萬事通說
樓市旺熱引爆‘地皮大戰’，發展商激烈競標，拿地價一路走高~
一塊私宅地皮，引發超過10方人馬激烈競標的名場面又出現了。
政府售地計劃（GLS）下推出的一塊位于宏茂橋1道的私宅地皮，引發了15家發展商激烈競標。
宏茂橋1道的私宅地皮
引發市場關注
這塊地皮的位置相當不錯，靠近興建中的美華地鐵站，即將建成通車。一公裏內有愛同小學和聖尼各拉女校兩所本地名校，又毗鄰熱門的碧山公園。
圖源：聯合早報
這塊地皮的綜合條件優越，去年底推出競標時，就預計會受到發展商的歡迎。我們參考一下去年11月的早報新聞報道。
圖源：聯合早報
5月剛剛結束的地皮競標活動，15家參與競標，最高競標價爲容積率1117新幣每平方尺。無論是競標數量，還是最高標價，都超出了市場預期。
今年轉熱的樓市，顯然極大的提升了發展商拿地的信心。
拿地價達到了1117新幣每尺，再加上樓盤的建築成本開支，新公寓未來的銷售價或許會沖上1900-2000新幣每尺的高價。
如果搜索一下宏茂橋1道地段附近的其他公寓，建成4年的某樓盤，目前的轉售價在1500新幣每尺上下；建成6年的某樓盤，轉售價1400新幣每尺上下。
價差相當的大。
通常來說，如果同一塊地區新公寓和公寓的差價巨大，新公寓推出市場後，會推動周圍舊公寓的售價上漲。所以我們說地價是風向標，具有長期的影響。
登加新區的一處EC地皮
刷新階段性成交記錄
再看另一幅政府售地，是位于西部的登加新區的一處EC地皮。
圖源：聯合早報
關于EC（執行共管公寓）這個新加坡獨有的地産類型，以前的蘿蔔點評文章裏曾經多次普及過。這是新加坡政府專門提供給收入夾心層的國人的一種特殊福利房，有很多的購買居住限制。
注意了，這次登加EC地皮的出價，達到了容積率603新幣每尺，超越了2018年的最貴EC地皮，一舉刷新了曆史成交記錄。按照拿地價計算，登加EC公寓將來的發售價，預計會達到1200新幣每尺。
售價超過1200新幣每尺的EC公寓，本地房産市場出現過兩次，都是比較近期的項目。
EC公寓尺價上漲
成爲本地樓市的新常態
一個叫做Piermont Grand（星水嘉園），位于榜鵝，2019年七月推出市場；一個叫做OLA，位于盛港，2020年3月推出。
星水嘉園的最高銷售價1226新幣每尺，平均銷售價1143新幣每尺，至今賣出了90%。
OLA的最高銷售價1297新幣每尺，平均銷售價1149新幣每尺，至今賣出了50%。
對于EC樓盤來說， 1200新幣每尺的定價是目前市場承受的上限，發展商會不斷地試探這個上限。
如果買家接受度良好，那麽定價1200新幣每尺的EC樓盤，會成爲本地樓市的新常態。
同一個地段的EC樓盤和普通公寓樓盤的定價差，長期維持在20%上下。
換句話說，當EC樓盤賣到1200新幣的尺價，普通入門級公寓樓盤賣到1400-1500新幣每尺，也會成爲市場上的新常態。
房市走向
終究要看本地購買力
當然了，如果挑戰上限的定價超過了市場接受能力，賣得不好，發展商下次再標地的時候就會趨向保守。
歸根到底，樓市是買賣雙方的博弈，看的還是本地買家的購買力。
今年發展商的激烈競標才剛開了個頭，5月27日的新聞，政府趁熱打鐵，又推出了兩幅地皮招標。
圖源：聯合早報
後續如何，讓我們拭目以待。感謝閱讀今天的蘿蔔點評，我們下期見！
新加坡萬事通房産專欄作者彭威 – 您的新加坡房産小管家
我來自美麗的江蘇。1996年來到新加坡，畢業于南洋理工大學。2009年，從事房産經理人。現任新加坡最大房産中介公司之一的Huttons的市場部董事（CEA 注冊號：R042525J）。 從業11年來，每每爲客戶找到稱心如意的房子總是由衷的開心。國內客戶常見問題，我都會爲您一一解答。初到新加坡，生活上的各種小問題，我也會盡力協助。希望我的客戶多，朋友更多。
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