深圳樓市要學新加坡了！新加坡模式到底好在哪？
作者：知識星球找老齊的讀書圈
8月底，深圳住建局的領導，參加活動的時候明確表示，深圳住房要學習新加坡模式，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。深圳的計劃是，要搞一場大規模的建房行動，包括商品房和公共住房這兩大塊。其中，公共租賃住房這一塊，有110萬公共租賃住房的發展目標，每年公共租賃住房建設10萬套，深圳將通過五年甚至八年的補短板，力爭使得住房供需矛盾得到較好地緩解，在未來五年，讓深圳的人均居住面積從27.8平米提升到30平米。別小看這2.2平米，攤到1300萬人口身上，就意味著要建設2860萬平米的住房要建設，平均90平米一套的話，也就意味著未來這幾年要建32萬套住房。
深圳過去40年，住房制度和體系，基本都跟隔壁學，但是學著學著有點不對勁了，隔壁成了全球房地産，表現最不好的地方，目前全球房價最高，人均居住體驗最差。相當于找了個最差生當榜樣，那麽新加坡模式，到底是什麽模式呢？
我們馬上將在知識星球裏爲大家帶來一本書，叫做全球房地産，裏面研究了各個國家和地區的房地産政策，以及産生的結果，就包括新加坡，新加坡是一個真正努力推動居者有其屋的踐行者，30年前，住房自有率只有8.8%，而現在已經超過了90%，他的住房特色，最重要的一塊就是組屋計劃，當年李光耀提出的，政府提供公共房屋，5年後才能轉讓，而且一個完整家庭，只能買一套組屋，與商品房市場完全不流通，買賣受到嚴格限制，你別想在組屋上賺到任何錢。
組屋的形式很多，幾居室都有，而且可租可售，直接跟收入挂鈎，比如三居室的收入限制就是家庭月收入3萬到6萬的可以申請，最近幾年，大戶型越來越多，占據了70%的比例。而小戶型逐漸被淘汰，或者用于租賃。還有一種EC公寓，專門用于改善的夾心層，這部分人組屋不願意住，但又買不起商品房，均價是差不多是人民幣4萬元一平米。是當地私人住宅的60%。他的購買對象也有嚴格要求，家庭平均月收入，7萬元以下者才能購買。單身的要35歲以上才能買。購買後滿5年才能有限制的轉售，滿10年可以變成私人住宅。新加坡政府非常重視組屋市場的房價收入比這個指標，私人住宅這塊，完全市場化，有錢你願意買就買你的，多貴政府都不管。但是組屋這種保障性的房子，則非常在意，新房市場的組屋房價收入比一般是家庭年收入的4倍，也就是說一個家庭不吃不喝4年就應該能買的起一套2居室或者3居室。即便是組屋轉讓市場，房價收入比維持在5.5倍以下。什麽概念，拿中國舉例，全國平均可支配收入是3萬，一家三口按照9萬算，那麽申請新的組屋，大概不能超過36萬元。而買二手的組屋也不能超過50萬。北京上海深圳廣州，人均收入算8萬，一年一家24萬，新組屋不能超過96萬，二手組屋不能超過132萬。這大概是我們10年前的房價。
新加坡也是9成土地國有，也是采取招拍挂的賣地模式，土地也很稀缺，但是新加坡卻並未在土地市場上發財，土地出讓金占新加坡政府收入的比重只有12%，而我們像浙江已經差不到100%了，安徽，江西都在90%以上，河南，江蘇，山東，四川都是80%，經濟大省廣東也有38%，超級大都市，北京上海接近30%。所以土地不能炒，這就極大的壓低了建房成本。
另外，新加坡在房地産的稅收上也是積極的打擊炒房和多套房，首套房免征印花稅，多套房則收重稅，出租或者賺差價，基本上都會被政府拿走。而且最要命的是，新加坡一個家庭只能擁有一套房子，這個家庭一輩子，也只能買兩套，這就會讓大家非常謹慎，不會輕易去買房。即便收入狀況大幅改觀了，也不願意換房，過早的把房票用掉，以後收入再增長，也都不再有機會。而且新加坡還配以嚴刑峻法，一旦發現假離婚，虛假收入證明者，輕則罰款，重則坐牢，而且組屋必須住夠一段時間才能轉售，轉售後也不讓你馬上就買，還規定了一定時間之內，你不得夠買。
所以，如果深圳學新加坡，那麽就意味著，整個樓市制度都要做重大的調整，很多地方， 可能還不是深圳一個地方就能說了算的，所以必須全國統一才有效果。
總的來說新加坡模式，雖然是一個很成功的模式，但畢竟國情不同，新加坡畢竟人少，只有560多萬人口，僅僅相當于北京的四分之一，而且人均GDP極高，是中國的6倍，所以他們居者有其屋其實並不困難，踏踏實實的幹上幾年，就能實現。而我們要解決十幾億人的住房問題，還得兼顧效率和公平確實不容易。更何況我們一開始就跑偏了，再想掰回來，就更加不容易了。而且深圳現在是全國爲數不多，房子真的不夠用的地方，所以深圳學新加坡，也就更難了。其實房地産跟足球是一個道理，學誰並不重要，重要的是，該幹點實事了。我們現在能做的，其實就是這麽幾點，1是政府不要總想著在土地上賺錢，加快土地供給，2是大力建設保障住房，跟商品房不能流通，3嚴格執行限購，並與收入挂鈎。4對空置房屋交易所得重稅。5加快房産稅持有稅的出台。這些都做到了，樓市的矛盾，必然會有很好的緩解。