前段各大自媒體紛紛刷屏一則新聞，11月6日林鄭月娥公布了16項下一階段將展開的普吉惠民及便利香港專業界別到大灣區發展的政策措施。
其中我最關注的有兩條，第一條是：香港人在大灣區內地九市買樓豁免居住年限證明。第二條是：在粵工作的港澳居民子女與內地居民子女同等享受教育。
深圳非戶籍人口買房都需要5年社保，而香港人買房卻直接無社保年限設置，而且買房還能讓孩子在深圳上學。
政策一出，深圳人直呼：我太難了！
過去香港人想在內地買房，需要有居住年限證明，香港居民需要在境內工作、學習時間超過一年，方可購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。
根據2018年頒布的《港澳台居民居住證申領發放辦法》，港澳居民前往內地工作滿半年就可以申請領取居住證，而憑借著居住證才可以繳存提取和使用住房公積金。
而現在取消居住年限證明，也就是說只要香港人有錢有意向，就可以在粵港澳大灣區的九個城市中買房，何況香港房價和粵港澳大灣區的九個城市存在明顯價差。
大灣區九市房價
雖然政策中是說粵港澳大灣區九市，但不可否認的是大灣區現在最有價值的絕對是深圳，離香港最近的也是深圳，港人中比較有錢有實力的，買房首選的肯定是深圳。
以前我們常說的投資方法論，港人肯定比我們還懂。因爲深圳人都還沒炒房的時候，香港人就已經開始炒房了。
所以這項政策影響最大的首先會是深圳，目前深圳的房價只是香港的一半，從兩岸的價差來看，肯定會吸引一批港人過來置業。
有些自媒體認爲在此之前，港人到內地買房就非常寬松，說是有年限證明，實際形同虛構。如果港人要買房，也早買了，不會趕在這個政策出台後才去買，但哪怕新增的752萬房票（香港人口752萬）中只有非常小的比例會來深圳購買，哪怕5%甚至1%，對深圳同樣有影響。
爲什麽？
因爲深圳缺地，尤其缺住宅用地，在供給端，深圳土地長期供應不足，而在城市更新上，又面臨著周期長的困境，供需一直處于失衡的狀態。
截止到2018年6月，深圳産權登記的商品住宅共170萬套。而這170萬套商品房住宅對標的是2200萬人的需求。
深圳長周期的供需不平衡是房價上漲的主要動力，而放開港人購房的年限限制，無形中增加了更多購房需求，在激增的需求和緊缺的供應之間，深圳房價又有源源不斷的上漲動力了。
而就在818深圳喜提中央大禮包，迎來先行示範區的超級利好下，當月港澳台客戶在深置業就成交上百套，環比增長超過三成。
由此可見，港人是有意向且有資金實力來深圳置業的，畢竟相比香港高達10萬/㎡的均價，深圳5萬/㎡的房價依舊有很大的價格優勢。
與此同時，相比深圳，香港的工資水平也要高出不少，據非官方數據統計，香港普通人的月平均收入在1.5萬元左右，2018年香港的人均收入爲27萬。
而深圳2019年的平均工資爲10276元，2018年深圳人均可支配收入爲5.7萬人。可見，同樣一套60平米的房子，香港的購房難度明顯要難于深圳。
所以有價差、有錢，哪怕750萬的香港人中意向到深圳買房的非常少，對本就供需失衡的深圳而言，房價也有持續昂揚的勢頭。
第二條我重點關注的是：在粵工作的港澳居民子女與內地居民子女同等享受教育。通俗理解就是只要香港人在深圳買了房，他們的子女就可以在深圳讀書。
我們知道深圳的學位資源一直非常緊缺，入學都是靠積分入學的，而港人在深圳買房，他們是否也要按照類別和居住年限進行積分？這一點在政策中沒有深入解釋，我們姑且認定也要共同參與積分吧。
但深圳只有買房有深戶才能排在第一類別，並且還有居住年限積分的要求。而香港人只要買房就能積分入學，條件相當寬松。
根據教育部測算，預計到2020年，深圳小一的學位缺口將達到4.95萬個，而目前深圳土地又緊缺，學校已經面臨“擴無所擴”的局面了，在此基礎上，深圳的學位資源緊缺將越發嚴峻，而名校學區房的價格肯定也會繼續攀升。
當然，很多人認爲香港的教育比深圳好很多，不見得香港人會願意把小孩送到深圳來讀書，但實際上香港雖然是搖號入學，很多學校官立小學直接自行分配學位統一派位，申請了就可以上學，但這些學校往往正經香港人都不肯去上的，類似我們眼裏的“農民工子弟學校”，而想要去上最好的學校，往往從幼兒園開始就要交幾百萬的建校費。
而且光交錢還不夠，從幼兒園開始，爲了幫助3歲小孩面試到理想的幼兒園，外面有很很多收費補習，費用非常昂貴，而且3歲小孩面試如果不能說出一口流利英語，往往就會被淘汰。
香港的教育成本和壓力可想而知，而相比下深圳就讀名校的成本更低也更注重素質教育，所以不見得香港人會不願意把小孩送到深圳上學，在此情況下，深圳的學位怕是越發緊張了，而學區房恐怕也更貴了。
我們姑且不說這項政策出台是否是利好，但我們可以肯定幾點，一點是深圳的房價有可能因爲香港人買房需求的增加而上漲，但就算沒有香港的買房需求湧入，深圳憑借自身的産業、人口和規劃，房價也能長期看漲。
以上是過去一年裏，深圳各區板塊的二手房漲幅，優質板塊上浮達到10%以上，這充分表明深圳房價具備持續上漲的動力。
香港人在深圳買房零門檻，短期可能會刺激成交量上漲，從而影響房價，長期來看也是推動深圳房價上漲的一小波力量。
而香港人買房能在深圳上學這一點，可能會擠壓掉本就緊張的教育資源，名校學區房也很有可能因此會有較大幅度地增長。
如果我們僅僅站在深圳的角度來看，可能只看到催漲房價，但如果站在整個大灣區來看，卻是香港宣告融入大陸的開始。
我們常常談粵港澳大灣區、談城市群、談融合，那香港的這些政策就是積極融合的第一步，這一刻可以肯定的是，粵港澳大灣區絕對不是一紙規劃而已，深圳作爲核心城市，房價將會領先上漲。
最近的消息，深圳二手房已經取消豪宅稅，這直接減少了購房成本，對二手房市場而言，會有一個刺激作用，而作爲粵港澳大灣區的龍頭，深圳的上漲往往會觸及周邊，臨深的東莞、惠州由此也可能進入緩漲的賽道，留給深圳人買房的機會，看來是不多了。