林東榮 謝耀輝／文
我國政府在3月10日忽然宣布調整房地産措施，讓許多市場人士大感意外。政府從2010年2月20日至2013年12月9日期間推出一系列降溫措施，以抑制樓市變得過熱。如今，政府調整房地産措施，是否意味著現在是買家進場的好時機嗎？
要回答這問題，或許我們必須先了解這次房地産調整措施內容，它主要分成四個部分：
首先，額外買方印花稅（ABSD）和貸款與估值比率（Loan-to-valuation，簡稱LTV）限制保留不變。換句話說，新加坡公民購置第二套及更多套房産須付額外買方印花稅，永久居民和外國買家購買第一套房産也須付額外買方印花稅。此外，在現有房貸條例下，LTV不可超過80％。
其次，當局在現有基礎上，對賣方印花稅（SSD）進行精細調整。根據現有規定，賣家若在購買房産的四年內賣出房産，須支付賣方印花稅，稅率介于4％至16％。
新條例出台後，向賣家征收賣方印花稅的期限從四年縮短爲三年，稅率也下調四個百分點，介于4％到12％。換言之，在一年內出售房産的賣方印花稅從16％降至12％，在第三年售出的賣方印花稅爲4％。這些變動只適用于今年3月11日起購買的房地産。
再者，新加坡金融管理局將放寬總償債率（TDSR）框架，讓符合條件的借貸人更容易用房地産作爲抵押來貸款。若借貸者的LTV不超過50％，所申請的資産增值抵押貸款（Mortgage Equity Withdrawal Loan）不受限于總償債率框架。
最後，當局也將對通過股權轉讓進行買賣的住宅交易征收額外轉名印花稅（ACD）。無論是直接購買房地産或是通過購買公司股權，公司在進行住宅房産交易時，須繳納相應的額外轉名印花稅，相當于買賣雙方印花稅。
投資者青睐新私宅項目
對于一般房地産買家和投資者來說，調低賣方印花稅對他們的實際影響較大。由于本地房地産市場的投機活動不多，縮短印花稅持守期和調低稅率是相當安全和精細的做法，能讓那些想在短期內脫售房産的投資者和屋主受益。
不過，須注意的是，縮短賣方印花稅征稅期限和調低稅率只適用于從今年3月11日起購買的房産，在這之前購買的房産仍沿用原有規定。
因此，這項措施只惠及有意在3月11日之後購置房産的買家，以便他們能夠仔細衡量預算和持守房産的期限。雖然有關措施可能令投資者和購屋者對持守期限的看法略有改觀，但它不會對推高房價産生太大作用。
另外，由于買家依然受額外買方印花稅和總償債率等降溫措施限制，因此發展商和個別屋主將保持務實心態，把售價定在合理水平。
市區重建局數據顯示，私宅銷量在當局對賣方印花稅作出調整前已開始回升，今年2月份共售出977個單位，是1月份的2.6倍，而3月份的銷量料將繼續上揚。
新條例出台後，投資者相信會較青睐新私宅項目，這是因爲三年持守期與建造一個私宅項目的時間大致相同。
爲吸引買家，發展商也把私宅的整體價格保持在讓人負擔得起的水平。基于樓市供應充足，這些投資者的選擇自然也變多了。
發展商今年已推出多個新私宅項目，The Clement Canopy、Park Place Residences及豪佳苑（Grandeur Park Residences）都獲得投資者的熱烈反應。
爲確保投資能取得良好回報，投資者在購置房産時應選擇交通便利、附近有多種商業設施的發展項目。這類私宅項目的需求強勁，一般已有一批現有的租戶群，而且在市場動蕩期間較具抗跌性。
轉售市場蘊含機遇
對于買房自住者來說，轉售市場仍蘊含著不少機遇。例如，2月份一些大衆私宅的售價已較數年前低了約20％。至于富裕人士，現在或許是進入豪宅市場的良機。去年豪宅的房價只下跌1.2％，相比之下整體樓市的跌幅則達3％。此外，近期也有不少買家撿到寶。
例如，烏節史格園（Orchard Scotts）一個過去售價850萬元的豪宅以368萬元賣出，也就是低于半價的價格出售，而濤源灣（Seascape）的一個單位以620萬元賣出，賣家在2010年是以1280萬元買下的。
盡管這次房地産措施調整幅度很小，對市場影響似乎不大，然而更重要的是政府所釋放的信息。隨著房地産市場趨穩，這有可能是政府准備對降溫措施松綁的信號。
有些買家可能會推遲購屋計劃，等待政府出台更多房地産調整措施。不過，如果政府推出更多調整措施，房價也會跟著上漲。因此，與其嘗試捕捉進場時機，買家還不如根據自身需要，在價格合理時購置房産更爲重要。
本文作者分別是ERA産業的主要執行員和研究部助理經理