編輯/範曳杉
2019年12月28日，中國人民銀行發布了一條重磅消息。
存量房貸利率定價基准要改了 ；
從2020年3月1日 開始， 定價基准開始轉換爲LPR，不再挂鈎以前的基准利率了。
1 2020年3月1日實施新規。
至于之前簽的房貸利率怎麽調？央行給出了明確的方法。
雖然都是中文，但是相信很多不是專業做金融行業的朋友，理解起來還是比較困難的。
不過，我們通過文字梳理，可以關注央行這次釋放的 兩個關鍵點：
一是：借款人可與銀行協商確定將定價基准轉換爲LPR，或轉換爲固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。
二是：存量商業性個人住房貸款定價基准轉換爲LPR的，在加點數值方面，加點數值爲原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可爲負值），在合同剩余期限內固定不變。
還是看不懂，沒關系，再翻譯一下就是：
房貸利率不挂鈎基准利率了，挂鈎LPR。
你有兩種選擇；
一是選擇固定利率，以後還房貸期限內就不浮動了；
二是從基准利率切換LPR，把LPR價格與你當前的房貸利率“多退少補”出差值。
以後LPR變化了，就用新的LPR價格加這個差值，得出最新的房貸利率。
據全國銀行間同業拆借中心公布的數據，1年期LPR（貸款市場報價利率）爲4.15%，下調5bp（基點）；
而5年期以上LPR利率爲4.8%，同步下調5bp。5年期以上LPR自8月份首次發布以來，第一次出現下調。
雖然講了很多次的LPR利率，相信還是有很多朋友，至今還是沒有搞明白LPR利率到底是怎麽回事，這裏有必要回顧一下：
2 科普LPR利率：
LPR不是央行宣布的，是央行授權“全國銀行間同業拆借中心”負責統計、公布。
由18家銀行報價，報出各自的1年期和5年以上期貸款利率，然後由“全國銀行間同業拆借中心”剔除最低價、最高價，算出的平均價。
其他銀行在發放貸款的時候，都要參照LPR利率，然後加上自己的“資金成本”、“風險成本”、“利潤”等因素，也就是所謂的 “加點” 。
所以，以後各家銀行的貸款利率都 不會完全一樣 ，但LPR利率是其坐標。
那麽，此次央行給出公告，按照要求，在轉換時點的利率水平應保持不變，但是否就意味著以後就是固定利率了？
那對購房者就 存在房貸算法的問題 。
這種情況分爲了兩種：
一種是：先買房的，且享受了當年的利率折扣的情況。
比如當年的地震補貼政策，利率是有折扣的。
一種是：後買房的，且又遇到基准利率上浮的情況。
這幾年買房的朋友應該都是後面這種情況較多。
3 對購房者的影響，有兩種情況：
第一種，先買房的，遇上打折。
央行要求，在轉換時點的利率水平應保持不變，這就催生了一個等價公式。
即李小姐之前享受3.43%的房貸利率水平，在明年切換時依然維持3.43%，只是“基准換LPR、折扣換差值”。
等價公式爲：
上下相等，這裏的X就是要算出的差值，我們把數值套進去，一目了然：
得出X是1.37%
那麽，以後未來不論LPR怎麽變動，李小姐的實際住房利率爲：
不是說好轉換時點利率水平保持不變嗎？
對，但只是在基准轉換LPR時不變，也就是說在選擇是否切換時，換算後的利率與原利率相同。
也就是這次選擇轉換時，加點數值將在合同剩余期限內固定不變。
什麽時候轉換？
央行規定，同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3月至8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。
第二種：晚買房，遇上基准上浮的。
與大多數這兩年買房的年輕人一樣，張先生買房時已經處于樓市調控期了；
張先生2018年剛買上房，按首套房貸利率較基准利率上浮10%，爲5.42%，各城市的房貸利率的優惠幾乎不見蹤迹，相反都在基准上上浮。
他的房貸利率是基准上浮10%，即：
得出的差值X是0.59%
那麽，未來不論LPR怎麽變動，張先生的實際住房利率爲：
LPR怎麽變動會影響兩者的房貸利率？
在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。
如果選擇房貸利率切換LPR，假設5年後重新定價的LPR由4.8%上浮爲5%。
變化爲：
李小姐的房貸利率爲：
LPR-1.37%，即5%-1.37%=3.63% ＞3.43%（當前房貸利率）
張先生的房貸利率爲：
LPR+0.59%，即5%+0.59%=5.59% ＞5.39% （當前房貸利率）
同樣，假設5年後重新定價的LPR由4.8%下降到4.5%，變化爲：
李小姐的房貸利率爲：
LPR-1.37%，即4.5%-1.37%=3.13% ＜3.43%（當前房貸利率）
張先生的房貸利率爲：
LPR+0.59%，即4.5%+0.59%=5.09% ＜5.39% （當前房貸利率）
兩種變化，一目了然。
兩個例子，你看懂了嗎？
房貸期限一般是20年左右 ，在如此長的期限內，LPR的浮動具有不確定性。
最後，簡單總結一下
1、此次調整，作爲我們廣大購房者來說，不用慌，銀行一般會直接聯系你在雙方協商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。
2、政策方面，房住不炒的主基調一直沒有變，短時間內也不會變。
來源：成都看房團
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