樓市乾坤
韓寶鎮
發展商土地庫存逐漸耗盡，上半年政府售地計劃的地段選擇有限，一些私宅項目今年料迎來
新一波集售的機會。上一回未能成功售出的大型項目，何去何從？
這一波熱潮的市場情緒，同過去有何不同？在集售市場中，屋主要如何提高勝算？
本期《樓市乾坤》探討新一波集售熱潮的特點與市場心理。
在上一輪集體出售周期（2017年至2019年）當中，有不少大型或霸級項目隨著熱潮升溫，紛紛趕搭這趟列車。
不過，有人歡喜有人愁，盡管當中有不少項目得到發展商青睐而成交，但也有一些項目最後仍然撲了個空。
未能獲得八成屋主支持的這類大型項目，包括文華園（Mandarin Gardens）和綠和園（Ivory Heights）。
其他如布萊德景（Braddell View）、Pine Grove，以及礁湖園（Laguna Park）雖然推出市場求售，但卻無法吸引到發展商出手。
新一輪集售周期目前已在醞釀當中，但這些項目至今尚未有任何動作。新一波集售熱潮，對它們成功售出會更有利嗎？
ERA産業研究與咨詢部主管麥俊榮接受《聯合早報》訪問時指出，目前發展商買地須預付一筆5％額外買方印花稅（ABSD），而且無法退回，這將促使發展商對叫價高于8億元的大型項目望而卻步。
縱觀以上項目，只有文華園不屬于私有化中等入息公寓（HUDC）。事實上，私有化HUDC求售正是上一波集售熱潮的特色之一。
單是在2017年，就有五個私有化HUDC成功通過集售方式賣出，分別是Rio Casa、Serangoon Ville、友諾士雅苑（Eunosville）、淡濱尼閣（Tampines Court）和Florence Regency。此前一年，順福雅苑（Shunfu Ville）率先在集售市場找到買家。
這些地段之後都被重新發展爲霸級項目，最大的是聚寶園（Treasure at Tampines，前淡濱尼閣地段），共有2203個單位。其他在這些地段重新發展的多個項目，單位數目也都在1000個以上。
根據市區重建局數據，這些新公寓自2018年陸續推出以來，大多售出八成以上。例如，截至1月底，聚寶園共售出1715個單位，占所推出2000個單位的85.75％；順福軒（JadeScape）售出1124個單位，占單位總數的93％。
降溫措施影響未來集售項目規模
盡管這些大型項目的銷量不俗，但大多數分析師認爲發展商在新一波集體出售周期中，不會繼續青睐大型項目地段，因爲在2018年7月沖著過熱的集售市場而來的降溫措施，已在一定程度上影響了未來集售項目的規模。
麥俊榮指出，即使標得更大型的地段，發展商也同樣得在五年內把項目售完，否則須承擔高昂的ABSD；發展大型項目須有更大的市場需求來吸納，面對的競爭也更大，這意味著“項目越大，風險也越大”。
由于不少發展商已爲發展上一波集售潮的私有化HUDC地段投入大量資源，因此預料在新一波集售潮中，不會再“把多數雞蛋放在同一個籃子裏”。
除了比較不太可能有大型項目推出求售或成交，即將在今年展開的新一波集體出售周期，預料還有其他幾個特點。
分析師指出，這包括推出市場集售的項目料不會大量增加、發展商競標地價也會采取謹慎態度，以及集售項目料將偏重于政府可能進行重大發展的地區。
集售不會大量增加
合登（Huttons）房産集團首席執行長葉潤明說，許多項目正在探討進行集售，但這些項目要取得80％或90％的支持率還需一段時間。
因此，今年不太可能湧現大量集售招標活動，預料全年會有10至20個項目推出求售。
博納産業（Propnex）投資與集體出售主管吳美琪說，公司接到許多有意參與集售的屋主的詢問。據她觀察，有50個或以上的項目可能在今明兩年求售。
發展商開價將較謹慎
分析師認爲，發展商在新一波集售熱潮中將會采取謹慎態度。
房地産分析師王伽勝指出，在過去兩波的集售熱潮中，市場的交易主要是被興奮情緒與對未來售價過于樂觀的情緒所推動。
不過，他預料新一波集售熱潮，將會是更加循序漸進、更可持續的“半波”熱潮。
首先，在新一波集售熱潮還未形成前，政府已經拉響警鈴，表示密切關注房地産市場，會在必要時調整政策。
相比之下，在上一波熱潮前，政府在2017年上半年部分放寬了降溫措施，調低賣方印花稅（SSD）並把征稅期從四年縮短爲三年。政府在同一年的下半年，也未高調作出任何有關可能推出新降溫措施的警告。
王伽勝說，2017年是本地樓市在連續疲弱三年後開始複蘇的一年，市場情緒高昂，而今年的樓市卻不處于複蘇狀態，因爲去年的房價已刷新紀錄，房屋銷量也很高。
“在當前的艱難時期，加上政府近期的警告，發展商在買地時的出價，不太可能非常樂觀。”
偏重政府可能發展的地區
葉潤明認爲，今年集售活動較活躍的地點，應該是新供應較少，或者可能迎來重大改變的地區，例如南部瀕水區（Greater Southern Waterfront）。
根據政府于2019年發布的發展總藍圖，該區在五年至10年將分階段開發。李顯龍總理在該年國慶群衆大會上也宣布，政府將把南部瀕水地區建設成爲“濱海榜鵝”，岌巴俱樂部現址將興建約9000個住宅單位。
王伽勝則看好發展商會青睐湯申—東海岸地鐵線周圍的地區。該地鐵線第二階段將在今年完工，而未來包括碧灣（Bayshore）站和馬林百列站的第三階段也備受市場期待。
他認爲，發展商可享有地鐵線周圍未來交通改善與注入新活力所帶來的好處，須承受的風險也較低。
若削價5％至20％或有望成交
在上一輪集售潮無法找到買家的屋主，若削價5％至20％，或有望成交。
高緯環球資金市場部執行董事傅子偉指出，屋主須要考慮的因素，包括同個地區新私宅推出的價格、市場的土地供應，以及可能同自己的項目競爭的其他項目地段。
博納産業投資與集體出售主管吳美琪說：“我們相信許多集體出售項目在2018年與2019年招標失敗，是因爲開價不實際，合理開價對大型項目尤其重要。
她指出，希望集售成功的屋主必須有共識，對開價采取務實的做法。在未來幾個月，銷售表現好的發展商將會物色價格合理與地點優越的項目，屋主可把握機會。
她認爲，一般上，對保留價削價5％將有助于順利集售，但一些定價太高的項目可能得削價高達20％。
她指出，近期幾個集售項目，包括Advance Apartment、Yuen Sing Mansion、海文樓（Fairhaven）和Sophia Ville，大多是在削價後成交。