阿占訪談
第五位嘉賓介紹
小白（白進坤 Ronald Bai）,現任新加坡上市房地産經紀公司ERA高級執行董事。小白22歲即2007年進入新加坡房地産市場，5年後也就是27歲積累收獲第一個百萬新幣。創業經曆共2次，目前擔任地産經紀公司和金融公司創始人和股東之一。過去13年，共經曆了3次新加坡房地産周期，積累了各個時期房産銷售經驗並對不同時期的房産銷售作出了不同的應對策略。曾經在包括新加坡在內的3個國家投資，目前擁有多處房地産。所投資的房地産，總價值增加了數倍。目前是新加坡地産市場上，成交豪宅交易數量最高的經紀人之一（累計超過3000筆豪宅交易數量）。
小白的座右銘：“擁有什麽並無太大意義，重要的是成長的過程，這包括成功的喜悅和失敗的痛苦。希望我對新加坡房産行業的認知，能夠幫到更多的買房人買到心儀的房産。”
工作業績和獲獎經曆：
- 2019 ERA top 50 Achievers 2019年ERA銷售前50名
- 2018 ERA top 50 Achievers 2018年ERA銷售前50名
- 2017 ERA top 50 Achievers 2017年ERA銷售前50名
- 2016 ERA top 50 Achievers 2016年ERA銷售前50名
- 2015 ERA top 50 Achievers 2015年ERA銷售前50名
- 2014 ERA top 200 Achievers 2014年ERA銷售前200名
- 2012 ERA Top 20 Achievers 2012年ERA銷售前20名
- 2011 ERA Top 100 Achievers 2011年ERA銷售前100名
- 2011 ERA Top Transactor(Feb) 2011年ERA第一交易人
- 2009 ERA Top 200 Achievers 2009年ERA銷售前200名
- 2008 ERA Top 300 Achievers 2008年ERA銷售前300名
阿占：
2020年9月，私人住宅的市場表現如何？是否有新項目預售？
小白：
這個周末，又有兩個新項目正式開賣，數量約有300個。感覺開發商的項目之間競爭的越來越白熱化了。一些位置好的項目（位于沈氏通道Penrose)，我們經紀人已經收到超過200張支票，銷售表現肯定會不錯。
數據上看，截止本月的20號，新公寓的單位共有600個進行銷售，平均每周就要賣出200個。9月份如果繼續攀升的話，很有可能創造出12個月以來的高點。URA的數據顯示，近4個月（6-9月期間）新加坡新住宅項目環比都有所增加，其中8月份的銷售量達到1256個單位，環比增長16.3%。8-9月份的項目，每平方尺的價格在1500-2000新幣左右，價格並不便宜，可見購房者的熱情非常高。哈哈，我們也是忙的不亦樂乎。
（資料來源：百度）
阿占：
我們知道小白一直以來是新加坡ERA公司的銷售TOP 10，也爲客戶辦理過幾宗房産的遺産繼承，近幾年新加坡人口出生率處于較低水平，僅有1.14，當地的年邁長者比例也越來越大。我也聽說很多客戶的房子沒有辦法按照流程繼承給自己年邁的父母或者長輩用于養老，你可以談談你的見聞以及對專業人士對于訂立遺囑方面的建議嗎？
小白：
據了解，根據法律界人士估計，在新加坡，有立遺囑的國人比例介于15%-20%。立遺囑的單身人士會考慮到父母，但我認爲，對于多數上有老下有小的夾心層人士，往往只考慮到配偶和孩子，而忽視了家中的父母和長輩。下面從《聯合早報》上，我援引一些內容進行解釋：
一、先談談不留遺囑給父母的後患
遺産規劃師鄭光榮提到，現在人均壽命越來越長，比孩子要長命的本國父母越來越多。同時，立遺囑的時候，除了自己的父母考慮以外，還應該考慮到關系親密的家中長者。
如果沒有立遺囑或者訂立遺囑時並未把父母或者關系親密的老人考慮在內，有可能出現以下一些爭議：
1、年邁父母無法繼承任何遺産：因爲已婚有孩子的情況下，在未訂立遺囑的情況下，遺産由配偶50%和孩子們平分剩余的50%。
2、“上有老下有小”的夾心層人士沒制定授權書的情況下，或者委托的被授權人與父母關系較差，父母可能無法及時獲得並享受福利。
3、年邁父母可能不善于理財，按照《無遺囑繼承法》繼承遺産時後，繼承的遺産很快被親友或者陌生人騙取。
4、死者沒有規劃好財産，過世後配偶經濟負擔重，無法照顧父母。
二、無遺囑的情況下，財産分配情況
律師姚婷婷做了更詳盡的解釋，只有在死者單身或者離婚且沒有子女的情況下，死者的遺産才會全額留給父母。
具體根據《無遺囑繼承法》，遺産不分配給父母的情況有以下三種：
1、死者離婚但有孩子：遺産被所有孩子平分。但離異配偶擁有優先成爲孩子監護人的權利，並以信托人的身份，幫助孩子保管遺産。而死者的父母未必自動成爲孩子的監護人。
2、女死者有婚生孩子和私生子：財産和婚生子女將歸離異配偶所有。
3、單身人士過世，父母當中有人失智：死者生前有立遺囑，委托有心智能力的一方父母成爲失智一方的信托人，在他/她過世後，可由有心智能力的一方爲失智的一方處理他應繼承的那部分遺産，這樣不會耽擱遺産分配的過程。否則，死者有心智能力的一方父母先得申請成爲代理人後，才能辦理遺産繼承和分配事宜。
三、如何確保死者父母的權益
給父母留遺囑也存在一定風險，尤其是對于兄弟姐妹關系疏遠的家庭而言，如果父母也去世，又不能用完死者的全部財産，死者剩余遺産的分配權歸屬于其關系並不好的兄弟姐妹。
如何訂立遺囑又能保障父母的權益，又能保障自己的權益？遺産規劃師提出的解決方法如下：
1、立遺囑人可考慮留流動資金給父母：這樣，父母就有流動自己支付醫療開銷等。
2、在制定永久授權書時，可以指示被授權人代爲發放款項給父母使用。
3、立遺囑人可以考慮終身信托給父母: 讓父母成爲終身受益人，例如讓他們住在立遺囑人購置的房子裏或者收取所遺留房産的租金（小白進一步解釋：“我在實際房産買賣交易過程中就遇到過這類情況，幸虧死者生前立了遺囑，解決了父母養老的問題，將自己從我這裏購置的房産的租金作爲父母的退休金”）。
4、爲了防止遺囑受益人過世，可以在訂立遺囑的時候，加入附加條文，注明其中的受益人如果過世，可把相關遺産轉給其他受益人。這樣立遺囑人可以確保自己的遺産在受益人過世後，最終不會歸入父母的遺産，被關系不和的其他兄弟姐妹分配。
總之，我作爲房産經紀人，在現在大環境出現太多不確定的事件的情況下，也經曆過白發人送黑發人的場面。所以我善意的提醒我的購置房屋的業主，尤其是那些名下有多處固定房産的業主及早訂立遺囑，規劃好自己的財務，兼顧父母的感受和權益，給他們晚年生活從法律上帶來經濟保障。
（資料來源：百度）