冠病疫情嚴重打擊零售業之際，私人業主提供的援助不均衡，以及租約條件不公等問題，更是顯而易見。
我國在2015年推出公平租約框架，但由于不具法律約束力，這套框架在執行上力不從心。由五個商會商團及非正式組織代表組成的公平租約工作委員會，于是在今年5月向政府建議，希望立法推行公平租約法令。
立法是否是解決這個長期存在問題的唯一途徑？本期專題將探討該如何化解雙方的矛盾，讓業主和租戶之間的利益關系更加平衡。
“10條租約中，全部都是不公平的，可說是100％不公平，許多事項都需要與業主協調。”
售賣運動和時尚用品的奧特（Augment）國際公司董事經理黃德群接受《聯合早報》訪問時，針對租約條件的合理與否提出了上述看法。
黃德群舉例說，業主可要求租戶在裝修時聘請指定的裝修商或使用昂貴的材料，不顧商家所須承擔的成本。不過，他留意到，自從零售業受疫情沖擊後，他們的態度明顯放軟，較願意妥協。
經營沙拉小吃店Poke Theory的李佐逸同樣認爲，業主很多時候都占上風，租戶一般上都是無能爲力。例如，若業主要進行裝修工作，可隨時要求租戶停業，並且不給予賠償。
此外，許多商家申訴，業主在調整租金方面不透明，他們不會在租約中列明漲幅頂限，讓商家難以作出預算。
李佐逸透露，中央商業區的辦公人潮未恢複，公司旗下一間市區店面的生意大受影響，但業主竟然要求收取更高租金，他因此決定不續約。
專家：零售業生態系統改變才能解決雙方矛盾
針對諸多租約不公平的例子，受訪專家認爲，零售業的整體生態系統或要徹底改變，才能在根本上解決雙方的矛盾。
萊坊零售物業部主管徐偉傑說：“要解決這個不平衡的問題，就必須檢討零售業的整個系統，讓所有利益相關者如業主、租戶、金融業者和政府等共同達成協議，以在這個充滿挑戰的環境下幫助該領域生存和發展。商業協議由業主擬定，租戶有較少說話權，並處于劣勢。因此，政府作爲監管者，或許應該在必要時通過立法協助租戶。”
徐偉傑指出，隨著電子商務的興起，以及商場缺乏有趣概念吸引購物者，租戶將沒有能力支付高昂的固定租金。實體零售店或可采取較靈活的租金結構，讓更高的租金比率同營業額挂鈎，其余才是補貼共同服務費用的基本租金。這有助于推動租戶去吸引客戶，並鼓勵業主推出更多宣傳和促銷活動，以及改善商場設施。
公平租約工作委員會早前向政府提呈15項建議，這包括訂立公平租約法令，讓業主不得限制租戶在租約期間或租約結束後在商場附近營業，以及爲保證金數額設限，一年租約的保證金最多相當于一個月基本租金，總額不超過三個月基本租金。
在增加信息透明度方面，委員會提議創建公共租金數據庫，並每月更新資料。如果業主規定租戶提供每月銷售數據，租戶也有權要求業主提供關于商場的具體資料，如生産力和業務表現等。
該委員會由新加坡工商聯合總會（SBF）旗下中小企業委員會（SMEC）、新加坡中小企業商會（ASME）、新加坡餐飲業協會（RAS）、新加坡零售商協會（SRA），以及非正式組織新加坡租戶公平聯合會（SG Tenants United For Fairness）的代表組成。他們聯合爲屬下超過1萬個本地企業發聲。
新加坡餐飲業協會發言人說，委員會在提出建議時參考了澳大利亞、香港、英國和美國的做法。其中，澳洲早在1995年立法監管零售和商業租約，但這並沒有削弱業主和租戶之間的市場合作關系。
發言人指出，冠病疫情期間，澳洲的零售商協會和購物中心理事會等組織甚至積極進行商談，以制定一套行爲守則，在這個非常時期監督業主和租戶的行爲。
英國政府也在冠病期間制定了類似澳洲的行爲守則，爲監管商業房地産利益相關者的關系提供指導。其中一項原則是要求各方促進協作和提高透明度，因爲大家都是商業夥伴，而並非對手，且有著在疫情以外讓生意持續運作的相同利益。
高緯環球（Cushman & Wakefield）東南亞區研究部主管李敏雯指出，公平租約工作委員會提出的一些建議，如讓終止合約條例無約束力，可能違反自由市場原則並具約束性。這將讓業主無法根據結構性變化如電子商務崛起做出快速回應。
她提醒，立法提案必須同時照顧到租戶和業主的利益，確保生態環境以可持續的方式和諧運作。
揚基蠟燭（Yankee Candles）新加坡代理商Pure Senses董事長黃忠炜是公平租約工作委員會的委員之一。他透露，委員會很明確地向相關政府部門表明，五年前推出的公平租約框架在執行上屬于志願性質，因此無法有效發揮作用。
黃忠炜認爲，政府正認真考慮委員會的反饋，近期也會派代表參與討論。至于政府最終會采納哪些建議，或是通過什麽形式推行則尚未確定。
業主與租戶之間存在相互關系，如果租戶做得好，業主也將受惠。如果業主不願在艱難時期幫租戶一把，相信這段商業關系也不會維持太久。
奧特國際公司位于烏節路的新店面本月開張。黃德群受訪時沒有透露具體租金額，但他表示，相較于過去的水平，業主現在提出的租金較爲合理。
他說：“本地零售租金之前已達到頂峰，讓商家很難生存下去。如今這場疫情把價格打回原形，租金下降至比較能接受的水平。我也發現業主的態度和以前分別很大，過去只有他們可以挑你，現在雙方在各方面都比較好商量。”
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