羅敏申路（Robinson Road）曾經是擁有最古老建築的地方，如今，這項重建項目正迅速成爲新的中央商務區 地標。
這座新的19層亞非i-Mark大廈預計將于2020年第二季度竣工。（來源： Robinson Development）
位于羅敏申路的最古老建築之一將作爲新亞非i-Mark大廈而獲得新生。坐落在羅敏申路與卡南街（McCallum Street）交界處，新落成的19層A級辦公樓位于羅敏申路63號，預計于2020年第二季度竣工。
上月底，新亞非i-Mark大廈的聯合開發商在仲量聯行(JLL)的撮合下，與以酒店業爲基礎的共享運營商The Great Room簽約，使其成爲該大廈的主要租戶。仲量聯行是該大廈的獨家租賃代理商。
The Great Room占據了37, 000平方英尺的辦公空間，從六層到八層，也就是占可出租總面積140,000平方英尺的26%。“這將是我們在新加坡迄今爲止最大的一個場所。”The Great Room的執行長兼聯合創始人Jaelle Ang說。
亞非i-Mark大廈是由Tan家族的亞非航運公司（Afro-Asia Shipping Company）和清水建設（Shimizu Corp）聯合開發，估計耗資$3.2億。Tan家族持有合資企業的多數股權。
The Great Room的Jaelle Ang(左)與亞非i-Mark的聯合開發者、亞非航運公司的Tan Chin Hoon和Tan Cheng Gay以及清水建設的Brian Poon(圖片:Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
“逾期重建”
在中央商務區工作的人都知道，在被拆除之前，這座曾經的亞非大廈與MPH書店就在Uncle Sam的瓦煲餐廳旁邊的拐角處。原來的亞非大廈是一棟7層的辦公樓，在2017年被拆除時，已經有62年的悠久曆史了，租約還有37年。
“從50年的平均建築壽命來看，這絕對是逾期重建。”Tan Cheng Gay代表由他家族成員看顧的亞非航運公司說道。”我們決定引入一些與我們擁有相同設計願景的合作夥伴, 這願景由Architects 61的管理合夥人Michael Ngu推動。” 他補充道。
清水建設（Shimizu Corp）不僅是該項目的合作夥伴，而且還負責該建築的施工。Architects 61是指定的設計建築商，而KK Lim & Associates是指定的首席工程師。
“我們決定保留老建築的名字，並添加‘i-Mark’，它象征著新科技;這就是爲什麽新建築被命名爲亞非i-Mark大廈。”Cheng Gay說。
新大廈的大堂擁有10米高的天花板(圖片:Robinson Development)
對于清水建設來說，“i-Mark”的意義重大，因爲它是這家日本公司用來標記其東京辦公樓的商標。“這在日本是一個公認的品牌。”清水建設的投資與發展部資深經理Brian Poon說，“位于羅敏申路63號的這座建築的名稱裏有‘i-Mark’，是因爲清水建設在這裏擁有股份。這將是日本以外的第一座“i-Mark”品牌建築。”
新加坡對清水建設並不陌生，曾建造過其他地標性的建築，如Ngee Ann City、Republic Plaza、Tokio Marine Centre和Mapletree Business City。
靈活的設計
位于羅敏申路63號的大廈將采用平均12,249平方英尺的樓板，辦公室將橫跨第六層至第十七層。
第五層是空中花園，它將被The Great Room作爲活動空間來運營，從而爲其成員和其他租戶提供額外的便利。
“我預測五樓的空中花園會很受歡迎。”清水的Poon說，“所有租戶都可以進入，並且會向公衆開放。”
新大廈第五層的空中花園將由The Great Room管理，是爲大樓內的成員和其他租戶提供的其中一項設施和活動空間(圖片: Robinson Development)。
該建築的另一個獨特之處是位于第17層的“頂層公寓”。這裏約有4,000平方英尺的空間和一個超高天花板，然後其余空間的天花板則逐漸減少到約3米高。“這是大廈裏最高的一層，可以180度地觀看海景和唐人街。”新加坡仲量聯行的辦公室租賃行政總監Tahlil Khan說，“這是個令人驚歎的因素，我們已經收到了許多對這個空間感興趣的詢問。”
新技術,可訪問性
這座建築也是用日本的新技術設計的。例如，大樓將安裝冷光空調系統，該系統目前在新加坡僅在新加坡國立大學校園內使用。“此系統省電，而且溫度舒適，因爲它不會把冷空氣吹到人身上，”Poon說。“它也很靈活，每層有四個區域;如果有人在某個區域工作到很晚，他們可以只打開該區域的空調，而關掉其他區域。”
仲量聯行的Khan指出，從租戶的角度來看，這在節能方面也非常劃算。
大廈內的廁所設備將配備日式坐浴盆。第5層、第12層和第19層將有旅行結束設施，包括淋浴設施。第19層是大廈的屋頂。二樓還有52個自行車架。停車場將會是最先進的自動引導車輛停車場。“這是一個使用機器人的機械停車系統。”Poon說，“如果機器人壞了，我們就可以替換它，這與傳統的自動停車系統不同。傳統的自動停車系統一旦發生故障，整個停車場系統就會凍結。”
位于第17層的頂層公寓有超高天花板和落地玻璃，一邊可以遠眺大海，另一邊則可以看到唐人街。
底層大堂將建有10米高的天花板和一個巴黎法式面包烘培咖啡廳（Paris Baguette Bakery Café）。在建築的第二層，將會有個遮蓬式的人行天橋，將與羅敏申路120號的建築銜接起來，並可以穿過卡南街的羅敏申路71號。
除了現有的東西線上的丹戎巴葛地鐵站和市中心線上的直落亞逸地鐵站，這裏還會有即將啓用的湯姆森-東岸線上的珊頓道地鐵站，它預計于2021年竣工。
仲量聯行的Khan說，經由二樓的人行天橋只需步行三分鍾就可到達珊頓道地鐵站，整座天橋將會被遮蓬遮蓋。經由人行天橋步行10分鍾就可到達丹戎巴葛地鐵站，此橫跨建築物的人行天橋也有遮蓬。
Khan:經由二樓的人行天橋只需步行三分鍾就可到達珊頓道地鐵站，整座天橋將會被遮蓬遮蓋。(圖片:仲量聯行)
詢問租金“超過每平方英尺$10”
亞非i-Mark大廈的租金將會“每月超過每平方英尺$10”，清水的Poon表示。他補充道，這棟建築被設計成多租戶使用，以避免“單租戶風險”。他的目標客戶群包括“成熟的科技公司”，以及中小型跨國公司。他解釋說:“我們在設計大廈時，給予租戶很大的靈活性，讓他們可以根據自己的需要重新配置。”
仲量聯行的Khan說，除了The Great Room外，還在與其他幾家公司就大廈內的其他樓層進行談判。
據仲量聯行的數據顯示，在過去四個季度，中央商務區的A級辦公樓的平均有效月租從2018年第四季度的平均每平方英尺$10.25上漲到2019年第三季度的平均每平方英尺$10.81。
然而，新加坡仲量聯行的租賃部主管Chris Archibold表示，在整個中央商務區，根據不同的建築，租金詢問價目前“徘徊在每平方英尺$11至$13之間”。“需求主要來自科技行業和靈活空間提供商。”在共享工作領域，Archibold指出，“過去3年的爆發性增長現已穩定到一個更恒定的速度”。
Archibold: 共享工作將會持續下去。在這一過程中可能會出現一些小問題，但總體來說，來自租戶的需求是存在的——無論是大型跨國公司還是小型租戶。(圖片: 仲量聯行 )
“共享工作將持續下去”
在大型共享運營商WeWork的IPO嘗試失敗後，暴露了不惜一切代價實現增長的商業模式的風險，並對共享業務的可持續性提出了質疑。
一位業內人士表示:“人們必須記住，WeWork是運營共享工作的，但共享工作的不僅僅是WeWork。”
據仲量聯行的Archibold說，“共享工作將持續下去”。他補充道:“在這個過程中可能會出現一些小問題，但總體來說，來自租戶的需求是存在的——無論是大型跨國公司還是小型租戶。”
Archibold補充說，在考慮搬遷至新建築時，越來越多的企業業主詢問在開發區內是否有靈活的空間操作系統。“大多數租戶在現有建築中都有固定的租約，但他們想要的是靈活性;約80%的物業以固定租約租用;還有20%是短期或可靈活安排，這讓租戶們可以根據自己的需要收縮或增長。”
因此，其意圖是在亞非i-Mark大廈內設置一個靈活的空間操作系統以作爲便利設施，Archibold補充道。
這棟最初的七層亞非大廈建築建于1955年。它曾是前南洋祥報的總部，于1983年與星洲日報合並，成爲現在的《聯合早報》。事實上，印刷機位于大樓的第二層和第三層，因此，這些樓層的最大負荷非常高，以便支撐沉重的印刷機，Cheng Gay說。
該建築的設計象征著“一棵正在生長的樹”，使用混凝土牆和雪松木紋等元素來象征亞非航運公司和清水建設的曆史遺産。（圖片：Robinson Development）
保護遺産
1961年，Cheng Gay的父親Tan Kiam Toen創辦了亞非航運有限公司。1967年，他買下了位于羅敏申路63號的這棟樓，並將其重新命名爲亞非大廈。“那是當時羅敏申路上第一座這種類型的商業建築。”Cheng Gay的弟弟Tan Chin Hoon說。
他們的父親選擇“亞非”這個名字是爲了紀念1955年4月在印度尼西亞萬隆召開的亞非會議。
Kiam Toen于1919年出生在中國，于2008年去世。1935年，他去了印度尼西亞，在那裏成功創建了一個企業。上世紀40年代，他搬到了新加坡，在那裏從事大宗商品交易，尤其是草藥和橡膠。
1973年，他還與星展銀行(DBS Bank)及韓國雙龍水泥(SsangYong Cement)成立了合資企業——雙龍水泥（新加坡）有限公司，在新加坡生産和銷售水泥、預拌混凝土和其他建築材料。2005年，雙龍水泥被更名爲EnGro Corp.，此後將業務擴展到馬來西亞、韓國和中國。“他具有願景和遠見。”Cheng Gay這樣評價他的父親，“從貿易開始，他把業務擴展到水泥和其他行業。”
自稱工程師的Cheng Gay是EnGro公司的董事長兼首席執行官，該公司已在新加坡交易所上市。他在1973年被任命爲董事，在成爲董事長和執行長之前擔任執行董事。
與此同時，他的弟弟Chin Hoon是亞非航運公司的董事。
Tan家族希望在新建築中保留亞非大廈的一些元素，例如主入口處的扶手、天空露台和屋頂花園。“我們會保留一些特色。”Cheng Gay說。對于Tan家族來說，持有這棟大廈的多數股權是非常重要的。他補充稱:“如果我們放棄了控股權，那麽無論我們擁有什麽夢想，都將無法實現。”
清水建設也有著悠久的曆史。它是由清水貴介(Kisuke Shimizu)在215年前創建的，他最初是一名木匠。爲了保護亞非航運公司和清水建設的遺産，大廈的設計融入了木工和水泥的元素，例如，大廳裏的雪松木紋混凝土牆，Poon說。“整個設計是爲了象征一棵正在生長的樹。”他補充道，它也代表著複興。