一、利率還會降嗎？低利率是大趨勢。
今年開年央行就宣布全面降准0.5個百分點，而且是普遍降准，不是定向降准，此次共釋放基本貨幣8000億元 。事實上，從2019年8月開始，美聯儲開啓近10年來首次降息之後，至少已經有20個國家央行進入降息大軍，新一輪全球貨幣寬松早已經開啓。從趨勢上看，全球各大經濟體越來越依賴于刺激，低利率，零利率，負利率將長期存在，中國也難免會被裹在其中，降准、降息也是大勢所趨。
中國目前的利率水平，已經處在曆史上罕見的地位，在存款基准利率處于2007年以來的最低水平。再加上，中國的城鎮化和人口紅利也接近尾聲，人們對借錢投資、超前消費也越來越謹慎，借錢的人少了，利率自然會低，過去20多年，日本就是這樣。
長遠來看，中國遲早也會進入低利率，甚至零利率、負利率的時代。
二、房價還會漲嗎? 利率在降，印鈔速度也在降。
降息會如何影響房價？這個是很多人關心的。有人說，貨幣寬松，會刺激房價上漲，這是在過去是對的。過去10年,總共有兩次房價上漲，都有銀行政策寬松的因素。2008年的全球金融危機，央行在三個月啓動4次降息，再加上4萬億計劃，共同推動了2009-2010年的房價高峰。2012年到2015年的連續降息與樓市去庫存政策，共同推動了2016年-2017年的房價高峰。無論是中國還是國外，降息和房價息息相關的，在是經濟規律。但是最近兩年，出現了一些新情況，自2017年以來的房價高峰之後，貨幣其實一直和寬松，但房價波動不大，原因是什麽？
一方面,房地産不允許作爲短期刺激經濟的手段定向降息、定向降准越來越普遍。換句話說,房地産被鎖死了,貨幣之水不能像以前那樣流入這個市場
另一方面更重要,利率雖然在降,但印鈔速度也在降，廣義貨幣M2的增速從最高峰的20%左右已降至8%左右,2018年甚至降至7%以內。中央說“不搞大水漫灌”,不能僅看利率,還要看M2的增速。
從趨勢上看,中國將持續呈現“低利率+低速印鈔”的雙低狀態。所以,低利率不一定會帶來大幅度的通貨膨脹,更多的是爲了對沖M2的降速,達到一種新的平衡。我認爲,20年代,大城市特別是中心城市的房價還能漲,畢竟經濟仍然在增長、貨幣也處在寬松周期,但上漲幅度肯定會逐年降低,最終回歸到社會無風險利率水平,別指望像以前那樣動辄翻倍。畢竟,GDP增速、M2增速也在逐年降低,房價和這兩個數據是有共振效應的
三、什麽樣的城市有前途?“一省一城”時代來臨
從趨勢看,區域發展的平均主義已經放棄,中心城市及其構建的都市圈,越來越受到高層的認可,繼續做強中心城市是應有之義。必要時,只要中心城市需要,甚至可以優化行政區劃配置,給中心城市擴容完全是有可能的,環大都市地區存在無限的可能。一句話,優質資源將更多的集中到優勢地區,中國城市的“強省會”格局會更加突出,除了東南沿海極少數省份,大部分省份會出現“一省一城”的格局。
我認爲,20年代,買房一定要謹記兩句話,
1、“只有大城市才有房地産”,未來十年,大城市會比現在更強勢。
/2、“買房不出圈”,如果不買大城市,也要買大都市圈內的中小城市。
另外,海南的發展會有超大紅利,但能不能從海南的房子賺到錢,就要打一個問號了。畢竟,海南在樓市調控上的可變性太強了。
四、買房如何選地段?記住三個資産圈
買房如何選地段,這幾乎是一個永恒的話題,我之前進行了很多討論。認爲中國絕大部分城市是單中心城市。針對一二線大中心城市,我們可以粗略地劃出三個資産圈。
第一個圈的半徑是10公裏,我把它稱之爲“豪宅圈”。這個圈內聚集了城市最核心的就業、教育、醫療、文體、商業資源,是富人和改善型買家的首選
第二個圈的半徑是30公裏,我把它稱之爲“剛需圈”。10到30公裏這個區間,優質的城市資源相對稀薄,房價也相對較低,但發達的軌道交通可以實現半小時直達核心區,剛需買家一定要堅守住這個底線
第三個圈的半徑是50公裏,我把它稱之爲“投資圈”。30到50公裏這個區間,基礎設施大多處在鄉鎮水平,不適合白領上班族自住,但快速軌道交通仍然可以觸達,存在農村變城市的較大潛能,是投資型買家可以接受的極限區間。如果超出這個極限區間來買房,可能要做好賣不出去的准備
當然,有人可能會說上海、深圳、重慶、武漢這些城市是多中心結構,應該怎麽買?其實,這些城市,與其說是多中心,不如說它們的市區變大了,和真正的多中心格局仍有距離。