實況報道
舊組屋貶值與99年屋契問題，在過去一年裏引起諸多議論。
許多國人擔心，組屋作爲他們一生中最重要的資産，會隨著剩余屋契越來越短而變得不值錢。
李顯龍總理上周國慶群衆大會上提出新的自願提早重建計劃，在組屋屋齡達到70年時，
居民可投票選擇是否將剩余屋契賣回給政府。盡管具體細節尚未出爐，
但最起碼提供了一個長遠規劃，讓國人有所准備。
自願提早重建計劃是不是解決99年屋契課題的最佳方法？
20年後推出時將如何運作？重新發展又能爲成熟市鎮注入什麽樣的新活力？
《聯合早報》訪問了多名專家學者，從住屋政策與政治視角解讀這項新計劃。
我國第一批組屋最早建在女皇鎮，至今屋齡已約50年，99年屋契已經過半。再過20年，這些居民就可以在自願提早重建計劃下，投票決定是否繼續住下去，還是將剩余屋契賣回給政府。
自願提早重建計劃（Voluntary Early Redevelopment Scheme，簡稱VERS）將成爲我國未來重新發展公共組屋的主要渠道。
目前，只有極少數地區的組屋符合高發展潛能的條件，在選擇性整體重建計劃（SERS）下被政府征回，這類型組屋數量有限，政府未來完成所有SERS項目後，就會完全過渡到VERS，由高齡組屋的居民自行決定組屋命運。
VERS只會在20年後才推行。國家發展部長黃循財日前已指出，政府將到各個組屋區收集國人看法再做決定。受訪學者與專家認爲，投票程序、屋契回購價格和搬遷後續問題最受關注。
博納集團主要執行員林永富說，屋契只剩大約20年的房産價值不高，因此居民不應該對VERS所得抱有太高的期望。
他指出，以丹那美拉一帶惹蘭真巴卡古甯（Jalan Chempaka Kuning）的有地私宅爲例，屋契剩少于20年的半獨立式洋房與所有條件相似但屬于永久地契的房産相比，便宜約九成。
專家：
VERS投票門檻應比翻新高
“居民必須考慮賣掉單位之後的計劃，再決定VERS是否適合他們。屋主保值的選擇不只這個，還有更換組屋、加入屋契回購計劃和出租房間等。”
至于VERS贊成票的門檻，分析師都建議應至少獲得八成居民同意。C&H房地産公司主要執行員林金財說，翻新計劃需要75％居民同意才能展開，VERS應設下更高的門檻。
ERA主要執行員林東榮也指出，私宅集體出售需要八成居民同意，建屋發展局可考慮爲VERS設下相似門檻。
此外，投票過程也應采取措施，減少居民因分歧而起沖突。新加坡國立大學房地産研究院主任程天富說：“VERS應有措施避免多數群體對少數施壓，並給予居民一段冷靜期思考。”
VERS和擴大翻新計劃等舊組屋保值措施，意味著政府的財政負擔將更沉重。
對此，新加坡國立大學政治系副教授比爾維爾星指出，目前細節尚不明朗難以判斷，若政府在回購屋契或幫助居民遷移時提供津貼，提高VERS運作成本，政府可能得尋找更多收入來源，其中包括提高稅收。
高價回收剩余屋契
可能引來投機者
林金財也提醒，若政府高價收購剩余屋契，也可能出現投機者購買舊組屋等VERS到來的情況。
我國未來能否承擔巨額的市鎮重新發展成本，也取決于經濟表現。程天富指出，VERS與翻新工程不是那種只有在出現足夠的財政盈余時才推行的計劃，因此若要提高住屋方面的資源，我國經濟必須不斷取得增長，政府收入也得不斷增加。
“VERS推行的計劃預料將取決于經濟增長和居民需求。由于資源有限，政府可能會分階段展開VERS，按照重新發展後的經濟潛能和居民需求優先選擇一些地區。”
首批選擇性整體重建住戶：
重新發展讓組屋集體增值
退休水粿小販陸潘容（84歲）與妻子和妹妹同住在中峇魯文忠路的四房式組屋。這家人是在我國首個選擇性整體重建計劃下，于上世紀末從舊的文忠路第10座組屋，搬遷到目前的住址。
自政府在1995年推出選擇性整體重建計劃（Selective En-bloc Redevelopment Scheme，簡稱SERS）以來，全國僅有4％的組屋獲選納入該計劃，其中，舊的文忠路第2、4、6、8、10、12及13座組屋居民，是首批在1999年領取新屋鑰匙者。
這七座組屋當時屋齡已48年。換句話說，如果當年未拆除，這批組屋如今屋齡將接近70年。
陸潘容受訪時憶述，舊組屋俗稱“四樓”，顧名思義只有四個樓層，所以不設電梯。相反地，替代組屋樓高30層，電梯也在每層樓停留，“住高一點也不要緊”。
因此，原本住在底層三房式單位的一家人，當時不僅選擇提升到四房式組屋，還搬進了16樓單位。陸潘容透露，他們以賠償金來直接支付新屋，因此無須另付現款，只花了3萬元進行簡單裝修。
根據當年報道，文忠路居民搬遷時可獲得介于14萬至25萬5000元不等的賠償，他們也能夠以折扣20%（高達3萬元）的價格認購同一區的替代組屋。
屋契重新算 帶動屋價
時隔約20年，陸潘容的組屋轉售價如今已翻了數倍。根據建屋發展局網站數據，去年12月，文忠路一個同類型單位轉售價爲81萬8000元。
陸潘容認爲，SERS的最大好處，便是通過重新發展讓該地段的組屋集體增值。他說：“以前，‘四樓’很占地方又浪費土地，重建之後，同一塊地可以轉型興建高樓，不僅擴大了住戶人數，屋契也從99年重新算起，這都是帶動屋價的因素。”
另一位居民周碧翎（70多歲）也是從舊的文忠路第5座組屋，搬遷到替代組屋的住戶。她說，隨著老居民去世，或因行動不便搬去和兒女同住，當年從文忠路搬遷至此的第一代住戶已所剩無幾。
相反地，由于這批組屋距離中峇魯地鐵站約10分鍾路程，並且與將于2021年竣工的合樂地鐵站只是咫尺之遙，因此成爲受年輕一代青睐的單位。
周碧翎說：“我們會經常收到房地産經紀的傳單，許多單位也以高價轉賣給了年輕家庭或新移民。現在這裏有老有少，也帶動了社區活力，不至于淪爲老人區。”
盡管兩位老居民都一致認同SERS所帶來的好處，但問及當年若是沒有獲選重建，他們會否主動搬到新組屋，他們都坦言“不會搬”。
陸潘容說，其實當年還是挺舍不得離開“四樓”的，如果沒有逼遷，他大概會繼續住下去，直到百年歸老。
針對政府新宣布的自願提早重建計劃（VERS），他說：“假設我們還住在老組屋裏，屋契也只剩下20多年了，確實沒什麽價值，還不如把剩余屋契賣回給政府。但老一輩的擔憂是，賣了屋子要住哪裏，除非政府能保證我們能認購到替代組屋，不然我會選擇住下去。”
“另一個情況是，老一輩都已經過世，把組屋留給了子孫，這樣問題就不大，他們要怎麽處理，就留給他們決定。”
個案1
獨居老人
出租房間賺家用
上世紀80年代以3萬3000元的低價，與妻子聯名購買了美嶺街一帶的三房式組屋，葉文雄一住便是30多年，轉眼已成爲這裏的老街坊。
養育四個兒子的他，曾當過人力車夫和清潔工人以養活一家六口，但由于年輕時好賭、存款不多，如今靠著兒子給的家用和撿破爛的收入爲生。
他透露，妻子也在約15年前去世，他在妻子離開後，與三個兒子召開家庭會議，決定將其中兩子也列爲屋主，打算在他歸老後，由他們繼承這個單位。
盡管距離女皇鎮地鐵站只有約10分鍾的步行距離，但這一帶的舊組屋或許因剩下屋契較短，轉售價格並不高。
根據建屋發展局網站數據，今年8月，美嶺街一個同類型的三房式單位轉售價僅爲28萬元。
這批組屋也在本世紀初完成主要翻新計劃（Main Upgrading Programme，簡稱MUP），但葉文雄坦言，房子難敵歲月磨損，尤其是居住在頂樓的他，常碰到天花板龜裂的問題，每次修補就動辄100多元。
盡管如此，他住慣了這裏，不打算賣屋套現，而是通過出租房間來賺取生活費。
他說，待自己去世後，若是組屋獲選進行自願提早重建計劃（VERS），他希望兒子們能一起討論，選擇最適合他們的方案，即使賣掉房子也沒關系，“畢竟生不帶來死不帶去”。
個案2
老朋友都在這裏
不會主動搬
居住在史德林路40多年的李明來，當年僅用7800元就購買到現在的三房式組屋。根據建屋局網站數據，如果他選擇現在脫手，轉售價可介于29萬5000元至30萬5000元之間。
但李明來坦言，除非是逼遷，否則他不會主動搬離這個居住了半輩子的老房子。他說：“搬來搬去這麽麻煩，況且老朋友都在這裏。”
距離他家不遠的東陵福路一帶，2014年宣布納入選擇性整體重建計劃（SERS）中，李明來因此認爲，自己的組屋也有“勝算”，可能在不久的將來獲選重建。
養育了三個女兒的他坦言，就算最終落選，他也不介意，因爲他已決定將組屋留給唯一單身的女兒。他說，雖然屋契只剩50年，但女兒也已經54歲了，即便是活到100歲也不用擔心屋契不足。
針對VERS，他說：“VERS是通過投票表決的，如果多數人的意願是要賣給政府，你反對又能怎麽樣？而且到了那時，屋契大概只剩下20多年了，硬是把一個沒有價值的房子留在手上也沒什麽用。”
個案3
不排除
在組屋老化前再搬家
34歲的項目經理林崇潘剛剛脫售位于淡濱尼的34年屋齡組屋，以43萬買下榜鵝通道只有六年屋齡的四房式組屋，預計會在10月份完成買賣交易，一家三口即將搬到新家。
他說：“雖然我們是第二手，但是屋齡六年房子的情況和周圍的環境與設施都還很新。我們不打算永遠住在同一個單位，不排除會在組屋‘變老’前脫售房子搬家。”
談到政府剛推介的一系列舊組屋政策，林崇潘認爲似乎有點遙遠，他說未來可能會提升至執行公管公寓或私人公寓，不然也可能會購買其他轉售組屋，不會爲了VERS或延續版居家改進計劃而特地在同一個地方久住。
他說：“一般上老人家因爲熟悉居住環境和老鄰居，或者因爲行動不便所以會想在同一個地方養老，年輕人對于搬家比較沒有問題。”
他指出，新加坡寸土黃金，政府讓居民在組屋達到70年時自願決定要不要把房子賣給政府，這對屋主來說是好事。不過他認爲屆時的賠償率應該不會很高，相比之下趁房子還有價值推出轉售市場售賣會更劃算。