就勢論市
這年頭房地産商還有賺頭嗎？答案是“有”，可是現在的房地産業是風險與機會並存。
房地産商不應企望這行業能像過去那樣大賺特賺。
《福布斯》2021年全球富豪榜幾天前出爐，本地首富、海底撈創始人張勇在全球排名第75，身家估計230億美元（308億新元）。排在其後的本地富豪是立邦油漆的吳清亮（本地第二，全球第80）。邁瑞醫療的李西廷全球排名第82，所屬國家爲中國，但他已成爲新加坡公民，可算是本地第三大富豪。
面簿創始人薩維林（Eduardo Saverin）在本地排名第四，全球第140。至于過去經常占據榜首的房地産商遠東機構的黃志祥和黃志達兄弟，則排名本地第五，全球第158。
其他列入榜單的本地十大富豪包括冬海集團（Sea Group）的首席執行官李小冬和首席運營長葉剛、大華銀行的黃祖耀、邦典置地（Pontiac Land）的郭氏四兄弟，以及張勇太太舒萍。
在這些本地富豪中，只有黃志祥和郭氏四兄弟來自房地産業，其他富豪則來自餐飲、醫療、油漆、科技和金融業等。
如果對比10年前的福布斯富豪榜，當時排名前十的本地富豪至少有一半是房地産商，除了黃志祥兄弟和郭氏四兄弟，榜上還有良木園酒店（Goodwood Park Hotel）的邱德拔家族、城市發展的郭令明，以及旅店置業的王明星。如果算上掌控房地産公司傑俐（Rowsley）的林榮福，房地産商多達六人。有人曾戲言，福布斯富豪榜其實是“房地産富豪榜”。
富豪榜的變化可謂反映了各行各業的浮浮沉沉，房地産商在富豪榜上的排名，多少說明了房地産業增速放緩，富豪資産隨著宏觀趨勢而起落。
房地産開發曾是暴利行業
房地産商曾經風光無限，特別是在降溫措施出台前，房地産行業火爆，盈利水平可高達100％，最低也在30％以上，是最暴利的行業之一。
然而，這個曾經培育了多少富豪的行業，似乎已失去昔日風光。
約兩周前，我采訪城市發展（CDL）集團總經理謝仰豐，他也是新加坡産業發展商公會（REDAS）會長。談到本地樓市的發展情況，他坦言房地産商現在的確面對不少挑戰和逆風，包括疫情帶來的沖擊、土地庫存逐漸減少、發展私宅的盈利率持續下滑等。
目前，土地和建築等發展成本占房地産項目的70％至75％，如果再扣除行銷和經紀傭金等其他成本，房地産商的盈利率估計只有10％至15％，按五年期項目計，一年盈利只有2％至3％。
謝仰豐指出，接下來的建築成本將因疫情而增加，意味著房地産商的盈利率會進一步受到擠壓。
但房地産商更擔憂的是降溫措施的風險。
最近幾個私宅項目大賣，市區重建局的預估數據顯示，第一季私宅價格環比上揚2.9％，是2018年第二季以來的最大增速，可是與一些房地産業者私下談起，他們是又歡喜又擔憂。喜的當然是行情大好，憂的卻是政府推出降溫措施的可能性進一步提高了。
釋放價值
成爲房地産商流行字眼
面對日益減少的土地資源、對手的擴張和政策調控風險，每個房地産商經營業務都戰戰兢兢、如履薄冰，不少上市公司也談論起退市、分拆業務或轉型。
上個月，凱德集團（CapitaLand）宣布分拆計劃，把投資管理平台和旅宿業務整合成凱德投資管理，房地産開發業務則將私有化。
凱德這麽做的一個主要原因是，轉換公司的房地産發展商身份，從而提高公司估值。
如凱德集團首席執行官李志勤在記者會上所說，房地産發展商的市賬率（P／B）是0.6倍至0.8倍，反觀投資管理公司則高達2.6倍。因此，凱德把投資管理公司分拆上市，能獲得更高的估值。
凱德宣布分拆計劃的幾天後，《海峽時報》刊登一篇評論指出，本地上市的鴻福實業（Hong Fok Corporation）擁有的資産總值31億7000萬元，每股賬面資産2.95元，但其股價只有0.71元。換句話說，鴻福的股價折扣高達75％。
房地産股股價遠低于估值，說明市場對這個行業的現狀和發展前景的看法。這篇評論和凱德分拆業務的消息出爐後，許多投資者忽然對房地産商“刮目相看”。頓時，房地産股成了潛力股，像城市發展、國浩房地産（Guocoland），以及和美置地（Ho Bee Land）等公司股價，過去一個月上漲7.9％至10.1％，尋找價值、釋放價值、分拆業務和私有化更成了房地産業的流行字眼。
須不斷創新適應經濟新常態
從過去的風光無限，到現在逆風吹襲，房地産業彰顯宏觀社會結構和行業性質的轉變。從社會結構來看，房地産在社會發展初期對經濟增長起著強大推動作用。可是當社會迅速發展，貧富懸殊現象出現後，房地産業的過度繁榮將擴大人民的收入差距，容易導致社會結構失衡。這使得政府必須出台切實可行的政策，以確保社會的穩定發展。
從行業性質而言，過去不少房地産商憑借人脈關系和龐大資金，買地建房賺足了銀子。可是現在行業周期變化更快，企業競爭更激烈，單靠人脈和資金已難以勝出。更甚的是，在整個房地産業的躁動與狂熱中，房地産商你追我趕地爭搶地段，導致房價高漲甚至失控。回頭看，如今和2018年房價高漲，還不是之前的集體出售熱潮和2014／15年土地競標價格猛漲的結果嗎？最終利益受損的不僅僅是買家，也是房地産商。
這年頭當房地産商還有賺頭嗎？答案是“有”，可是風險與機會並存。房地産商不應企望這個行業能像過去那樣大賺特賺。
更重要的是，房地産商必須像其他行業一樣，不斷加強創新和轉型力度，優化資金管理能力和人才資源，以適應經濟新常態。否則在市場自身的優勝劣汰中，只會“想當年”的不思進取者，最終會被更強大的競爭對手吞噬掉。