說法識法
屋主把房子租出去，不外乎是希望能有多一筆收入，但如果不幸遇到屋霸，租金沒著落還惹上一堆事，該怎麽辦？
一戶沈姓人家過去幾年，多次因爲拒付房租而上報。最近一次，他們租住的勿洛閣（Bedok Court）公寓被指近兩年沒繳租，
拖欠8萬元租金。屋主費盡功夫都趕不走屋霸，直到向法庭申請産業回收令，今年3月才得以收回單位。
這一期的《說法識法》邀請信約律師事務所（Covenant Chambers）副董事賴威良律師，
以及律明律師事務所（LVM Chambers）副董事司徒慧玲律師，講解遇到不良租戶時可以采取哪些法律行動。
根據屋主和租戶簽訂的租約，租戶須在每月指定的一天繳付租金，最常見的安排是每個月的第一天。視個別租約而定，一些合約也會列明寬限期，要是租戶沒有在期限內付款，就等同于拖欠租金。
賴威良說：“遇到拖欠租金的情況，屋主的第一步是向租戶發出通知信，設下期限要租戶在這之前還清款項，否則屋主有權采取必要的法律行動或是終止租約。通知信可以由律師或是屋主自己擬定。”
司徒慧玲補充：“信中應注明租戶做了哪些違反租約條款的行爲，以及屋主尋求的賠償金額和賠償方式。”
要是租戶在收到通知信後仍遲遲不繳租，屋主可以采取的法律行動包括：一、終止租約並收回單位；二、向法庭申請扣押令（writ of distress）；三、起訴租戶索取欠款。
①終止租約並收回單位
若合約中列明屋主有權在租戶拖欠租金時終止租約，屋主可通過這個途徑收回單位。
賴威良解釋，一般上，租約中會注明當租戶積欠一定金額，或是在過了一定的時間後沒繳租，屋主有權終止租約和收回單位。即使租約中沒有寫明，地契法令（Land Titles Act）也會爲屋主提供保護，賦予他們默許權利。
根據地契法令，只要是建于注冊土地上的建築，若租戶拖欠全額或部分租金至少30天，出租人有權收回房産。
②向法庭申請扣押令
屋主可以向法庭（一般指的是國家法院）申請扣押令，扣押租戶的財物來抵消最多12個月的租金。
司徒慧玲說：“一旦申請獲得批准，房東須先向租戶發出查封通知和扣押令。要是租戶沒有在五天內付清欠款，房東就可以行使權力變賣租戶的財物來抵消租金。”
根據國家法院網站上的資料，債權人可以雇用隸屬于法院的執達吏，到指定地點去查封欠債人的財物。要是欠債人在物品被查封後的一周仍沒有償還欠款，債權人就能向法院申請，安排變賣這些財物。
③起訴租戶索取欠款
除了上述兩個方法，屋主也可以入禀法庭起訴租戶索取欠租，不過賴威良認爲，在多數情況下這並非最有效的處理方式。
他解釋，勝訴之後屋主還得執行庭令，須要花較多時間和步驟才能取回欠款。按照程序，屋主取得裁決後可以要求欠債人在庭上公開資産，再申請第三者債務扣押令（garnishee order）。例如，要是欠債人銀行戶頭裏有存款，那屋主可以要求銀行發放款項。
他指出，相比之下，向法庭申請扣押令是比較直接的做法，因爲屋主可以立即行使權利，無須先進行訴訟。
出租前多了解租客背景
加入保護自身利益條款
預防勝于治療，屋主應該在租出房子前多了解租客的背景，以及在合約中加入能保護自身利益的條款。
司徒慧玲指出：“屋主可以從幾個方面著手，首先是確保租約中包含能維護屋主利益的條款，包括終止合約和收回房産的權利。
在出租房子前，查看有意承租的人是否是破産者，以及進行人物搜索。
第三則是在租戶不遵守租約時，盡快采取行動。”新加坡會計與企業管制局提供付費搜索的服務，可讓公衆搜索與某人有關的商業機構。
賴威良說，屋主應該設法了解租戶的背景，例如他是公民或持工作准證、他從事什麽工作、是一個人來新還是攜家帶眷。這樣可以讓屋主更好地評估這人是否有能力支付房租，以及在發生事情時是不是能很快就離開新加坡。如果屋主覺得風險高，可以要求多收點訂金。
據媒體之前報道，最近鬧上報的勿洛閣公寓屋霸被指有幾次不良記錄，常在東海岸一帶租住排屋或公寓，卻屢欠租金。
對此，他說：“要是遇上拖欠租金的情況，屋主應該盡快采取行動，不要讓租戶越欠越多。如果不清楚應該如何著手，應該盡早向律師咨詢，讓律師按照個別情況爲屋主建議最合適和具成本效益的解決方式。”
律師：公開屋霸資料非明智之舉
勿洛閣屋霸事件曝光後，有網民認爲應該公開屋霸的身份好讓其他屋主能加以提防，但是律師警告，公開他人資料可構成違法行爲。
司徒慧玲說，雖然多數租約沒有明文規定簽約者不能公開合約內容，包括租戶的身份，不過從法律的角度而言，屋主公開租戶的資料並非明智之舉。
“若屋主的指控被證實是不實的，他可能有誹謗之嫌，或可能因此抵觸防止騷擾法令。如果業主是一家機構，就會涉及個人資料保護法令。”