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新加坡(EDGEPROP)——今年有52個新項目，也是7年來新推出項目最多的一年。到2020年，有37個新項目和一半的公寓單位，銷售勢頭會持續保持良好嗎? 物業顧問評論道。
從One Pearl Bank欣賞丹戎巴葛（Tanjong Pagar）地區、新加坡中央醫院醫學院及未來南部瀕水地區（Greater Southern Waterfront）的景色(圖片: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
2019年前11個月的新私人住宅銷售總量爲9,547套 (不包括執行共管公寓或ECs) 。PropNex Realty的執行長Ismail Gafoor表示:“這個數字已經超過了2018年全年的8,795套。”他估計全年新屋銷量約爲1萬套。
仲量聯行的研究與咨詢資深總監Ong Teck Hui表示:“2019年新房銷售表現健康是因爲房價仍保持著彈性，盡管在2018年7月實施了降溫措施。”
Ong補充道，市建局私人住宅價格指數在2019年第二季度上漲了1.5%，在2019年第三季度上漲了1.3%，這可能給了買家和賣家更多的信心，令主要市場的銷售相對健康。
擁有1468套單位的錦泰門第（Parc Clematis）是2019年推出的四個超級開發項目之一，每個項目擁有1,000套或更多單位。（圖片： EdgeProp Singapore）
PropNex的Ismail預計，明年將有37個新項目被推出。他預計，銷售勢頭將“保持積極”，新屋銷量將在9,000至1萬套之間。
高力國際(Colliers International)的新加坡研究主管Tricia Song表示，2019年推出的52個新項目可轉化爲大約1.7萬套住宅單位。
ERA Realty的研究和咨詢業務主管Nicholas Mak表示:“今年新推出的樓盤數量是自2012年以來最高的，共有21,478套。”這也是該數字首次突破2萬大關。2012年，新屋銷售也創下22,197套的曆史新高。”
新加坡最大的公寓開發項目聚寶園（Treasure at Tampines）也賣出了最多的公寓單位——2203套單位中有856套已售出 (圖片:Sim Lian Group)
超級開發項目推動了銷售
今年意義重大，因爲四個新項目都是“超級開發項目”，每個項目都超過1,000套單位，分別是聚寶園(2,203套單位)、悅湖苑（The Florence Residences）(1,410套單位)、錦泰門第(1,468套單位)和南峰雅苑（Avenue South Residence）(1,074個單位)。到2020年，此類超級項目將不再被推出。高力指出，最大的項目將是位于淡濱尼大道10號（Tampines Avenue 10）的EC，共有695套單位。
Song指出，聚寶園在今年達到了絕對入住單位數量——856套，占其2,203套單位房的39%，是新加坡迄今爲止最大的私人公寓。從百分比來看，今年最高的是擁有262套單位的Sky Everton。根據市建局的數據，截至12月20日，其中約68%的公寓以每平方英尺$2,548的均價售出。
盛港嘉園（Sengkang Grand Residences）在推出的第一個周末就有216套公寓被搶購一空，占680套公寓總數的32%。（圖片：凱德置地/城市發展）
綜合混合用途開發項目也出現了強勁的購買需求，比如盛港嘉園，該樓盤在推出的第一個周末就有216套公寓被搶購一空，占680套公寓總數的32%，去年11月的均價爲每平方英尺$1,700。高力的Song指出，在另一個混合用途開發項目One Holland Village Residences自11月底推出以來，296套公寓中約有37%已經售出，價格介于每平方英尺$2,600至$3,200之間。
今年另一個引人注目的項目是位于石叻道（Silat Avenue）的南峰雅苑（Avenue South Residence），共有1,074套單位，就在甘榜巴魯路（Kampong Bahru Road）附近。自9月推出以來，截至12月20日，437套單位的平均售價爲每平方英尺$1,951，也就是有41%的入住率。
Sky Everton和南峰雅苑都受益于臨近即將到來的南部瀕水地區，未來的新開發和重建計劃將于8月公布。
在9月上市的那個周末，南峰雅苑裏擠滿了人，1,074套單位中有437套(41%)已被售出(圖片:華業集團(UOL Group))。
從政府的基礎設施項目中受益的其他項目包括擁有1,052套單位的Affinity at Serangoon和擁有1,410套單位的悅湖苑。跨島線12個地鐵站的第一期工程于2019年1月公布。自公布這一消息以來，在截至目前的12個月裏，Affinity at Serangoon已售出360套，這是繼2018年房地産降溫措施推出前夕推出的290套住宅單位之後的又一銷量。與此同時，位于後港大道2號(Hougang Avenue 2)的悅湖苑自今年5月項目推出以來已售出553套公寓，占公寓總銷量的39%。
至于擁有774套單位的One Pearl Bank (原珍珠苑私人公寓（Pearl Bank Apartments）)，由于位于城市邊緣地帶及毗鄰歐南園（Outram Park）地鐵站和未來的新加坡中央醫院醫學院，因而吸引了投資者和購房者。根據12月20日提呈的備案，自7月推出以來，大約有251套(32%)單位已經售出，平均價格爲每平方英尺$2,386。
“現在的開發商非常實際。”PropNex的Ismail說，“在房地産降溫措施推出之前，他們中的大多數人都希望在第一個周末實現40%的銷售; 現在，他們的目標則是在頭12個月內清空公寓裏40%的單位。”
自7月推出以來，已售出約251套(32%)單位，截至12月20日的均價爲每平方英尺$2,386 (圖片:凱德置地)
到2020年，高檔房産將占新樓盤的40%
在2019年啓動的52個項目中，約有20個(或38%)位于黃金地段第9、10和11區;另有8個項目(15%)位于黃金地段第15區、安珀路（Amber Road）及邁耶路（Meyer Road）東岸住宅一帶。明年，37個項目中有15個(約41%)位于第9、第10和第11區，只有兩個位于第15區(見圖表)。
另一方面，明年有三個EC項目將會被推出，即在安谷彎（Anchorvale Crescent）擁有548套單位的Ola; 擁有385套單位的Parc Canberra; 還有即將在淡濱尼大道10號推出的EC。相比之下，只有一個EC是在2019年推出，即在榜鵝蘇芒徑（Sumang Walk）擁有820套單位的星水嘉園（Piermont Grand）。
高力的Song提到，在等待推出的新私人、非土地住宅單位的數量估計約爲8,900套，略高于2019年的一半。
明年的37個項目中有15個(約41%)位于黃金地段第9、10和11區(圖片: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)。
PropNex的Ismail估計，今年的新房銷售量約爲1萬套，明年預計爲9,000至1萬套，2020年的一些受益者將是“2017年底、2018年和2019年推出的較早的但仍有未售出單位的項目。”
房地産開發商關心的是在2019年第三季度末未售出庫存總額達31,948 套, Ismail預計它們將在未來三到四年內被售出，假設期間沒有新的供應進入市場,且每年吸收速率穩定在9,000至10,000套。
2020年購房者所關注的項目
PropNex的Ismail說:“現在大多數購房者都被大項目吸引，因爲他們想要全套的公寓設施。”
重建于原金香園（Tulip Garden）的綠墩雅苑（Leedon Green）是2020年最受期待的項目之一(圖片:高力國際)
明年最受期待推出的一項新項目是綠墩雅苑 (由合資公司MCL地産（MCL Land）、仁與恒置地（Yanlord Land）整體購買的原金香園),因爲它有永久産權,有一個黃金第10區的地理位置，坐落在一個相當大的面積316,711平方英尺的地塊上。
購房者關注的另一個即將推出的項目是有著999年租賃期的KI Residences，這是由海峽實業（Hoi Hup Realty）和雙威發展(Sunway Developments)共同重新開發的翠湖園（Brookvale Park），預計有660套住宅。
透過政府土地銷售(GLS)購入的地塊，那些在購房者心目中的項目包括有位于黃金第11區Kampong Java ，擁有378套單位的Kopar at Newton，由集永成集團(Chip Eng Seng)旗下的房地産發展公司CEL Development開發;由永泰控股(Wing Tai Holdings)在密陀路(Middle Road)興建的375套單位的The M ; 位于陳桂蘭街（Tan Quee Lan Street）的GLS地塊，由新加坡國浩置地(Guocoland)開發，預計將有560套住宅單位，並與馬路對面的國浩時代城（Guoco Midtown）綜合發展項目相連。
郵政區2020年可能推出的可用單位總數和項目數量*
來源:高力國際
由外國買家推動的奢侈品市場
今年一個有趣的趨勢是，盡管買家額外的印花稅(ABSD)提高到了20%，但核心中部地區(CCR)的外國買家數量仍在增加。2019年，國際買家占總購房量的6%至7%，與2015年至2017年的水平相當。高力國際的Song表示，他們在CCR中的代表比例在2019年第二季度和第三季度躍升至17%至19%，而在2015年至2017年期間，這一比例爲13%至14%。
在豪華空間方面，Boulevard 88 (原寶麗華酒店（Boulevard Hotel）)以87套公寓(56.5%)的銷售成績名列前茅，總共售出154套公寓。根據12月20日的備案，平均每平方英尺價格也是最高的，爲每平方英尺$3,797。
新加坡第一太平戴維斯(Savills Singapore)的研究與咨詢高級主管Alan Cheong說，許多公寓都是由中國買家購買的。其他受益的豪華公寓包括烏節三翠林（3 Orchard By-The-Park），中國買家以各$3,150萬(每平方英尺$4,805)和$3,200萬(每平方英尺$4,638)的曆史高價購買了這兩套頂層公寓，而普通公寓的均價爲每平方英尺$3,622。
在The Marq>(圖片: Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore)
The Marq>豪華市場的其他受益者包括156套單位的Nouvel 18，其中90%賣給了外國買家，主要是中國人。根據記載的18項備案，Nouvel 18的平均價格爲每平方英尺$3,459。
第一太平戴維斯的Cheong表示:“許多中國買家希望在新開發項目中擁有大房子。”“他們想要以前沒有人住過的房子。”除了中國內地的富人外，Cheong還看到大量以前在香港的外國高淨值人士的家族理財室湧入。“他們中的一些人對香港的抗議活動感到不安，決定將家族理財室搬到新加坡。不僅是中國大陸，還有其他外國人，包括在香港的美國人，”他補充道。
高力的Song預計，2019年全年價格將上漲約2.5%，並預計2020年將上漲3%，“與GDP增速一致”。
Affinity at Serangoon，在宣布建設跨港島線的車站後，今年售出了360套單位 (圖片: 豪利控股（Oxley Holdings）)
高緯物業的新加坡及東南亞研究主管Christine Li表示，盡管自2018年7月以來，新加坡私人住宅市場的入市門檻因高ABSD有所提高及2019年國內生産總值(GDP)增速有所放緩，但新加坡私人住宅市場“表現出了極大的彈性和強勁的市場流動性”。
PropNex的Ismail對此表示贊同，他補充稱:“新加坡最大的優勢是，它繼續被視爲國際投資者(主要是來自中國、印度、印尼和馬來西亞的投資者)的首選房地産投資目的地。”
