面對前所未有的冠病危機，本地私宅市場今年意外的強韌，不僅沒有崩盤，甚至銷量和價格都可能比去年稍微升高。隨著疫苗問世，全球疫情預計好轉，我國經濟有望強勁回彈，房地産分析師預測明年新私宅銷量可能多達1萬個單位，價格更可能上揚多達5％。
樓市乾坤
周文龍
根據市區重建局的房地産數據，今年首九個月整體私宅價格累計漲了0.1％。受訪分析師預計全年新私宅價格上漲0.5％至1％。
在銷量方面，綜合各房地産咨詢公司提供給《聯合早報》的數據，今年約有30個新私宅項目推出，爲市場供應9500個單位，較去年超過50個項目推出的1萬1345個單位，減少約16％。
不過，今年首11個月已有8791個新私宅單位售出，全年銷量估計介于9500個和1萬零500個單位，接近甚至超越去年所賣出的9912個單位。
今年的冠病疫情是前所未有的全球危機，我國全年經濟預計萎縮6％至6.5％，是獨立以來的最大幅度萎縮，本地私宅價格和銷量卻沒有伴隨經濟大幅下跌，現在還可能稍微上揚，表現之強韌的確令人感到意外。
合登（Huttons）房産集團研究主管李思德接受《聯合早報》訪問時說：“今年樓市的表現出乎意料的好，畢竟我們面對疫情限制、經濟萎縮，以及裁員人數大增等多重打擊。特別是當你回想到病毒阻斷措施期間，一切實地看房活動必須暫停，示範單位也關閉，私宅市場前景一片黯淡，然後再對比現在一些項目的大賣情況，市場情緒無疑改善許多。”
降溫措施發揮作用
樓市過去11年無泡沫
是什麽原因促成本地樓市的強大韌性呢？
仲量聯行（JLL）新加坡研究與咨詢部高級董事王德輝認爲，這是政府過去10年來推出的房地産降溫措施發揮積極作用，避免樓市過熱，維持私宅價格的穩定性。
他指出，在過去發生的幾次危機中，本地樓市遭受巨大震蕩。像1997年亞洲金融危機，私宅價格在1996年第二季至1998年第四季期間猛跌45％；全球金融危機來襲時，私宅價格在2008年第二季至2009年第二季期間下跌了25％。
房價在前幾次經濟危機中暴跌，部分原因是它之前急劇上漲。比如亞洲金融危機的前五年，私宅價格暴漲了184％，全球金融危機前五年，私宅價格上漲57％。
然而，在政府實施了降溫措施後，過去10年私宅價格的年均複合增長率（CAGR）爲1.3％，與同時期我國經濟的年均複合增長率3.8％相比，私宅價格增長在經濟增長範圍內，符合經濟基本面。
王德輝說：“政府過去10年實施的降溫措施，避免樓市過熱，確保房價以可持續速度穩健上揚。由于少了房價的劇烈波動和資産泡沫，在這次冠病危機中，房價下行風險無形中減少。”
Arcadia Consulting總裁梁文豪則指出，政府多項援助配套和貸款延遲付款計劃，緩解許多人的財務沖擊，避免他們陷入低價賣房的困境。
政府今年推出總值約1000億元預算幫助國人應對疫情，包括推出雇傭補貼計劃（Jobs Support Scheme）減少員工失業率。另外，政府也出台貸款延遲付款計劃，讓個人延後支付房貸本金及利息直至今年底。
梁文豪說：“這些計劃有助于緩解突然失業的沖擊，避免樓市出現大規模被迫賣房的情況。”
他指出，住宅在我國家庭資産負債表中占很大比重。過去幾次危機中出現了一個有趣的趨勢是：即便面對危機，更多國人還是往項目投入更多資金。這或許說明在危機時期，住宅仍是許多人選擇的資産類別。
本地買家比率占84％ 爲15年來最高
今年較暢銷的大多是推出至少一年的項目，有不少是超過1000個單位的霸級樓盤，賣最多的是擁有多達2203個單位的聚寶園（Treasure at Tampines）。它在首11個月賣出了797個單位，平均每平方英尺售價爲1367元。
其他暢銷霸級項目有錦泰門第（Parc Clematis，1468個單位）、順福軒（JadeScape，1206個單位)和悅湖苑（The Florence Residences，1410個單位）。
博納産業（Propnex）研究與內容主管黃秀瑩認爲，這些暢銷霸級項目爲買家提供了廣泛單位選擇，確保項目銷售勢頭保持穩定。
她指出，今年本地買家需求強勁，占新私宅銷量的84％，比率是15年來最高。黃秀瑩說：“整體來說，我們認爲本地私宅市場前景依然樂觀。特別是沙斯和全球金融危機後，私宅市場迅速複蘇，讓買家更具信心。”
就今年推出的項目而言，銷售表現亮眼的有悅文荟（Clavon）、Penrose、The M、福瑞軒（Forett At Bukit Timah）和The Linq@Beauty World等。
兩周前開賣的悅文荟，第一個周末賣出442個單位，以首周銷量來看是今年賣得最好的項目。上月推出的Linq@Beauty World，共有120個單位，首周賣出115個單位，認購率高達96％，相信是今年認購率最高的新項目。
然而，並未所有類別私宅都大賣，比如高檔私宅整體表現較差，首三個季度同比滑落3.4％，是唯一下跌的私宅類別。當中，戴森公司創始人詹姆斯·戴森（James Dyson）售出去年6月豪擲7380萬元買下的華利世家（Wallich Residence）超級頂層豪宅，虧損了1180萬元，令市場嘩然。
另外，過去一段時間，發展商不斷爲買家延長選購權書（OTP）的做法引發不少議論，有人擔心這會擾亂到市場。政府9月宣布收緊OTP條例。措施生效後，10月新私宅銷量迅速下跌51.7％。
對此，橙易産業（Orange Tee & Tie）研究與咨詢部主管孫燕清指出，盡管有些項目或許會受OTP限制影響，一些項目卻可能因私宅供應持續減少而出現更強勁需求。她說：“由于過去兩年推出的霸級項目已賣得七七八八了，明年推出單位預計較少。所以明年私宅價格不太可能下跌，特別是明年經濟將回彈，市場情緒會改善。”
明年上半年15新項目登場
根據ERA産業統計數據，明年上半年預計有15個新私宅登場，當中包括兩個EC項目。
盡管新項目多，ERA産業研究與咨詢部主管麥俊榮指出，除了鑫悅府（Normanton Park）是近1900個單位的霸級項目，其余項目大多在700個單位以下，因此明年推出的新私宅數量或會減少，全年可能只達8000個單位左右。
在各項目中，他認爲鑫悅府和柏南華庭（One Bernam）會引起市場關注。前者是明年最大項目，對霸級項目需求起著指標性作用；後者位于丹戎巴葛區，是繼2013年華利世家推出以來，該地區的嶄新項目。
綜合各分析師預測，明年新私宅銷量將介于8000至1萬個，價格漲幅介于1％和5％。
世邦魏理仕（CBRE）研究部主管沈振倫對明年樓市大致持樂觀態度，認爲市場強勁流動性，低利率環境，以及今年私宅交易活躍等利好因素，讓買家更具信心，進而帶動明年私宅市場上揚。
不過他提醒：“新加坡的外部環境仍然充滿不確定性，存在不少潛在隱憂。此外，我國失業率似乎尚未見頂，勞動力市場複蘇步伐疲弱，而且可能會持續好一陣子。”