例從2007年的60.9％上升到2017年的68.1％。在男性中，同一年齡段的單身人口比例從同期的77.5％增加到80.7％。
另外，年齡較大的嬰兒潮一代（1946年至1964年之間出生），特別是那些積累了足夠財富的嬰兒潮一代，也有望促進2019年對小型住房的需求。
截至2016年，來自population.sg的數據估計約有100萬新加坡公民符合這一情況。相應地，這可能會導致對兩居室單位的需求在私人和公共住房都可能出現相應的規模。
增長領域將持續吸引買家
展望未來，隨著買家繼續被新加坡的新社區吸引，我們預計盡管受到政府新的降溫措施的影響，私人住房的需求將保持旺盛。
例如，盡管2013年實施了總債務償還比率，但由于政府計劃將該地區發展爲第二個中央商務區，因此對裕廊東和湖濱區的私人住宅物業的需求激增，因爲買家的利益受到刺激。
在未來幾年，下一個可能産生巨大買家興趣的社區是Punggol數字區，預計將爲東北地區帶來約28,000個就業崗位。因此，東北地區的價格可能會抵禦市場放緩的壓力。
此外，共管公寓的銷售預計今年也會表現良好。此類別的目標買家並未受到降溫措施的影響，與私人項目相比，這些項目的價格可能仍然可以負擔得起。
考慮到即將到來的Punggol數字區，Sumang Walk和Anchorvale Crescent的項目將受到買家的歡迎。