王德輝 Hannah Pham／文
2011年，外國買家交易占本地私宅交易量的17.5％。不過，自從政府在2011年12月出台額外買方印花稅（ABSD）後，外國買方比率大幅下跌，去年報6.7％。
外國買家購買住宅單位時須繳付15％的額外買方印花稅，這是導致交易量放緩的主因。盡管房地産降溫措施尚未松綁，但由于新加坡樓市的基本面強勁，長線持有也具有增值潛能，因此外國買家對本地私宅市場依然保持濃厚的興趣。
隨著本地房地産市場出現利好迹象，包括非有地私宅價格跌幅收窄，私宅全年銷量去年同比上升16％，以及最近政府調低賣方印花稅（SSD）和小範圍放寬總償債率（TDSR）框架等，都有助于改善市場情緒。
這些市場變化，外國買家有何反應？如果私宅價格果真在今年觸底，他們會選擇購買哪些私宅項目？
黃金地段受青睐
2016年外國買家共買了1078個私宅單位，當中61％的私宅位于中央區，而靠近烏節路一帶的第9郵區和第10郵區尤受青睐。
該地區最吸引外國買家的私宅項目分別是：禧悅閣（Cairnhill Nine，77個外國買家）、OUE Twin Peaks（48個）、蘇菲雅山莊（Sophia Hills，23個）、Ardmore Three（17個）、麗敦豪邸（D＇Leedon，14個）和格美華庭（Gramercy Park，14個）。
黃金地段一向以別具特色及優質地點著稱，而且靠近高檔品牌林立的烏節路購物區。這一帶也有各種設施，距離中央商業區不遠，駕車10分鍾或乘搭地鐵四個站即可抵達。因此，這個地區傳統上也是深受外派人員歡迎的租賃地點。去年，第9郵區和第10郵區是最多人租賃的地區，占出租總數的兩成。不過，這是該地區吸引外國買家的唯一理由嗎？
去年初，禧悅閣以每平方英尺2500元的低價推出市場，令市場人士大感意外。在房地産興旺期，該地區附近私宅的價格都高于每平方英尺3000元。在禧悅閣推出市場首月，共售出177個單位，認購率高達89％。在2015年至2016年期間，中央區從未有任何非有地私宅項目取得如此高的認購率，因此禧悅閣的表現別具意義。
禧悅閣的成功也帶動黃金地段的需求上升。其他私宅項目的發展商紛紛乘勝追擊，推出多種折扣和優惠如延遲付款計劃（deferred payment）和幫買家吸收額外買方印花稅，以吸引他們入場。這是因爲許多發展商受合格證書（Qualifying Certificate）和額外買方印花稅等條例限制，若無法如期完工或在限期內賣掉所有單位，就須繳付延長銷售款項。
私宅價格處于極具吸引力的水平，加上各種折扣和優惠，相信是帶動外國買家重返本地樓市的主要原因。
地鐵沿線私宅有優勢
在核心中央區以外，較受外國買家歡迎的地點主要是位于地鐵線沿線的私宅項目。這是因爲大多數租戶都不是擁車族。如果投資者有意將公寓租出，地點是否靠近地鐵站，以及交通是否便利等因素，就顯得格外重要。
去年，多個位于東北地鐵線沿線的私宅項目都深受外國買家青睐，這包括Sturdee Residences（19個外國買家）、森濤苑（Forest Woods，18個）和博雅居（The Poiz Residences，14個），它們都是在2015年底和2016年推出市場的大型發展項目。
Sturdee Residences是位于市區邊緣的私宅項目，花拉公園（Farrer Park）地鐵站就在步行距離之內。森濤苑的最大吸引力是靠近實龍崗地鐵站和nex購物中心。博雅居位于波東巴西地鐵站旁，有個三層樓高的零售商場，是一個商住型項目。綜合來說，這些都是吸引外國買家在東北地鐵線沿線購買房産的因素。
裕廊湖區私宅有增值潛能
我國西部的私宅項目湖景豪苑（Lake Grande）去年推出時也取得佳績，首個月的認購率就高達93％，當中有19個外國買家。湖景豪苑隔鄰的新公寓麗湖景（Lakeville）也有24名外國買家。該地區其他較舊的私宅項目如湖畔雅居（The Lakefront Residences）、西湖園（The Lakeshore）、翠湖園（LakeHolmz）、玫芳園（The Mayfair）和柏奧花園（Parc Oasis），也有一些單位在二手市場轉賣給外籍人士。
裕廊湖區（Jurong Lake district）是我國未來的第二個中央商業區，同時也是我國首個智慧城市，以及新加坡－吉隆坡高速鐵路終站。隨著這些基礎設施的建造，該地區日後將吸引許多商家進駐，並推高這一帶的住房需求。許多外國人對此處的私宅項目興趣濃厚，正是看中這裏的未來增值潛能。
總結
從外國買家在去年購置的房産來看，他們考慮的要點是：房産必須是個良好的投資。
外國買家選擇的地點往往是黃金地段，而且目前交易價比2013年的樓市高峰期低了許多。基于本地樓市即將觸底，這些買家認爲當市場複蘇時，房價將勁升，他們也將從資本增值中獲利。
至于核心中央區以外的房産，許多外國買家考慮的主要因素是地點是否靠近地鐵站，因爲交通便利可確保公寓租出時具有一定的競爭優勢。此外，位于裕廊湖區等地的房産也受外國買家青睐，這是因爲它們未來的增值潛能相當大。
隨著市場情緒好轉和樓市即將觸底反彈，預計會有更多外國買家進場，以期從潛在的價格升勢中獲益。今年首兩個月本地私宅市場的外國買家比率已從去年的6.7％增至7.2％。此外，近期宣布的房地産調整措施也被視爲政府可能對降溫措施松綁的信號，意味著本地樓市複蘇在望。
本文作者分別是仲量聯行（JLL）研究與咨詢部新加坡董事和高級研究分析員