樟宜機場第一搭客大廈原停車場華麗轉身的星耀樟宜，由樟宜機場集團（Changi Airport Group）以及凱德集團（CapitaLand）聯合發展。這個耗資17億元的綜合發展項目，旨在鞏固新加坡的航空樞紐地位，但這個項目的合作方式也有望激活本地股市。
樟宜機場原本隸屬于新加坡民航局。在2009年，政府讓樟宜機場企業化，成立了樟宜機場集團，以負責樟宜機場的建設、管理以及營運。樟宜機場發展迅速，目前已有四個搭客大廈，去年接待的搭客多達6560萬人次。在2017／18財政年，樟宜機場集團全年收入26億元，而營業利潤達9.5億元。
股市投資者是否能從樟宜機場的快速發展中分一杯羹？換句話說，樟宜機場集團是否會從企業化轉身爲上市公司，或是分拆資産上市？
上個月，馬銀行金英證券經濟師蔡學敏以及李主禮發布報告，建議設立機場房地産信托基金（Airport REIT），以將搭客大廈的資産證券化。他們指出，機場REIT可爲政府提供另一個融資渠道，以支付第五個搭客大廈所需的龐大投資。此外，機場REIT上市，也可爲沉悶的本地股市注入一點活力。
財政部長王瑞傑在今年的財政預算時宣布，樟宜機場集團將通過貸款支付第五個搭客大廈的部分投資，而政府將爲貸款擔保，以爭取最優惠的利率。他認爲，這樣的支付方式確保不同世代較公平地分擔基礎建設的融資成本。不過，上述兩名經濟師表示，樟宜機場的三個搭客大廈已經有穩定的收入，資産證券化可籌集大量資金以支付第五搭客大廈的投資，從而減少借貸的數額。
在樟宜機場集團的營收中，航空及非航空的收入各占一半。航空收入是向航空公司收取的費用，包括航班起降費、停機費，以及客橋費。這些收費受到政府的管制，以確保機場的國際競爭力。非航空收入包括機場商店以及餐館租金，它的定價由市場調節。
機場REIT資産可擔保第五搭客大廈投資
根據上述經濟師的估計，三個搭客大廈（第四個搭客大廈去年才啓用，不計算在內）的租金收益約達5億元。若這三個搭客大廈注入機場REIT，市值可達100億元。同時，機場REIT的資産可用來擔保第五搭客大廈的投資，無需政府動用儲備擔保貸款。此外，機場REIT籌集的資金，將能讓政府在不增加新稅收如提高消費稅或機場稅下，支付機場的擴建費用。
從股市投資的角度而言，機場REIT可滿足機構投資者以及散戶對收益的渴求。他們指出，去年本地股市上市的新股籌集的資金只有7.1億元，遠比香港股市低，甚至還低過越南、泰國以及印尼。同時，退市的公司數目超過新上市公司，導致本地股市萎縮。因此，本地股市需要新的動力。
不過，《商業時報》在一篇社評中指出，新加坡政府不需要機場REIT，因爲貸款擔保已可讓樟宜機場集團獲取優惠的利率。另一方面，它表示，本地股市要成爲有活力的市場，取決于它是否能吸引到外國公司到此上市，並保留有增長潛能的本地公司。單靠樟宜機場集團分拆資産上市，無法解決新加坡交易所面對的挑戰。
社評強調，機場REIT上市意味著搭客大廈的盈利將以股息方式分發給股東，這只對股東有利，而對一般新加坡人並沒有好處，因爲不是每一個新加坡人都會投資這個産品。
有些分析員也擔心，樟宜機場集團若上市或分拆資産上市，可能在業績表現的壓力下，無法做出長期規劃以及投資，正如退市前的SMRT一樣。此外，航空收費受政府管制，一般上入不敷出，必須由非航空資産的收入彌補。因此，機場REIT吃肥丟瘦，可能影響航空服務的投資以及素質。但實際上，企業化後的樟宜機場集團，在航空服務、價格制訂以及機場規劃方面，必須符合監管當局的要求。即使樟宜機場集團上市或分拆資産上市，監管當局還是有權監督這個戰略資産，並通過管理股或淡馬錫控股持股的方式，保住控制權。此外，馬來西亞、泰國、中國以及澳洲等國家的機場，都已在股市挂牌。馬來西亞也正在籌備設立機場REIT。新加坡致力發展成本區域的基礎建設融資中心，資産證券化應該是其中的一環。
新加坡是金融中心，股市缺乏活力總是一個欠缺。企業醜聞彌漫以及萎縮的本地股市，急需全方位的救市方案。其中，更多大型優質的本地公司上市，能發揮群集效應，吸引更多公司加入。
樟宜機場集團在這一方面有足夠的條件，它與凱德集團聯合發展星耀樟宜，也可能是資産證券化的先聲。此外，在1997年企業化的PSA國際港務集團，也是另一個理想的目標。