2019冠狀病毒疾病疫情暴發，是籠罩2020年亞太區經濟最大的烏雲。
圍繞這次疫情能持續多久，市場參考2003年的狀況做比較，但最好還是留給流行病學家來預估，全球醫療科學家也正在爭相研發冠病疫苗。
值得注意的是，疫苗的開發是個艱難的過程，在被批准使用前，要經過一年甚至三年進行臨床測試。
一個典型的例子是，在沙斯（SARS）爆發17年之後，仍然沒有沙斯病毒疫苗獲批。中東呼吸系統綜合症（MERS）病毒也面臨類似情況。社區預防措施對于遏制感染是非常有效的，這意味著在生活與市場回歸正常之前，疫情要消退需要一定時間。
盡管我們不能精確量化冠病疫情對亞洲經濟的影響，但如果我們假設疫情在今年下半年前得以控制，之後經濟會立即出現反彈。庫存重建及需求釋放將支持私人投資與支出，而政策支持應緩沖情緒進一步惡化。同時，供應鏈及人流與服務也將恢複，盡管這會是個逐漸的過程。
截至3月20日，牛津經濟研究院預計2020年全球國內生産總值（GDP）增長爲0％，顯著低于2019年的2.6％。亞太區域GDP增長預計從2019年的4.3％下滑至約0.8％，直到2021年才開始恢複至6.2％。
我們預設的基本情景，其下行風險非常真實，並高度取決于疫情爆發的強度及持續時間，而這在現階段仍無法確定。目前，高出口導向且很大程度上依賴旅遊的亞太經濟，將很快感受到這種影響。
近一個月的態勢已經促發房地産業出現一些新的主題並加以證實。
一、選擇性投入中國工業房地産。供應鏈向中國以外轉移的速度將可能加快，甚至成爲許多實業家的首要事項。中美貿易戰導致與中國境內生産密切相關的制造企業附帶受損。中間産品的供應被嚴重擾亂，而前陣子的工廠關閉更使得狀況加劇，凸顯了業務多樣化的重要性。
我們是在暗示投資者要避開中國的工業房地産嗎？不完全是，但這場疫情的確突顯出低端制造業確定將開始退出中國。
投資者應關注滿足電子商務需求的物流，以及“中國制造2025”計劃長期目標的高端制造業與生産設施。
貿易戰令投資者對東南亞，尤其是越南、印度尼西亞，以及馬來西亞的工業房地産市場前景欣喜若狂。
這不會隨冠病疫情發展而産生改變，但東南亞制造業高度依賴中國。中國深植于該地區供應鏈的複雜性不應被低估。這次疫情爆發已經暴露出許多新興東南亞市場，因潛在價值鏈中斷而陷入困境的弱點。即便東南亞的工業從溢出效應中獲得了巨大益處，許多情況下，中間産品仍嚴重依賴中國出口。
二、辦公室租戶重新審視房地産需求。冠病危機期間，移動與靈活性工作的概念得以真實檢測。隨著各國尋求限制人與人之間聚集，許多公司啓動業務緊急計劃，讓員工居家辦公。在一般情況下，員工會被派至其他工作地點，但有了科技協助，他們可以履行同樣的職能。
疫情爆發前，在家辦公或移動辦公可以說是一個“願意享有”但從未廣泛實施的概念。當冠病疫情過去後，我們認爲許多辦公樓租戶將重新審視其對固定房地産辦公空間的需求，尤其是如果移動辦公體驗與在公司裏工作的效率不相上下。
這並不意味著公司將大幅消減辦公室活動，但可能會更傾向于共享辦公空間，讓許多辦公樓租戶解除長期租賃合約。企業對共享辦公或靈活辦公空間的需求，應得以推動。
三、酒店及零售房地産更不討喜。全球金融危機及沙斯暴發時，遊客似乎一夜之間斷流，使許多酒店及零售投資面臨資本價值及收入的巨大波動。事實上，酒店和零售房地産部分業務易受微小的跨境人流中斷影響，而這可能因地緣政治因素引發。
再者，冠病危機已證明，依賴遊客的策略可能轉瞬即逝，我們預計酒店及高端零售物業的投資回報要求可能上調。
（作者是瑞銀資産管理亞太地區研究策略總監）