市場拾遺
房地産與建築商金成興控股（KSH Holdings）上個財政年的盈利銳減，而股價今年以來也下跌了14％。上星期五，該公司財務主管在股東大會上說，賬面盈利下跌的原因之一是會計准則的改變。
本地發展商向來采用“利息資本化”（capitalisation of interest）的准則，確認房地産發展項目的借款利息開支爲成本的一部分，並反映在資産負債表上。但根據新的會計准則，房地産發展項目一旦可推出銷售，它的借款利息支出就當作是費用（expenses）而反映在損益表上。
這項會計准則的改變，意味著發展商在市場推出房地産項目後，便必須先確認借款利息開支。因此，發展商推出越多房地産項目，損益表上的借款利息開支越大，從而拉低賬面盈利。
上個財政年度，金成興推出四個合資聯營的房地産發展項目。它在聯號公司投資確認的虧損達1360萬元，其中770萬元是Affinity@Serangoon以及Riverfront Residences兩個發展項目的借款利息支出。
此外，它也爲聯營發展項目英雅苑（Park Colonial）確認400萬元的借款利息開支。除此之外，它爲上述三個項目的市場促銷開支確認240萬元的損失。
由于借款利息開支在損益表上先確認，因此發展商可說是先苦後甜。在新的會計准則下，借款利息開支不算入房地産項目的成本內，因此當發展商在收到買家的錢後，確認的賬面盈利也較高。不過，股市投資者往往是對當下的賬面盈虧作出反應。金成興控股上個財年在本地推出四個發展項目，在損益表上確認的借款利息開支1000多萬元，壓低賬面盈利，也導致股價下跌。
會計准則的改變，對中小型發展商損益表的沖擊較大，尤其是那些密集推出房地産項目的發展商。
上星期四，新海逸（Singhaiyi）在公布本財年第一季度業績中指出，根據新的會計准則，它爲房地産發展項目確認的借款利息開支達850萬元。較早前，聯明集團（Lian Beng）公布本財年三個季度的業績表示，房地産發展項目采用新的會計准則後，聯號公司以及聯營項目的盈利從上個財政年的1050萬元下跌至200萬元，導致集團的可歸屬股東盈利減少。
不過，豪利控股（Oxley）在公布本財政年三個季度的業績時，則繼續采用“利息資本化”的方式。它指出，管理層正在評估新的會計准則對財務表的影響。
用不同會計准則削弱賬目可比性
會計准則的改變，影響發展商在確認收入與開支的時間點，使一般股市投資者在閱讀賬目時，難以全面了解公司的資産價值與盈利能力。發展商之間使用不同的會計准則，也削弱了賬目的可比性。即使是同一個發展商，在不同的時間使用不同的進賬方式，也導致賬面盈利的波動。
例如，在2018年6月前，聯明集團的工業廠房發展項目的收入與成本，是在取得臨時入夥證（TOP）後才進賬。然而，在采用新的會計准則後，它根據完工進度分階段確認收入和開支。同樣的，一般私宅項目是分階段確認收入，而執行共管公寓（EC）則是在獲得臨時入夥證後才確認收入。
另一個影響房地産股賬面盈利的因素是公允價值（fair value）。根據目前的會計准則，以收取租金或轉賣的投資房地産（investment properties），每年必須按市價估值，以適時反映資産的市場價值。資産重估後的公允價值盈虧，都反映在房地産公司的損益表上。例如，上星期五，聯合工業（UIC）公布本財年第二季度的可歸屬股東盈利4.09億元中，1.44億元來自投資房地産的公允價值盈余。
盡管房地産的公允價值是以當下的市值計算，但房地産公司是否能以公允價值脫手，取決于當時的市場需求以及估值的准確度。在市場價格波動激烈或房地産使用價值改變時，公允價值可能有很大的起伏。此外，會計師或審計師的專業判斷，也影響公允價值的計算。
不過，在最近一系列公司除牌的案例中，公司董事部委任的獨立財務顧問（IFA）對收購價所做出的公式化評估，與小股東的看法有很大的落差。
新加坡交易所監管公司（SGX RegCo）在收緊除牌條例時說，它將與相關業界合作，爲獨立財務顧問制定指導原則與標准。較早前，它也與新加坡會計發展局合作，加強上市公司資産估值的監管。
對于股市投資者而言，在評估房地産股的估值時，或許應留意房地産公司使用的會計標准、收入與開支確認的時間點，以及資産公允價值的客觀性。這些因素都會影響或甚至扭曲賬面盈虧，從而推高或拉低股價。這也爲那些透視房地産股賬目的投資者，提供賺錢的機會。