文/劉海韻
跌得最慘的，反倒是經濟最好的……
昨天咱們根據70城二手房1-11月的數據，排了一下月均漲幅前五的城市，它們分別是唐山、西甯、呼和浩特、哈爾濱還有大理。
經過對這五個城市今年或者往年相關政策等方面的盤點，發現它們有三個共同點，總結一下就是——非經濟大省內的區域經濟強者，且沒限購。
比如限制了礦産開發、一産二産都不給力、三産又偏傳統的呼和浩特。
比如全靠旅遊拉動的大理。
經濟發展越是受限，就越是要寄望于房地産……
那既然漲幅前五的盤點過了，跌幅最大的五個自然也不能放過。
今天呈上下半部——跌幅前五的“弱者”。
跌幅前五的“弱者”！
根據整合11個月的70城二手房價格變動數據，取了平均值，得出的跌幅前五分別是：
1. 青島：-0.4%；2. 安慶：-0.3%；3. 宜昌：-0.3%；4. 鄭州：-0.2%；5. 遵義：-0.2%。
青島是什麽地方？搞不好不少人以爲青島是山東的省會，畢竟經濟山東第一（但是占比其實只有14%），青島啤酒帶來的名氣也遠遠超過真正的省會濟南。
青島經濟有多強？它是萬億俱樂部的一員，今年前三季度GDP累計已達9768億，山東第一，無可撼動。
今年9月時還喜提了一個國家物流樞紐之一。
這麽多光環加身，樓市怎麽做到全年二手房月均跌幅最大的呢？
青島樓市坐上滑滑梯其實已經是去年11月的事了，趨勢圖一眼望去全是下跌，硬生生從當時的26305元每平米，跌到了目前的23641元，下降了11%之多。
2018年之後，青島樓市下跌，政策調控是主因。
5年限售、對主城區進行了“限購”、“限價”等政策微調，一波操作下來，青島樓市持續降溫，投資客早已奪路狂逃，目前主力絕大多數是剛需及剛改客。
然而！由于18年房價崛起之後，跟風買房的太多，導致量價齊升，透支了消費力，到了19年，就顯得青黃不接了。
其次，從2019年5月開始，包括青島銀行在內的多家銀行已經確定上浮房貸利率，其中首套房利率上浮15％，二套房上浮20％，個別更可達到25％。
利率的調整導致了新一輪的下跌，這也是不可忽視的作用力之一。
還有呢？還有就是青島還很倒黴地成了被銀保監會點名要對房地産業務進行專項檢查的32個城市之一。
跌跌不休，實至名歸！
安慶呢？
安慶本身是沒有限購的，之前倒是16年合肥來了一波限購，對旁邊安慶的房價造成一定的刺激影響。
19年安慶的新房在前11月中出現過連漲8個月的壯舉，二手房方面只有個“19年安慶房票不能夠購買二手房”的政策。
新房二手房，冰火兩重天。
再來說下宜昌。
宜昌是湖北省經濟第三的城市，也是23個物流樞紐之一，今年前三季度GDP總量達到了3140億。
宜昌本身也沒有限購政策，不過即便如此，在10月份前，宜昌的二手房是一直跌的，滑鐵盧。
然而10月時突然有了個大幅提升，從8800一平飛到了9600一平，什麽情況？
答案是——取消落戶限制了！
沒錯，宜昌是比較早的一個實現落戶零門檻的城市，這個拆門檻的行爲，立馬獲得了購房者的熱烈響應，房價應聲而起。
排第四的是鄭州，23個物流樞紐之一，河南省省會，曾經中國最大的手機加工廠。
不過自從有了富士康要走人的消息後，鄭州就不是很穩。
根據諸葛找房數據，二手房價格從去年開始就一直再往下跌，就沒起來過。
主要原因是啥呢？是限購政策。
目前，鄭州市市內五區和鄭州航空港經濟綜合實驗區、鄭東新區、鄭州經濟開發區、鄭州高新區範圍內，新鄭市、荥陽市、中牟縣這些個地方，都是限購的。
此外，河南自己內部各自都放開了落戶政策，新鄉、漯河一個個零門檻，鄭州的優勢還剩多少？
最後一個，遵義。
遵義前三季度GDP是2484億，在貴州內部排第二。
房價便宜，年初高位時是6600，現在6100，說是說跌幅第五，但實際上也沒跌多少，都是6000水平。
沒有限購，也暫時沒有零門檻，有的只有棚改的“東風”，遵義大力推行棚改貨幣化政策，去了庫存，也在 “救活”了部分混得不好的房企。
這五個有啥共同點？
最大的共同點，可能不少人已經注意到了。
五個城市，有三個都是國家物流樞紐……
這一個共同點大概可以說明，國家物流樞紐這類名頭，比如什麽物流中心之類的，對于吸引人或者房價的提升並沒有什麽幫助，說起來好聽了一些，但是一般消費者對這個特質並不敏感。
畢竟，我要看到的是發展起來的樣子，而不是單純的發展潛力，當然這點上青島是例外，它是大幅降溫後的結果。
其次，青島、鄭州和遵義，兩個萬億級，一個全省第二，剩下倆雖然弱了點，但是也依舊是全省前三的水平，都算得上是經濟強市。
這點和漲幅前五的還不太一樣，因爲這五個總量整體都更強，而且並沒有呼和浩特還有大理那樣只靠一條腿站的城市存在。
最後，雖然不是全部，但是經濟最好的兩個，是有限購的，安慶也有類似政策。
尤其是青島，還也別嚴。
總結下來就是，物流樞紐並沒有刺激房價的作用，所謂的跌幅大只是單純的跌幅，實際房價都減少的有限，就算是青島這個跌了12%的，按照當地政府的說法，依舊是小幅變化，控制之內。
即便是跌幅前五，也沒有出現什麽要命的大跌，讓很多希望房價腰斬的人失望了，穩字當頭，穩字當頭。
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