市值超過94億元的騰飛瑞資，能否從凱德在零售商場方面建立的優勢得到扶持？又或者，它是否可能把本身組合當中的零售資産，脫售給凱德的其他零售商場信托，然後循環資金，轉而購買它近年正在擴大規模的海外收購？
得益于美國聯邦儲備局的鴿派立場等因素，我國市值最大的房地産投資信托——騰飛瑞資（Ascendas REIT），今年以來股價一再“騰飛”。隨著它的保薦機構星橋騰飛（Ascendas-Singbridge）將與凱德集團（CapitaLand）合並，騰飛瑞資是否能集合更多的資源，越飛越高呢？
上個月，凱德集團收購星橋騰飛的交易獲得集團股東批准，完成收購後凱德將一躍成爲亞洲最大的多元化房地産集團，管理資産規模約1234億元。凱德集團總裁兼集團首席執行長李志勤之前接受《聯合早報》專訪時透露，雙方旗下的房地産投資信托（REIT）下來將可整合，可能推出新的信托，也可能結合現有信托。
市值超過94億元的騰飛瑞資，能否從凱德在零售商場方面建立的優勢得到扶持？又或者，它是否可能把本身組合當中的零售資産，脫售給凱德的其他零售商場信托，然後循環資金，轉而購買它近年正在擴大規模的海外收購？
星展集團研究分析師陳偉祥接受《聯合早報》訪問時說，凱德的零售商場能力，有助于騰飛瑞資更好地“篩選”和打理零售設施。不過，騰飛瑞資的一些資産雖然擁有零售商場設施，但數量有限。
根據騰飛瑞資的網站，該信托有一類資産稱爲“綜合項目、設施和零售”（Integrated Development, Amenities and Retail，簡稱IDAR）。這類資産屬于綜合項目，含有兩種或以上用途的空間，例如商業空間、零售和貨倉。這包括勞明達路一帶的Aperia商業園項目的購物中心，以及位于淡濱尼的閣室（Courts）霸級店與巨人（Giant）霸級市場。
大華繼顯分析師在一份報告中指出，信托管理層表明會善用凱德集團的零售能力來改善信托表現，尤其是在工業設施方面。零售空間在午餐時段人潮湧動，但在傍晚時分卻未得到充分利用。
零售資産在騰飛瑞資的資産組合中比重有限，分析師不認爲騰飛瑞資會因此把包括零售商場在內的IDAR，脫售給凱德旗下的商場REIT，以循環資金進行海外收購。
陳偉祥說：“這不太可能，因爲這些IDAR的母租約租戶只有幾個，對其他REIT不太有增值作用。”
騰飛瑞資是我國首個、也是最大型的挂牌商業空間與工業房地産投資信托，資産規模達110億余元，共171個房地産，橫跨我國、澳大利亞和英國三個市場。
該信托上周一發布業績後，多家證券行發布分析報告，但只有兩家給予它買入評級，其余都給予持守評級，甚至有兩家由買入下調至持守。分析師定下的目標價介于2.74元至3.20元。
分析師多認爲信托股上行空間有限
今年以來，騰飛瑞資股價已上揚18％，高于新加坡海峽時報指數的10.54％，以及富時海峽時報房地産投資信托指數（FTSE ST Real Estate Investment Trusts Index）的11.84％。多數分析師因此認爲該信托股價的上行空間有限。
銀河—聯昌國際（CGS-CIMB）分析師駱敏儀在一篇題爲“騰飛過快”的分析報告中，基于這個理由把評級從增持下調至持守。
她認爲，騰飛瑞資估值高，市賬比爲1.4倍，股息率5.4％，比曆史均值高出兩個標准差（standard deviation）。它的市賬比和股息率的曆史均值分別是1.2倍和6.3％。
她說：“騰飛瑞資上一次以這麽高的估值交易是在2013年，當時處于更樂觀的租金增長環境，租金上調幅度介于9.6％至18.5％。隨著當前環境更爲暗淡，我們不認爲它應該有這麽高的估值。”
不過，陳偉祥等三名星展集團研究的分析師卻繼續看好騰飛瑞資，把目標價從2.95元上調至3.20元。他們在報告中說：“就像女人的衣櫃有香奈兒（Chanel）包包，騰飛瑞資也是S-REIT當中，（投資者）一定要擁有的信托之一。”
報告指出，盡管信托的估值享有溢價，但投資者感到自在的是，該信托能在不同市場周期帶來穩定回報，可以作爲他們投資組合當中的主要股票。目標價上調反映了更低的利率假設。信托的股價正處于“良性周期”，隱含的資金成本也有利于展開可增進收益的收購。
“雖然管理公司持謹慎看法，指2020財年的增長可能放緩，但我們相信信托的資産組合，即新加坡的商業園，以及澳洲和英國的物流資産，將能繼續吸引租戶，出租率和現金流不易被動搖。”
同樣給予買入評級的馬銀行金英證券分析師蔡樹泰，也把目標價從3.10元上調至3.20元。
他說：“由于股價強勁，我們預見近期有套利風險。但是我們仍然看好它的長期表現，並認爲它在2020預估財年將帶來12％的總回報率。”
盡管持中立看法，但興業證券分析師維傑（Vijay Natarajan）指出，騰飛瑞資近期的潛在收購機會將主要來自英國、歐洲和澳洲。盡管關注英國脫歐情況，管理層相信英國的長期加權平均租賃期（WALE）和永久地契，能帶來良好的長遠潛力和多元化效益。
華僑投資研究公司分析師王德清認爲，從財務角度來看，信托的資産負債表維持良好狀態，總負債率爲36.3％，這使得它有約7億元的充裕債務空間來資助非有機增長機會。