新加坡的私宅交易市場已越來越活躍，房價也已穩步上升，特別是即將TOP的新私宅的銷售價格更是節節攀升。在這漲聲四起的氛圍下，私宅租金市場又是如何呢？過去幾年來新加坡私宅的租金價格持續走低。然而，出租合約卻持續走高；據房地產門戶網站SRX的數據，今年1月份新加坡公寓租賃量增長了21.7％，租金總體上漲0.5％。這樣看來，今年的私宅租賃市場已走出低谷，迎來春天了。
在這樣的背景下，讓我們回顧和展望新加坡私宅的租賃市場。雖然近幾年的租金價格持續走低，但不少豪宅的租金仍然居高不下。據市區重建局的資料分析，至少有一套/棟的月租金達新幣S$30,000元或以上的豪宅有38棟。最高月租金達新幣S$85,000元。但這些私宅並不一定是租金收益率最高的住宅，因為這些豪宅的售價也相當昂貴。新加坡私人公寓現階段的平均租金收益率為3％左右，可以說是處於歷史最低水平。
在這裡，我們根據相關資料對租金收益率進行了系統分析，總結出8棟公寓，它們的租金回報率均等於或高於4%。這些公寓包括Lumiere、Alexis、West Bay condominium、Suites at Orchard、Haig 162、The Centren、Kerrisdale和Burlington Square。這些公寓中，只有一棟位於核心中央區，就是Suites at Orchard；有3棟擁有永久地契；只有一棟距離MRT超過500米。進一步分析表明，租金回報率高的私人公寓通常位於離市區較近的地方，離地鐵站的距離也不遠，且附近的教育資源豐富。
新加坡「房事」有喜了
「房事」是每個成年人都熱衷關注的熱門話題，因為這關係到養兒育女、傳宗接代的大事，就連政府也連續出台多項措施進行必要調控。經常關注「房事」的朋友應該已經認識到，新加坡的私人公寓市場已越來越熱鬧，房價也已穩步上升。今年初，《聯合早報》採訪了戴玉祥產業研究部東南亞區域主管李乃佳，他說，「新私宅價格自推出市場以來普遍上漲了。
一個原因是市場的樂觀態度推高需求，房價也跟著上升。另一個原因是新私宅項目的價格，通常會在即將取得臨時入伙證時上升」。
該報道認為，今年將取得TOP項目的新私宅價格比數年前推出時漲逾10％。新加坡房地產聯合交易網SRX於3月13日發布的2月份私宅轉售價格預估數據顯示，代表大眾化私宅的中央區以外（Outside Central Region，OCR）的價格漲幅環比上揚最高，達2.2％。代表高檔私宅的核心中央區（Core Central Region，CCR）和代表中檔私宅的其他中央區（Rest of Central Region，RCR），轉售價則分別比1月增加1.5％和1.7％。
私人公寓的租賃市場迎來春天了
相對於節節升高的私宅房價，私人公寓的租賃市場又是怎樣的一番景象呢？讓我們曬曬一則乾貨。根據新加坡平方尺研究（squarefoot Research）數據，過去幾年來新加坡私宅的租金價格持續走低。然而，出租合約卻持續走高。Cushman＆Wakefield的主管和研究負責人Christine Li認為，隨著新加坡經濟在2018年的進一步發展，包括專業人士在內的更多外國員工將被聘用，許多整體重建項目將被拆除，私人住宅的入住率可能有所改善。欣樂國際研究諮詢執行董事麥俊榮指出，2018年的新私宅供應總量預計7900個,與2014-2016年的平均年度供應量1萬9600個單位相比，少了超過一半。所有這些因素已經或將進一步穩定或活躍沉寂多年的私宅租賃市場。據房地產門戶網站SRX的數據，1月份核心中央區CCR租金下降1.3％，RCR和OCR租金分別上漲2.7％和0.2％。總體而言，1月份新加坡公寓租金上漲0.5％。SRX指出，1月份的租賃量增長了21.7％，估計有4,198套公寓單位出租，而12月份的租賃量只有3,449套。與去年同期相比，1月份的租賃量比2017年1月簽署的4,023套提高4.3％。這樣看來，今年的私宅租賃市場看來已走出低谷，迎來春天了。
哪些公寓的租金最高？
雖然近幾年新加坡的租金市場疲軟，但仍然有不少私人住宅的租金相當高，這些私宅主要分布在核心中央區。我們進一步分析了位於第9、10和11郵區的私宅月租金情況。根據市區重建局（URA）的資料，我們分析了三年來這三個郵區的有地和非有地私宅的租金情況。我們發現，大部分月租金高過新幣S$30,000的私宅屬於有地住宅。我們總共找到38座這樣的私宅。最高月租金達新幣S$85,000元，這棟洋房位於第10郵區的Cluny路。另外7棟月租金超過新幣S$50,000元的洋房分別位於Nassim Road、Queen Astrid Park、Tanglin Hill、Claymore Road、Buckley Road、Paterson Hill和Belmont Road。
除了有地住宅，有些非有地私宅的月租金也相當高。如位於第10郵區的Sarkies Green公寓，其中的一個面積超過3000平方尺的單位，於今年一月以月租金新幣S$70,000元成交。另一個公寓單元，其面積也超過3,000平方尺，位於Handy Road的Nomu公寓，於去年1月以月租金新幣S$50,000元成交。
哪些公寓出租回報率最高？
租金高的住宅，其租金回報率不一定高，因為高租金伴隨著高房價及可能的高貸款額和高的維護費用等。這樣，以上提及的最高月租金住宅，均未能成為出租回報率最高的住宅。許多朋友購買公寓除了自住也拿來出租，以收取租金回報。新加坡私人公寓現階段的平均租金收益率為3％左右，可以說是處於歷史最低水平。可能的原因包括政府的外來人才政策、銀行貸款的低利率、整體房價處於較低水平、政府組屋的供應量提高等。銀行的定期存款低於2％，股票的平均股息收益率在可比較範圍內但風險更好。這樣，房地產仍然是一個有吸引力的投資類別，是個不錯的選項。許多朋友購買房產時一定會考慮所購買房產及其附近類似房產的租金回報率。目前的總租金收益率是通過將發展項目的年租金收入除以相應項目的最近轉售價格來計算的。我們根據edgeprop和市區重建局的資料為確保一致性，在分析租金回報率時，僅考慮2017年1月至2018年1月涉及單臥室和二臥室單元的租賃和銷售交易，以及此類單元至少5次銷售和5次租賃交易的項目。根據這樣的分析，總共有8棟公寓的出租回報率等於或高於4%。這些公寓包括Lumiere、Alexis、West Bay condominium、Suites at Orchard、Haig 162、The Centren、Kerrisdale和Burlington Square。這些公寓中，只有一棟位於核心中央區，就是Suites at Orchard；有3棟擁有永久地契；只有一棟距離MRT超過500米。下面讓我們簡要介紹一下這8棟公寓。
Lumiere
Lumiere公寓位於02郵區的Mistri路，樓高45層,合168個單元。丹戎巴葛地鐵站，市區（Downtown）地鐵站和直落亞逸Telok Ayer地鐵站都位於步行範圍。乘坐汽車4分鐘和11分鐘即可抵達中央商務區和烏節路。Lumiere的設施十分豪華。您可以在設有私人小屋的室內游泳池暢遊，然後在室外日光浴平台和露台盡情享受自然陽光。在運動設施、設備齊全的健身房和瑜伽室運動健身。邀請您的家人和朋友在燒烤區或帶設備齊全的餐飲廚房的多功能活動室享用盛宴，然後到遊戲室和娛樂室，以及好萊塢風格的放映室享受休閒時光！
Lumiere還提供電梯和個人儲物/自行車儲物櫃。附近有許多購物商場，如Icon Village，Amara購物中心，國際廣場和丹戎巴葛廣場等。這些購物中心提供各種設施，如飲食，娛樂和零售場所。附近也有不少超市，如Cold Storage @ Altez，Fairprice Finest @ Finest Amara和Fairprice @ Tanjong Pagar等。附近教育資源豐富，如亞太商學院（Asia Pacific School of Business）新加坡營銷學院（Marketing Institute of Singapore），Cantonment小學，珠寶設計與管理國際學校（Jewellery Design & Management International School），靈感設計國際學校（Inspiration Design International School），Chatsworth國際學校（烏節），CHIJ（Kellock）和拉丁馬斯小學等。
Alexis
Alexis位於03郵區的Alexandra路，屬永久地契項目，距離東西線的年、女皇鎮地鐵站僅7分鐘步行路程,距離繁華的波那維斯塔轉換站也僅6分鐘車程。這棟現代化建築5層樓高，建有293個住宅單位。
公寓配備各種豪華娛樂設施，適合希望享受充滿活力的度假式的城市生活方式的夫婦或專業人士。公寓位於市區邊緣，居民可以享受極大的便利，減緩熙熙攘攘的城市生活帶來的壓力。公寓的一大特色就是長達75米的天際游泳池，這是迄今為止新加坡最長的天際游泳池之一。公寓還配備有各種餐飲、健身、娛樂設施、設備供居民使用。公寓附近購物商場林立，如附近的新加坡最大的購物中心之一–Apointpoint Mall，滿足您一系列的餐飲，購物和娛樂設施。公寓附近交通方便，只要10分鐘車程，就可到達新加坡環球影城（USS）、濱海灣金沙或聖淘沙名勝世界，享受愉快的一天。公寓四周教育資源豐富，如有女皇鎮中學、MDIS、Bukit Merah中學、Radin Mas小學、Crescent Girls’School以及世界知名的新加坡國立大學（NUS）都位於附近。另外，距離Buona Vista Fusionopolis和Biopolis Science Park只有2個地鐵站的距離。公寓距中央商務區也只有8分鐘車程。
West Bay condominium
West Bay Condominium是一個擁有99年地契，位於05郵區West Coast Crescent的私人公寓。該公寓於1994年完工，6層樓高，合318個單元。該公寓位於新加坡國立大學附近，在步行到達範圍內。該公寓附近有晟菘超市和西海岸廣場（West Coast Plaza）,滿足居民日常購物、娛樂活動。在西海岸廣場免費巴士前往另一個大型購物、娛樂場所金文泰購物商城（Clementi Mall）。West Bay Condo擁有完備的公寓設施，包括會所、遊樂場、淺水池、桑拿、網球場、游泳池、健身房、停車場和24小時保安等。West Bay Condo距離Vivo City只有幾分鐘的車程，那裡有許多便利設施，例如零售店、超市、餐館和飲食場所、銀行、電影院和其他娛樂設施等。附近的學校有肯特崗中學、東林中學、啟發小學等。附近的娛樂設施包括西海岸公園和新加坡遊艇俱樂部等。對於有車一族來說，從該公寓出發到商業中心只需15分鐘車程。
Suites at Orchard
Suites at Orchard是一個擁有99年地契，位於新加坡第9郵區的公寓項目。Suites at Orchard樓高10層，共有118個住宅單元。從公寓步行即可抵達多美歌地鐵站和Bras Basah地鐵站。Suites at Orchard擁有全套的公寓設施，如地下停車場和游泳池等。附近的學校包括聖瑪格麗特小學，查茨沃斯國際學校和史丹福小學等。Suites at Orchard公寓位於黃金地段，附近設施完善，主要購物中心、超市、餐廳和飲食場所、銀行、圖書館、電影院和其他娛樂設施等，樣樣齊全。
Haig 162
Haig 162是擁有永久地契，位於新加坡第15郵區的私人公寓發展項目。Haig162樓高16層，共有99個單位。這座公寓離地鐵站較遠。Haig 162的設施包括燒烤爐、健身房、按摩浴缸和游泳池等。附近的學校包括丹絨加東小學，丹宗加東中學和丹絨加東女子中學等。可步行距離內的幾家購物中心包括加東購物中心。對於駕車人士，從Haig 162開車到烏節路或中央商務區（CBD）約需10-15分鐘，途經泛島高速公路（PIE）。Haig 162是藝術、風格、自然和奢華的和諧結合，以最優雅的方式體驗高層現代生活。享受所有生活必須提供的……就在您的家門口。標誌性的購物、精緻的餐飲和世界級的娛樂距離公寓僅幾分鐘路程。在百匯廣場等商場購物，這裡提供新加坡東海岸最廣泛的購物場所。品嘗加東地區知名餐廳的當地美食，並欣賞歷史悠久的小鎮的氛圍。
The Centren
The Centren擁有永久地契，位於新加坡第14郵區(中央區）的芽籠27巷。項目包括1座8層的住宅,合34個單位。The Centren非常靠近市中心，距離新加坡國際會議中心(Singapore International Convention Centre)、新達城販物中心(Suntec City Shopping Mall) 和金融商業區僅數分鐘的路程。公寓的附近就是阿裕尼地鐵站（Aljunied MRT）和蒙巴登地鐵站（Mountbatten MRT），周邊擁有多家食閣和大型的超市。加冷威零售商場(Kallang Wave Mall)、加冷娛樂廣場 (Leisure Park Kallang)、城市購物中心（City Plaza）、以及丹戎加東大廈(Tanjong Katong Complex)等都是公寓居民的購物好選擇。
另外，公寓距離巴耶利峇中心只有1個地鐵站。那裡將發展成一個聚集商業辦公樓、住宅和商場的區域中心，擁有約31,500的零售空間。The Centren附近的學校有光華學校（Kong Hwa School）、芽籠美以美小學（Geylang Methodist School，Primary）、芽籠美以美中學（Geylang Methodist School (Secondary)）、務立中學（Broadrick Secondary School） 、中正中學（總校）(Chung Cheng High School (Main))、新加坡南洋藝術學院（Nanyang Academy Of Fine Arts）等。
Kerrisdale
Kerrisdale擁有99年地契，位於第8郵區Sturdee路的私人公寓，距離東北線花拉公園地鐵站僅6分鐘步行路程。Kerrisdale樓高30層，擁有481個單位，可以欣賞到城市夜景和梧槽河的寧靜水域的全景。公寓擁有自己的羽毛球場、網球場和籃球場,可與家人一起參與運動，還可以在按摩池或腳底按摩路徑放鬆肌肉，或者在會所里、健身房、多功能室和閱讀房間進行一系列其他活動。Kerrisdale為居民提供全方位的整體和豪華設施，讓居民放鬆、充電和恢復活力。其它設施包括滑板公園、高爾夫練習場、燒烤台、游泳池和兒童遊樂區等等。公寓附近還有城市廣場購物中心（Shopping Mall）、Aperia Mall和Bugis Junction等。附近的教育資源豐富，如有史丹福小學和花拉公園小學等。
Burlington Square
Burlington Square擁有99地契，位於新加坡郵第7郵區的明古連街。距離三個地鐵站Rochor、Bugis和Jalan Besar均不到500米範圍，讓居民輕鬆前往新加坡的其他地區！駕車前往中央商務區或充滿活力的烏節路購物中心，只需6分鐘和8分鐘即可抵達。該公寓樓高20層，合179個單位。
公寓的五樓配備無數的設施，你可以享受！在泳池中游泳幾圈，然後在寧靜的花園中的兩個按摩浴缸中冷靜下來！前往公共觀景台看到風景如畫的城市燈光。不要擔心缺乏設施，因為還有其他設施，如燒烤爐，設備齊全的健身房，網球場，多用途大廳，更衣室，蒸汽浴室，全天候保安和園景花園。附近購物商場林立，如伯靈頓廣場購物區，武吉士交界處購物中心，武吉士街，武吉士+，Wilkie Edge，和平中心，波莫和國泰影城等。附近的教育資源也很豐富，如史丹福小學、藝術學院和聖瑪格麗特小學等教育機構只是一箭之遙。
重點分享
高出租回報率公寓到底長啥樣？
以上介紹了8棟最高租金收益率的私人公寓。我們還分析其它一些較高收益率的公寓，通過這些高收益出租物業的系統分析，觀察到一下一些共同的特徵。
1
靠近市中心
位置的選擇是投資房地產產業的重點考慮因素，著名房產投資巨頭李嘉誠先生已有切身體會。要知道，房屋的價值，包括租金收益，很大程度上取決於房地產的位置。在8棟公寓中，有6個位於中部地區。
分析表明，位於中央商務區（CBD）附近的市區邊緣地區的物業，其租金收益率是最高的。如租金收益率為4.7％的Lumiere就位於這個位置。這個位置的平均房價明顯比真正市區的房價低，但在地理位置上卻相當方便，如距離國際廣場和Icon Village僅一箭之遙。與此同時，位於Handy Road的Suites at Orchard平均租金收益率為4.1％，這座公寓距萊佛士坊不到5分鐘車程或只有兩個地鐵站。其它的4棟公寓包括Alexis、The Centren、Kerrisdale和Burlington Square都位於中部地區的城市邊緣。
2
靠近地鐵站
在被選中的8棟公寓中，有6棟公寓距離最近的地鐵站不到500米。位於黃金地段的Lumiere距離丹戎巴葛地鐵站只有260米，而Suites at Orchard距離多美歌地鐵站僅112米。同時，位於城市邊緣的Burlington Square距離Rochor（梧槽）地鐵站僅有189米。The Centren和Alexis分別位於阿裕尼地鐵站284米和女皇鎮地鐵站421米處。另外，Kerrisdale距離Farrer Park MRT大約401米。
3
教育資源豐富
靠近學校是新加坡高收益租賃物業的另一個共同特徵，這一點在Baig 162和West Bay Condominium公寓上得到恰如其分的體現。Baig 162公寓距離丹絨加東小學和丹絨加東中學僅有幾分鐘的步行路程，距加拿大國際學校（丹戎加東校區）和查茨沃斯國際學校（東校區）等國際學校不到1公里。同時，West Bay Condominium距新加坡國立大學約5分鐘車程，距離早稻田澀谷高中和肯特崗中學等學校不到1公里。最後需要強調的是，以上高租金收益房地產的一些核心特徵可能對房地產投資者有些幫助，但同時也應注意，租金收益率只是投資回報總額的一部分。在投資房地產時，關注資本增長潛力同樣重要。一般認為，購買價格越低，潛在上漲的可能性越大，租金收益率可能會有利的可能性就越高。