政府上個月底宣布跨島線第一階段將興建的12個地鐵站，將于明年動工，預計于2029年竣工。該階段的路線長約29公裏，從中部的光明山站爲起點直接開往東部的航空園站（Aviation Park），沿途經過不少私人住宅和工業區，屆時將爲這一帶的居民和工作人士帶來更大的便利。
本期《樓市乾坤》將剖析我國第八條地鐵線對私宅和工業區帶來的中長期影響。
①私宅轉售價料緩慢走高
開辟新的地鐵線必定帶來便利，不過，住在附近的居民或許得忍受多年建築工程所帶來的喧囂與塵土飛揚。
據觀察，除了樂洋村公寓（Loyang Valley），大多數私宅並非坐落于跨島線地鐵站旁。政府上月底宣布征用樂洋村公寓部分土地，以進行地鐵工程。
不過，有約20個私宅項目的地點，是在距離新地鐵站少于600米的範圍內，因此在一定程度上還是會受到建築工程的影響。
仲量聯行新加坡研究與咨詢部高級董事王德輝認爲，即便建築工程可能導致轉售需求減少，不過，如果整體私宅價格繼續維持走高趨勢，受影響地帶的私宅轉售價相信會以較緩慢的步伐上揚。
橙易産業研究與咨詢部主管孫燕清也持有同樣看法。她說：“賣家如果知道這一帶將要興建新地鐵站，他們是不會降低售價的，轉售價因此會維持在相同水平，或是在工程完畢之前上揚。”
萊坊國際産業顧問行高級董事兼主管李乃佳指出，羅央私宅轉售尺價較低，因此日後上行空間更大；白沙則會是另一個受益的地區。
不過，傑地集團（ZACD Group）執行總監麥俊榮指出，雖然跨島線橫跨東西兩邊，但這個新地鐵線並沒有進入市區。“此外，隨著政府興建的地鐵線越來越多，有更多住宅都靠近地鐵站，這個賣點已漸漸不再具有吸引力了。”
②新開盤項目率先受益 銷售大幅增加
新地鐵站的位置宣布後，直接受益的正是新開盤的項目。
位于實龍崗北地鐵站不到400米的Affinity at Serangoon的銷售大幅度增加。發展商之一豪利控股（Oxley）發言人在答複《聯合早報》的詢問時說，自地鐵站位置宣布至今，該項目單單在一個月內就售出了100個單位。
這個大型項目共有1052個單位，從去年6月開盤至今，已經售出415個單位。發展商目前推出650個單位，平均每平方英尺售價爲1475元。它也在示範單位增設了新的三臥房單位供公衆參觀。
附近的嘉和馨苑（The Garden Residences）的銷售也出現相同效應，不過規模較小。市區重建局數據顯示，截至本月20日，它在2月已經賣出八個單位，上個月售出了兩個單位。
3月2日開盤的悅湖苑（The Florence Residences）預計將會是另一個獲益的項目。
負責這項目的龍光地産（新加坡）執行董事莊志淼接受《聯合早報》訪問時信心十足，認爲新項目能吸引識貨的買家。
他解釋說，悅湖苑位于市區以外，但居民能夠步行六至八分鍾就可抵達東北線和跨島線的兩個地鐵站，當中包括後港轉換站，因此相當罕見。
悅湖苑預計尺價在1450元左右，首階段可能推出約500個單位。
對此，李乃佳認爲這地鐵站的效應或許能延續一年，進一步帶動周邊新項目的銷售。
孫燕清則認爲，這將取決于該項目目前的銷售業績。“如果發展商達到銷售目標，售價將有可能維持，甚至是上調價格，因爲它們要在五年內售罄還有足夠的時間。”
③工業租金提振效應 需待地鐵線開通
跨島線銜接多個工業區，不過租金上揚或許還得等到地鐵通車後才可能發生效應。
跨島線第一階段有至少四個地鐵站能讓乘客穿梭不同的工業區，例如達維士笃（Tavistock）可讓乘客更方便地前往宏茂橋工業區。德福、淡濱尼北，以及羅央周邊的工業區同樣會受惠。
高力國際新加坡研究部主管宋明蔚受訪時說說，橫跨東西兩邊的新地鐵線確實有助改善通行、吸引租戶，以及挽留員工。“新地鐵線預料將提高工業房地産的資本價格，因此租用率和租金預計會改善。”
她舉例，麥波申地鐵站周邊的中位數工業租金在環線不同階段開通時，于2007年第一季至2012年第四季上揚了84％至99％。
不過，宋明蔚強調，2009年至2012年正是樓市升溫期間，因此市場效應促使租金上揚。
仲量聯行新加坡研究與咨詢部主管鄭惠勻指出，工業租金的提振效應預計在地鐵線開通時才會出現。
她說，靠近地鐵站的工業區也受到投資者和租戶的更加關注，不過這僅是它們投資前的考量之一。工業房地産的剩余地契、用途、增長潛能等因素也是收購資産時的考量。
④周期已結束 集體出售市場疲弱
自從房地産降溫措施去年7月出台後，集體求售市場直接受影響，過去幾個月來繼續疲弱。
據觀察，跨島線第一階段地鐵站周邊共有三個項目處于求售階段。去年10月，湯申路上段一帶的花柏花園（Faber Garden）再次求售，維持11億8000萬元叫價。
世邦魏理仕（CBRE）物業投資部執行董事陳威礽接受《聯合早報》訪問時說，當時招標活動雖然有人問津，不過並沒有促成交易。
據《聯合早報》了解，花柏花園的集體出售協議即將到期，因此無法借助新地鐵線的宣布而受益。
同樣在去年10月底招標的白沙一帶項目怡翠園（Elias Green）如今則處于爲期10周的私下協議商討期。負責銷售的代理不願透露更多細節。
對此，王德輝認爲，本地集體求售的周期已經結束。他指出，接下來推出市場的私宅供應不少，額外買方印花稅（ABSD）的條例也將更苛刻，發展商因此對收購新地段將會更謹慎。他說：“以目前情勢判斷，跨島線周邊的項目接下來能求售的概率相當低。”
李乃佳認爲，等到下一個周期到來，這就能夠推高項目成功售出的機會。
實龍崗花園一帶的大型項目景星園（Kensington Park）集售協議于上個月失效。這項目當時獲得七成屋主簽署協議，打算以10億5000萬元出售。
負責銷售的Huttons Asia投資銷售總監連镛智說：“屋主如今暫時擱置計劃，並等待下一個機會到來。”
⑤未開發地段 日後料啓動售地計劃
新地鐵站周邊的一些地段尚未開發，分析師認爲日後政府或許啓動售地計劃，用來建造住宅和工業區。
根據《聯合早報》觀察，擁有最大發展空間的地段是淡濱尼北。根據2014年發展總藍圖，地鐵站周圍的地段都是作爲住宅用途，容積率爲2.8至3。不過，這會否是私宅還是組屋還是個未知數。
毗鄰則有兩幅“商業1”地段，可用于輕工業、潔淨、公用事業和電信等用途。
另外，在德福地鐵站北部的一大塊叢林地區，也在總藍圖上被規劃可作爲可作“商業1”用途。
至于羅央地區，樂洋村公寓旁的叢林地段也被規劃爲住宅用途，容積率爲1.6。這地區的私宅不少，一般相信會成爲新私宅項目的“開發地”。
孫燕清指出，爲了更有效地利用土地，政府有可能推出售地計劃新地段。“這一區的人口增加，也能夠提高新交通網絡的使用率。”
至于工業地段，鄭惠勻也預計空置的工業地段未來也會被列入政府工業售地計劃的名單，或者是直接分配給符合條件的申請者。
當市區重建區今年公布最新的2019年發展總藍圖後，這些地段接下來的發展或許會有更明確的指標。