去年7月出台的房地産降溫措施推行至今已接近一年。在這一年，私宅成交量雖然下滑近一半，但是房價僅下跌0.3％，而發展商也沒有放緩私宅銷售的步伐。
今年下半年，市場預計有至少14個新私宅項目登場，單位總數多達5655個。
這一輪降溫措施是如何影響新私宅的銷售？隨著中美貿易戰升溫和宏觀經濟環境風險加劇，這些措施近期是否還會調整？
《聯合早報》邀請多名房地産分析師，共同探討投資者關心的系列課題。
今年下半年市場預計有至少14個新私宅項目登場，其中包括兩個上千單位的大型項目。分析師認爲發展商必須根據市場情緒制定完善的銷售策略，才能在激烈的競爭中脫穎而出。
這些新私宅項目中，有五個是擁有超過500個單位的中大型項目，大多在第三季推出。
位于金文泰的錦泰門第（Parc Clematis）和甘榜峇魯的（Avenue South Residences）分別有1468個和1074個單位，屬于霸級私宅項目。
坐落于歐南園的One Pearl Bank和武吉知馬路上段的Midwood@Hillview Rise規模較小，分別有774個和564個單位。
自從去年7月的新一輪房地産降溫措施推行後，私宅銷售速度大爲放緩。政府規定新私宅必須在五年內賣完所有單位，以致讓大型項目的發展商面對了巨大壓力。
不過，高力國際新加坡研究部主管宋明蔚認爲，歐南園和牛車水最高私宅的One Pearl Bank，獲得不少買家青睐。錦泰門第和南峰雅苑的銷售情況也備受關注。
她接受《聯合早報》訪問時指出，根據市區重建局的數據，今年首季有3萬6839個未完工和未售出的私宅單位。
若每年賣出9000個單位，要在五年內售出所有單位是可能的，但是發展商仍不該掉以輕心。
她說：“發展商可能要適時在不同階段推出銷售活動，借助良好的市場情緒或搶占銷售先機。雖然我們不認爲供應過量，但若同一地區有兩個項目同時推出，肯定會面對激烈競爭，發展商就得以項目的特點或價格來競爭。”
永久地契項目是一大賣點
私宅項目的地契期限是一大賣點，高緯環球研究部高級經理黃顯洋認爲，永久地契項目對買家的吸引力極大。“組屋地契期限課題近來引起許多關注，加上新永久地契項目少，中央區以外和其他中央區的這類項目相信會引起買家興趣。這類項目比99年地契項目更能保值。”
他舉例，5月銷量最好的安珀苑（Amber Park）和綠意庭（Parc Komo）都是永久地契項目。
仲量聯行研究與咨詢部高級董事王德輝則認爲，目前私宅供應過量，發展商必須把銷售賣點放在價格。
“發展商在今年首季推出2989個新單位，但至今只賣出1838個，供需之間落差很大……供應過量的問題會一直影響未來的新私宅項目銷售，因此新推出市場的單位，售價必須極具競爭力才能吸引買家。”
私宅供應與地皮供應的關系密切，過去兩年，集體出售市場爲發展商提供了不少重新發展的地段，一度掀起集售熱潮。不過，目前私宅需求放緩，發展商通過集售市場購地的次數也大爲減少，集售市場陷入疲弱狀態。
宋明蔚說：“嚴格來說，今年沒有一個私宅集售項目售出。若按未來用途來看，只有海德大廈（Realty Centre）的集售取得成功。它目前是商用大樓，不過其用途可重新發展爲綜合項目，這主要得益于中央商業區獎勵計劃。它還可因爲更換用途而獲得額外25％的總容積率。”
她預計，今年下半年的集售市場依舊疲弱，但到了明年態勢有可能複蘇，因爲政府出售的地段不多，而發展商的地皮庫存也已快逐漸耗盡。
這一輪降溫措施 成效不如上一輪
美國小說家馬克·吐溫曾有一句名言：“曆史不會重演細節，過程卻會重複相似。”
回顧過去兩輪降溫措施，這句話或許貼切形容了這些措施對樓市周期的影響。
2013年，政府推出一系列房地産降溫措施，包括推出總償債率（TDSR）條例，限制借貸者每月攤還的款額不超過收入的60％。這個“大辣招”導致私宅價格隔年下跌3.5％，非有地私宅銷量大跌超過44％。
不過，當政府在2017年3月宣布放寬賣方印花稅（SSD）條例後，樓市開始回彈。2017年的新私宅銷量增加27％，私宅價格也扭轉跌勢，一年之間上漲9.1％。
鑒于房價攀升速度過快，政府2018年7月突然又推出新一輪降溫措施。除了購買第一套房産的新加坡公民和永久居民，其他買家所繳交的額外買方印花稅（ABSD）一律上調五個百分點。另外，政府也首次針對發展商推出新ABSD措施，把企業購買住宅房地産（包括地皮）的ABSD從15％上調至25％，外加一筆無法退回的5％印花稅。
自這輪降溫措施推出後，私宅成交量跌了近一半，從去年第二季的7186個單位，下滑至今年第一季的3743個單位，跌幅爲48％。至于私宅價格，過去兩個季度雖連續下滑，但至今累積跌幅僅0.3％，大致上保持平穩。
國家發展部長黃循財上月接受彭博社電視訪問指出，降溫措施推出以來已見成效，促使本地房地産周期趨向穩定。
然而，戴玉祥産業（Edmund Tie & Company）研究部主管張耀強認爲，這輪措施或許達到政府“鞏固和調整市場周期”的目的，但論成效，它其實不如上一輪。
他在接受《聯合早報》采訪時指出，上一輪措施推出時，私宅成交量跌了超過一半，房價連續下跌三年，是1975年以來最長的跌勢。“相比之下，去年7月降溫措施雖然抑制了集體出售市場火熱情況，但是樓市似乎更具韌性，沒有顯著波動。”
他也認爲，盡管有降溫措施，但私宅價格應會持穩。這是因爲發展商之前在集體出售熱潮中的購地成本高，難以削價賣出私宅，而且發展商的持守能力強，更傾向于維持售價，而不願以較低價傾銷單位。
隨著新加坡家庭的收入增加，張耀強認爲無論是自住或供投資用途，私宅需求將逐步增加。
他引述新加坡統計局數據指出，截至2018年底，我國有17萬8000戶家庭的每月收入超過2萬元，這數據自2009年以來，平均每年增加1萬戶。
“所以在我看來，降溫措施並沒有削弱本地人對房地産的長期熱愛，他們往往把房地産視爲有形投資和傳承給子女的資産。”
未售出單位創六年新高
王德輝卻認爲，降溫措施或許沒有導致房價顯著下跌，但現在樓市周期其實隱含更巨大危機。
他說：“去年7月出台的降溫措施，只是加大之前已實施措施的力度，因此我們應切合實際，期待房價波動放緩。不過，與2013年至2017的樓市下行周期相比，這輪周期我們面臨更嚴重威脅，特別是貿易戰導致經濟增長放緩和外部環境惡化。如果這個潛在危機繼續深化，它將會引發房價劇烈下跌。”
除了外部經濟局勢動蕩，王德輝認爲本地樓市還潛伏一個“炸彈”——私宅供應過剩。根據市區重建局數據，目前獲得規劃批准，但未售出的私宅單位共3萬8710個，爲2013年第一季以來的六年新高。
放寬降溫措施將更具挑戰性
世邦魏理仕研究部主管沈振倫指出，自去年降溫措施以來，約有40個新私宅項目推出，至今沒有任何一個項目售罄，這樣的情況對他來說相當“罕見”。
他說：“即便上輪降溫措施影響顯著，仍有一些項目賣得不錯，在一年內就賣光所有單位。由此可見，現在樓市供應過多的情況相當嚴重。”
根據分析師提供的數據，過去一年，新私宅項目銷售比率介于0.9％和79％，當中賣得最好的項目是英雅苑（Park Colonial），至今賣出近八成或638個單位。
盡管樓市有大量私宅供應，近來私宅需求也似有回升，5月份新私宅銷量環比上升約三成至952個單位，一些較受歡迎項目的價格也小幅上揚。
有分析師表示，經曆了一年降溫措施的“震蕩”後，樓市如今已逐步穩定下來，不少買家更開始把降溫措施視爲樓市的新常態。合登房産集團研究主管李思德說，去年的降溫措施推出後，新私宅銷量平均每月600多個單位，今年私宅銷量每月已增至700多個。
“如果私宅銷售的勢頭能維持下去，今年新私宅的銷量將超越去年數字。”
新加坡國立大學城市與房地産研究院院長程天富指出，樓市需要推出更多銷售活動來刺激需求，而發展商近來積極展開銷售活動，可能吸引了不少買家重返樓市。
他認爲，目前私宅價格預料保持平穩，或在下來一兩個季度內出現下跌。“但如果上月銷售數據所反映的良好私宅需求開始逐漸增加，房價可能不跌反升。”
對張耀強來說，他更關注降溫措施下來會如何放寬，這是因爲政府過去兩輪的降溫措施雖然有效抑制了市場，同時會産生無法預測的影響。
他說：“政府要放寬當前的降溫措施將變得更具挑戰性。任何細微的調整或放寬政策，都可能導致私宅積壓的需求完全釋放，並迅速推高私宅價格和交易量，重演2017年樓市強勁回彈的情況。”