最近的兩個多星期，房地産股投資者嘗到冰火兩重天的滋味。
7月5日，政府宣布新一輪的房地産降溫措施，導致房地産股全面下跌。但在上個星期四，會德豐産業 （Wheelock Properties） 的香港母公司會德豐有限公司（Wheelock & Company）提出私有化獻議，使前者的股價沖至10年以來的新高。它也重燃市場對其他房地産股私有化的期望，推動房地産股的股價普遍上揚。
香港母公司獻議以每股2.10元，無條件全面收購新加坡的會德豐産業。這比收購消息宣布前夕的最後閉市價1.74元高出20.7%。若與一個月成交量加權平均價格（成交總值除以成交總量）1.63元相比較，收購價高出29%。
盡管如此，在收購消息宣布後，會德豐産業的股價超過2.10元，上星期五閉市報2.22元。這顯示，市場認爲收購價偏低，並期待香港母公司提高收購價。
會德豐産業的每股賬面淨資産是2.68元，而收購價比公司資産低了約22%。換句話說，收購價相當于0.78倍的市賬率（P/B）。在2010年7月，香港會德豐將香港會德豐地産私有化時，提出的收購價相當于0.98倍的市賬率。
如果新加坡公司獲得與香港公司相同的估值，收購價應該是2.62元。
另一方面，香港母公司目前持有會德豐産業76.21%股權。它全面收購新加坡公司其余的股權，只需支付6億元。然而，會德豐産業坐擁淨現金高達9.17億元。摩根大通指出，在扣除全面收購的開支後，香港母公司可“免費”獲得3.17億元現金，外加13.32億元的其他資産，包括偉樂坊（Wheelock Place）以及詩閣廣場（Scotts Square）。它表示，如果香港母公司動用會德豐産業的所有現金進行收購，那麽會德豐産業每股應值得3.20元。
華僑投資證券也認爲收購價過低，建議投資者拒絕收購獻議。它給予的“合理價格”是2.34元，比收購價高出11%。這家證券行表示，除了會德豐産業的投資房地産，會德豐産業在旅店置業（Hotel Properties）也持有顯著股權。在私有化後，會德豐産業將能更靈活地與旅店置業共同發展傳言已久的烏節林蔭道霸型房地産項目，從而釋放更高的資産價值。
顯然的，市場期待香港母公司調高分手費，但摩根大通的3.20元價碼或許過于樂觀。香港母公司表示，若它的持股權提高至90%以上，它將讓會德豐産業從本地股市除牌。不過，根據條例，如果香港母公司要強制收購，它必須獲得其他股東90%股權的支持。目前，母公司持有76.21%股權，其他股東持股23.79%。因此，它必須將持股權提高至97.62%, 才可強制收購。
會德豐産業私有化的消息公布後，分析師與投資者紛紛猜測下一個可能除牌或有股權變動的房地産股。一般認爲，市賬率低、大股東持有絕大控制股權、股票流通量低以及資金流強勁的公司，都可能是大股東私有化的目標。會德豐産業便是符合上述所有條件的房地産股。
綜合分析師的看法，有可能私有化或控制權變動的房地産公司包括永泰控股（Wing Tai）、和美置地（Ho Bee）、萬國（Bukit Sembawang）以及國浩房地産（Guocoland）。
其中，和美置地大股東蔡天寶積極增持股權，上星期五就斥資超過1000萬元買進450萬股，將股權提高至75%。永泰控股大股東曾在2012年以每股1.39元提出部分收購獻議，將股權提高至50%以上。去年，它全面收購在馬來西亞上市的子公司永泰馬來西亞，並將後者除牌。
和美置地與永泰控股的股價，都比賬面資産低了一半。但根據彭博社的資料，它們的債務與股本比率（debt/equity）分別是43%與28%，而會德豐産業則是幾乎沒有債務的純現金公司。
隨著會德豐産業的私有化，旅店置業也開始吸引投資者的眼球。會德豐産業與王明星的聯營公司86控股持有旅店置業56%股權，雙方有權在明年6月後要求對方按比例分配所有的資産。會德豐産業在其賬目中給予旅店置業的估價是每股5.16元。旅店置業上星期五閉市報3.96元。
私有化機會可遇不可求
公司私有化的機會，可遇不可求。以會德豐産業爲例，關于它的私有化傳言已有多年。有些等得不耐煩的小股民，還將公司的英文名Wheelock戲稱爲“Wheel locked （上了鎖的輪子）。幸好，會德豐産業自2007年以來，每年都分發每股6分的股息。
在尋找具有私有化潛能的股票時，投資者不妨挑選有股息派發記錄的公司。這麽一來，即使私有化姗姗來遲，投資者至少還享有股息收入。此外，在市場聚焦房地産股之際，投資者也可留意其他板塊，是否有符合上述私有化條件的股票。