2017房地産特輯
李敏雯／文
2016年是個充滿變數的年頭。
首先是英國公投脫離歐盟，是歐盟曆史上的第一次，史無前例；再來就到美國總統選舉，共和黨的特朗普在這場舉世最爲爭議的競選中勝出。
美國聯邦儲備局的量化寬松政策，造成了多年的超低利率大環境，也令新加坡的資本市場在2016年出現了不尋常的情況。
隨著新加坡經濟自2015年開始轉弱，甲級辦公樓市場的租金從2015年第二季開始下滑。截至2016年第四季，甲級辦公樓租金從2015年第一季的高峰下滑17％。其中，濱海灣的甲級辦公樓租金下滑超過三成，是自2011年起這個新市區形成之後的最低谷。事實上，甲級辦公樓租金市場至今還未見底，預計最早也要到今年下半年才會看到市場回穩。
在這樣的大環境下，投資者固然會以爲目前的資産價格也會隨著租金趨軟而進入調整期，然而事實並非如此。去年11月，一幅位于濱海灣中央林蔭道（Central Boulevard）的白色地段以25億元的高價被Wealthy Link，即號稱“亞洲棕榈大王”的馬來西亞發展商李深靜所掌舵的IOI集團標得，平均容積率每平方英尺達1689元。不論以總價或每平方英尺的單位價，都刷新了政府售地計劃下曆來的最高記錄。
這個標價比第二高標價的豐樹産業高出16.4％，也比當初南山集團以15億3600萬元，從備售地段勾出的價格高出67％。
這意味著中央林蔭道項目的回本價將達到每平方英尺2800元，甚至超過3000元。以此推算，IOI集團預計濱海灣在五年後的平均月租金將回彈到2011年至2014年的每平方英尺12至14元的水平。
看來在全球經濟較爲動蕩、風險攀升的時期，流資繼續傾向于曆來比較成熟的核心市場。而新加坡作爲區域金融與貿易中心，政局及貨幣長期穩定，深受海外投資者如主權財富基金、機構投資者和高淨值人士的青睐。這些投資者主要沖著爲財富保值，什麽時候回本反而變得次要了。
大宗房地産交易
今年持續火熱
新加坡去年全年的大宗房地産成交額達到225億元，超越前年176億元的總成交額，也創下三年來的最高。辦公樓（包括土地交易）的成交額達到曆來最高的99.5億元，幾乎占了2016年大宗房地産成交額的一半。
除了中央林蔭道的白色地段，一些比較矚目的大宗交易包括：亞洲廣場第一大廈以34億元或折合每平方英尺約2650元，賣給主權財富基金卡塔爾投資局（Qatar Investment Authority），創下亞太區獨棟大樓交易額新高。
另外，去年第二季印尼富商翁俊民博士以3520元的尺價買下海峽商行大廈（Straits Trading Building），改寫本地甲級辦公樓曆來售出的最高尺價。
即使是今年首三個月，大宗市場交易持續旺熱。星展銀行以7.47億元脫售資誠大廈（PWC Building），買家是宏利保險（Manulife）。另一個大宗交易是由魏成輝領導的財團，以7.25億元脫售GSH Plaza給香港上市公司豐盛控股。
展望2017年，新加坡資本市場中短期內的基本面依然穩健。
新加坡是亞太區擁有最多區域中心總部的國家，擁有至少4200家跨國公司的區域總部。
另一方面，新加坡政府也大力鼓勵中央商業區向外發展，例如大力推動區域中心如裕廊商業區（Jurong Gateway）、巴耶利峇中心（Paya Lebar Central），甚至是樟宜商業園（Changi Business Park）的發展來輔助這些跨國企業的需求。
新建成的甲級辦公樓國浩大廈（Guoco Tower），如今已達到90％的租用率。在一定程度上，這樣的租用率也印證了一些長線投資者繼續看好新加坡優質資産的潛力。
本文作者是高緯環球（Cushman & Wakefield）
研究與咨詢部主管