10年前，集體出售市場處于火熱狀態，樓市達到巅峰，結果雷曼兄弟破産事件引發全球金融大海嘯，導致樓市步入衰頹。10年後的今天，樓市會是牛市再起，抑或是另一個讓人跌入熊市的陷阱？
時間將說明一切。選擇進場的人，應汲取上次的房地“慘”經驗，要經得起樓價暴跌的風險。
美食當前，老饕必然都食指大動。但如果美食太多，大圓桌子上都擺滿大盤小盤的菜肴，你還有食欲嗎？
本地樓市近來越燒越旺，甚至開始有點過熱迹象，情況正是如此。
上周整理下來半年可能推出的新私宅項目，赫然發現一共有13個，單位總數超過9000個，有一些還是有多達1400個單位的霸級項目。
半年推出9000多個私宅單位，這是什麽概念？
供應增加帶來房價下行壓力
以去年私宅銷售的情況爲例，全年新私宅單位銷量創下四年來的新高，也只達1萬零566個單位。再看2016年和2015年，發展商全年也只賣出7000多個單位，遠不如半年9000多個單位來得多。
難怪同事看到下半年有這麽多新私宅推出時，不禁好奇地問：“這麽多私宅單位推出，到底是誰在買呢？”
私宅潛在供應量激增，始作俑者是火熱的集體出售市場。
在接下來推出的私宅項目中，有好幾個原是私有化中等入息公寓（HUDC），通過集體出售而重新發展的項目。這包括原是Rio Casa的Riverfront Residences、原是順福雅苑的Jade Scape、原是Raintree Gardens的The Tre Ver，以及Florence Regency地段重新發展項目等。
就是因爲成功賣出這些項目，才使得淡靜多時的集體出售市場開始有起色，進而帶動這一波集體出售熱潮。
值得一提的是，當初政府擔心私宅供應過剩，決定給樓市“減肥”，減少供地，讓樓市不會出現大量空置單位。結果這些求地若渴的發展商轉向集體出售項目出手，反而導致樓市“增肥”，私宅供應量增加。
不少私有化HUDC重新發展後，單位總數大幅增加，例如Rio Casa原本只有286個單位，現在重新發展成Riverfront Residences，單位總數增加近四倍至1400個單位，增幅驚人。
一些分析師指出，賣出單位的集體出售業主將支撐下來樓市，因爲這些業主取得所得款項後，都會在市場尋求替代房子。
簡單的數學計算告訴我們，由于重新發展私宅單位的總數猛增，即便每個業主都購買新私宅，也不可能補足增加單位的數量。反之，私宅潛在供應量大增，爲買家提供了更多選擇，將對房價形成下行壓力。
事實上，雖然當前私宅銷售數據表現亮眼，但實際銷售數量可能還不如去年。
市區重建局上周發布的數據顯示，5月份有1121個新私宅單位售出，每月銷量自去年8月以來首次突破1000大關。
不過，若總結首五個月表現，發展商賣出3434個新私宅單位，比去年同期的5634個減少約四成。
如果說“好的開始是成功的一半”，今年的樓市其實沒有一個很漂亮的開端。
尺價漲 單位縮小
從私宅價格來看，私宅價格指數回彈，第一季上揚3.9％，創下八年來的最大季度增幅。不過，據熟悉市場情況的房地産經紀說，私宅總價並沒有上揚趨勢，買家仍傾向于購買150萬元左右的私宅單位。換句話說，私宅尺價上漲的同時，面積單位卻縮小了。
星展集團最近一份報告也說，隨著私宅價格上揚，私宅面積下來預料越縮越小，從去年平均1030平方英尺，在2030年縮小至840平方英尺。
樓市未來前景如何呢？分析師預測，旺熱買氣會延續下去，私宅價格預料穩健上漲。深明房地産投資的人卻清楚知道，從來沒有人可以准確預測房地産市場。
特別是當市場開始出現局部性泡沫情況，一個位于郊區、不靠近地鐵站或購物商場的私宅項目，尺價竟接近市區私宅價格水平，如果買家期望房子會繼續升值，他們或許應該冷靜想想，誰會以更高的價格來買他們的房子呢？
利率年底或突破2％ 另外，利率上揚仍是市場人士最擔心的潛在風險。
美國聯邦儲備局上周如市場所料，調高基准利率25個基點。可是聯儲局官員說，今年可能會有另兩輪的加息，比原先預期的多一次。這顯示利率上調的步伐正在加速。
經濟師預計本地利率今年底可能突破2％，借貸成本也會全面上揚。在新加坡金融管理局的經濟師調查報告中，近半數經濟師也認爲，利率上揚可能對我國經濟增長造成風險。
如果下來利率上升，一些買家或許負擔得起房貸，但如果買家或他的家人失業，還有信心能負擔房貸嗎？
曆史往往是最好的參照。
10年前，集體出售市場處于火熱狀態，樓市達到巅峰，結果雷曼兄弟破産事件引發全球金融大海嘯，導致樓市步入衰頹。
10年後的今天，樓市會是牛市再起，抑或是另一個讓人跌入熊市的陷阱？時間將說明一切。選擇進場的人，應汲取上次的房地“慘”經驗，要經得起樓價暴跌的風險。