就勢論市
上周五，政府忽然宣布調整三項房地産措施，包括調低賣方印花稅（SSD）和小範圍放寬總償債率（TDSR）框架，以及針對通過股權轉讓進行買賣的住宅交易征收額外轉名印花稅。
在我看來，這次的房地産措施調整，就有如高壓電鍋烹饪，擰松鍋蓋上的安全泄壓閥栓，讓鍋裏的蒸汽稍微排放出來。
現代家庭廚房裏，一般都少不了高壓電鍋這個烹饪工具。用它來烹調各種菜肴，快捷又方便，只需將食材放入電鍋，按一個按鈕，數十分鍾的時間就能把羊排、豬腳、雞肉和牛肉等食材焖得柔嫩入味，還保留了食物的營養和原味。
高壓電鍋能讓食物快速煮熟，主要是利用氣壓上升的原理。在使用高壓鍋時，鍋內的水被緊密封閉起來，水受熱蒸發産生的蒸汽不能擴散到空氣中，只能保留在鍋內，這使得內部氣壓漸漸上升，形成一個高溫高壓的環境，于是食材很快就會熟透。
當然，高壓鍋內的壓力不會無限上升，它的排氣裝置會在氣壓達到某個程度時把蒸汽排出，以防鍋內壓力過高，導致整個鍋爆裂。許多高壓鍋蓋子上設有安全閥栓，讓你把閥門松開，釋放鍋內壓力。
在我看來，這次的房地産措施調整，就有如高壓電鍋烹饪，擰松鍋蓋上的安全泄壓閥栓，讓鍋裏的蒸汽稍微排放出來。
上周五，政府忽然宣布調整三項房地産措施，包括調低賣方印花稅（SSD）和小範圍放寬總償債率(TDSR）框架，以及針對通過股權轉讓進行買賣的住宅交易征收額外轉名印花稅。
政府的宣布不免讓許多市場人士大感驚訝，特別是調低賣方印花稅和局部放寬總償債率框架，被不少人視爲政府准備放寬房地産降溫措施的第一步。
而在這之前，政府已多次表明不會放寬降溫措施，以免房地産市場再次轉熱。國家發展部長兼財政部第二部長黃循財上月接受彭博社訪問時也說，降溫措施讓房地産市場取得軟著陸。目前房地産市場需求良好，而相關需求因素會持續一段時期。言猶在耳，政府就做出上述宣布。
兩項措施調整具針對性
到底是什麽因素，促使政府稍微改變立場呢？
在上周的宣布中，政府用了“精細調整”（calibrated adjustment）來形容賣方印花稅和總償債率框架的調整。從調整內容來看，這兩項措施調整是有針對性的，對象主要是必須賣房者和想要套現的退休屋主。
以賣方印花稅爲例，縮短持守房子期限和下調印花稅稅率，有助一些家庭或財務狀況出現變化而不得不賣房的屋主，如離婚、失業或陷入財務困境的屋主。
政府當初實施賣方印花稅，目的是爲了抑制樓市炒風，但這些年來買氣銳減，賣方印花稅已失去它原有的作用，反倒給一些屋主帶來壓力。
本報之前的報道顯示，自2011年1月以來，持守不到四年就轉售的非有地私宅單位估計超過850個，約三分之一的業主是在虧本的情況下賣出房子的。所有業主總共繳付至少8000萬元的賣方印花稅給政府。
美國聯邦儲備局本周又宣布加息，上調利率25個基點，利率上揚將令房貸壓力加大。另一方面，全球經濟如今充滿變數，顛覆性科技可以迅速改變行業面貌，新加坡處于轉型艱難期，經濟增長也較緩慢。
在這個背景下，政府調整賣方印花稅，相信是考慮到一旦經濟惡化，裁員浪潮來襲，新措施有助舒緩一些屋主所受的壓力。
市場情緒整體有所改善
盡管這次房地産措施調整幅度很小，對市場影響似乎不大，然而更重要的是政府所釋放的信息。如前所述，這樣的調整多少給樓市帶來積極影響，令許多人傾向于認爲，如果市場有需要，政府會進一步放松政策。這也會加強一些人“房價已到谷底，將要開始回彈”的想法，更樂觀地期待能搭上房地産順風車。
在調整措施宣布後，上周末一些示範單位的人潮明顯增加，雖然這對新私宅銷售量的影響還有待觀察，不過市場情緒整體上有所改善。
事實上，房價近期已趨向穩定，今年幾個新樓盤都取得不錯的成績。市區重建局最新發布的新私宅銷量數據也顯示，2月份新私宅銷量有977個單位，是1月份（382個單位）的2.6倍，也是去年同期（303個單位）的三倍，這反映市場需求廣泛改善。
再來，發展商的地段競標價也逐步走高。比如去年裏峇峇利路一帶馬丁廣場（Martin Place）一幅地段，引來13方人馬爭奪，最終由國浩置地以每平方英尺1239元的高價標得。這是自2009年以來政府售地計劃下標價最高的一次。地段標價一般需要三至四個季度時間，才會反映到樓市中，意味著一年後的房價有可能上揚。
樓市有時就像股市，很大程度上受市場情緒推動。調整房地産措施短期內不會刺激房價大幅反彈，但它會提振樓市情緒，給樓市增加活力。這是否會醞釀成一股強勁動力，導致政府精心炮制的“降溫措施焖肉”，因過早掀開鍋蓋而讓香味流失了呢？
難怪有人會問：“樓市現在好好的，爲什麽要調呢？”
政府當初爲了防患于未然，避免樓市泡沫化，通過人爲的降溫措施來抑制樓價走勢。然而，降溫措施畢竟只是權宜之計，長期人爲幹預市場，會影響樓市穩定性。作爲具競爭力的國際大都會，新加坡的房價也不可能一直走低。如今，擺在政府眼前的是一道更大的難題，那就是如何松綁降溫措施。松綁太多太快，可能前功盡棄；松綁太慢太少，又可能扼殺市場生機。
烹調美食，時間和火候的掌握非常重要。准確掌握烹調時間以及溫度，才能調制出新鮮美味的菜肴。相對于快捷方便的高壓電鍋，我始終還是喜歡砂鍋小火慢慢炖煮出來的滋味與口感。