每經記者：楊棄非 每經編輯：劉豔美
深圳 圖片來源：攝圖網
深圳前副市長張思平曾撰文指出，2003年以前，實踐了近20年的深圳住房制度改革方向和基本政策是正確的，並取得了基本成功；但從2005年至2015年，深圳卻失去保障房建設的“黃金十年”。
特區成立40周年之際，深圳一面回憶1980年住房改革以來取得的成就，一面不得不面對保障性住房建設錯配的困境：過去十年間，政府保障房建設規模與市場商品房建設規模之比大體上爲1：9。
這造成的一個結果是，深圳人均居住面積僅27.8平方米，尚未達到國家和廣東省最低標准線，超過70%的人居住在城中村。
近日，在一場地産行業發布會上，深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡對外宣稱，深圳將以新加坡爲榜樣，提出一個長遠目標：讓將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。
這無異于將徹底改變深圳現有住房供給結構。
作爲改革開放前沿城市，深圳的房價和改革舉動一樣受人關注。站在“全球最難買得起樓”的城市潮頭，以新加坡爲參照，深圳補足保障房短板還需邁過幾道坎？
供給
一個無法忽略的事實是，新加坡組屋制度的成功，建立在充足的組屋供給和在政府主導下形成的全民對組屋的認可之上。
根據新加坡建屋發展局（HDB）的數據，新加坡人中，80%以上都居住在由政府建造的組屋中。若按照2019年人口規模，570萬新加坡人口中，有403萬爲新加坡公民和永久居民。按此測算，新加坡組屋需要滿足300余萬人的居住需求。
新加坡夜景 圖片來源：攝圖網
HDB公布的2018/2019年報告透露了組屋具體建設情況。1960年到2018年，新加坡總共新增近118萬套組屋。組屋供給數量總是略低于當下市場需求，並處于變動平衡中。比如，在供給最高的年份，1981～1985年間，新增組屋數量將近19萬套，而根據組屋預約情況，同期房屋購買需求量大致爲20.5萬套。
同樣從數量上看，深圳保障性住房供給情況則並不樂觀。
數據顯示，至2020年初，深圳住房總量增加至1082萬套，而到2020年上半年，深圳累計供應各類保障性住房和政策性住房約50.63萬套，僅占住房總量5%左右。
即便計劃供給並不算高，深圳的執行情況仍有改善空間。
2016年發布的《深圳住房保障發展規劃（2016～2020）》中提及：2006～2015年，深圳累計籌建保障性住房約43.3萬套，但截至2015年，累計新開工保障性住房約31.2萬套，僅占籌建總規模72.1%，累計竣工保障性住房約17.9萬套，僅占籌建總規模41.3%。
爲何缺口補不起來？
中國城市經濟專家委員會副主任宋丁曾分析指出，深圳供地存在嚴重的錯配問題。過去十年，深圳住宅用地成交面積431.5萬平米，居103個城市倒數第四，不到北京10%、上海5.8%。在30%的工業紅線和50%的生態紅線之下，可供住房使用的土地十分有限。
相較之下，新加坡有更爲寬松的住房土地供應策略。根據最新的新加坡用地計劃，適應時下人口及生活需求變化，到2030年，住房用地占比將從現在的14%提升至17%。
值得注意的是，深圳方面也透露，“十四五”期間住房用地占建設用地比例將由過去22.1%提高到25%，前兩三年甚至可能提高到30%，以補齊住房用地供應短板。
除供地外，新加坡政府還爲組屋建設提供了大量財政支持。
《經濟學人》2017年撰文指出，自HDB于上世紀60年代成立以來，政府總共向其提供280億新元（1新元約合人民幣5元)補助，這還不包括HDB通過銀行和債券市場籌措的資金。財報顯示，2018/2019財年，HDB仍有20億新元赤字，比前一年17億新元有所擴大。
新加坡組屋 圖片來源：楊棄非 攝（資料圖片）
這對于深圳無疑是一項巨大的負擔。張思平就曾指出，在以商品市場化爲主導的住房制度情況下，政府建設的保障房越多，其付出的代價越大、成本越高，獲得的收益越小，政府的工作量也越大。因此，在深圳乃至全國大多數城市，政府從根本上缺乏建設保障性住房的動力。
分配
但提高供給，僅僅是提高保障房水平的第一步。
去年8月，《深圳市2018年度本級預算執行和其他財政收支審計工作報告》披露了40起違規違法問題。
在對保障房的審計中，空置問題尤其突出——截至2018年12月底，僅鹽田區就有225套保障房空置1年以上，其中185套甚至空置3年以上。
回顧過去幾年，幾乎每年都會有類似新聞曝出，空置保障房少則數百，多則上千。但同樣有數據顯示，每年有數萬乃至數十萬人排隊等候保障房分配。
那麽，如此大的需求量，爲何沒能與供給相匹配？
幾年前，有媒體調研發現，深圳保障房制度設計存在一定問題。一方面，保障房申請人群僅限于深圳戶籍人口，排除了大量非戶籍常住人口對住房的剛性需求；另一方面，房源流轉耗時常常以年爲單位，政府管理效率限制了保障房的分配效率。
而在新加坡，有一套完整的住房供應體系。
根據HDB給出的標准，申請購買組屋同樣需要滿足公民或者永久居民的基本條件。但自1995年開始，新加坡額外推出了一項名爲“執行共管公寓”政策，用于解決不符合組屋申請標准但又無力承擔私人住房的“夾心層”住房需求。據媒體解讀，執行共管公寓具有公共住房和二級市場雙重特性，政府允許住滿5年以上的屋主在公開市場上轉售其物業。
符合條件的申請者，亦面臨選擇困境。
根據鹽田區住建局披露，在上述225套空置保障房中，有151套房源存在定向分配但未辦理入住的問題。而時間再往前，放棄分配資格的情況屢有發生——低于市場價格的房源沒能打動剛需購房者的心。
宋丁向城叔指出，每一個申請保障者都在做比較。很多保障房不僅距離市中心較遠、交通不便，而且還缺少學校、醫院等配套，保障房事實上並沒能提供生活保障。此時，他們可能就會傾向于選擇城中村等小産權房。
參照新加坡模式，有人也曾提出質疑：深圳能否學習新加坡，通過更強有力的手段，讓城中村被保障房所取代？
在宋丁看來，這種想法事實上很難實現。要改變城中村現有格局，涉及多方利益，而且還可能進一步對整個深圳的房地産市場造成影響，在改造城中村時，增加容積率、回遷補償等後，很可能反而會擡高房價。換言之，需要更有效的方式來解決曆史遺留問題。
深圳 圖片來源：攝圖網
規劃
遠距離保障房並非難以盤活，其吸引人的關鍵在于能否做好規劃。新加坡“城市規劃之父”劉太格曾經說過，新加坡的住宅設計，不僅僅是提供住宅，更是提供社區服務和生活方式。
在新加坡，即便分散布局在23個新城，組屋仍受到新加坡人的認可。價差是原因之一，但更重要的是，每個市鎮都能夠提供生活所需的全部配套。在組屋附近，往往學校、醫院等設施一應俱全，幾乎不存在棄住問題。
這得益于規劃先行的理念。
在HDB房屋交易大廳，通常會擺放當下正處于交易中的組屋沙盤。與國內商品房銷售時通常僅呈現小區內部格局不同，這裏展示的沙盤通常以某個市鎮的一整塊空間爲藍本。通過沙盤，不僅能清晰看到所售組屋的密度和數量，附近的醫院、學校甚至産業園等配套設施也會悉數展示。
新加坡HDB房屋交易大廳 圖片來源：楊棄非 攝（資料圖片）
這與HDB的工作方式有非常密切的關系。與大衆心目中HDB在組屋設計、建造和銷售等方面的職能不同，他們通常以一個市鎮爲單位，進行整體規劃。
HDB甚至會作爲主導者，召集陸路交通局，以及負責綠化、醫療、學校等組成委員會，最大限度協調資源，推進規劃實現。
這種整體規劃的策略，也讓組屋供給變成城市營造的方式。
值得注意的是，HDB還會在組屋入住前15~20年開放預定。這樣做的目的是，根據預定數據，HDB能夠獲得某一地區完整的人口畫像，並以此判斷這個區域是更需要學校還是養老機構，或其他配套的基礎設施。
部分得益于新加坡人對組屋的高需求，HDB會通過組屋來引導人流，並促成新市鎮的開發。而地鐵與輕軌的設計將深度參與其中，構成時下流行的TOD發展模式。不同市鎮的特色、形態，也通常與當地開發的組屋特色、形態密切相關。
以最近開放組屋預約的榜鵝新城爲例。盡管位于新加坡東北角，但由于地鐵的聯通，從榜鵝新城出發能在半個小時抵達市中心。遠距離不但沒有降低生活品質，還爲城市整體規劃留下了足夠的空間——這種被稱爲“蛙跳”的規劃方式，留下了大量綠色空間，讓人口擁擠的新加坡成爲公園城市有了可能。
新加坡 圖片來源：攝圖網
事實上，深圳也在做類似規劃。不久前，隨著地鐵6號線和10號線開通，深圳地鐵運營裏程突破300公裏。據深圳方面透露，到2035年，當地地鐵運營裏程將超過1000公裏，算上有軌電車、城際鐵路等，預計各類軌道交通裏程將超過1300公裏，將實現市民出門10分鍾內有軌道交通，市內30分鍾通達。
這與新加坡的規劃如出一轍。根據2013年《陸路交通總體規劃》,到2030年，新加坡將力求每10戶居民中有8戶居住在距離地鐵站步行10分鍾以內的區域。
無論是提高住房供給、完善分配制度還是做好全局規劃，深圳提升保障房水平，無疑需要政府思維的轉變和進一步謀求改革創新。在特區成立40周年的當下，這也是深圳需要進一步回答的問題。
每日經濟新聞