疫情愈演愈烈，房價走勢拐點的最後一根稻草來了。
等了很久，終于來了。
本文將從以下兩個方面進行闡述：
1.中國房地産企業的運營情況。
2.“囚徒理論”與二手房交易的博弈。
一：中國房地産企業目前的運營情況。
2018年各房企拿地呈現下降趨勢。
2019年房企拿地投入出現增長
2019年5月23日發布的《2019中國房地産上市公司測評研究報告》給出的數據：2018年上市房企資産負債率均值同比上升3.04個百分點至68.09%；淨負債率均值同比上升2.65個百分點至92.52%。
從負債率數值我們可以看出：我國的房地産企業，都是在高額負債運營。
如果你還沒有概念，舉個例子：2018年萬科、恒大、碧桂園一共負債是4.32萬億，按照一年4-6%的利息，一天光利息就得還銀行7個億！
所以說，對于房企來說，資金的周轉極爲重要，少一天出售的機會，利息成本都是極大的損失。
而疫情發生的特殊時期，這些樓盤將失去數周以及本應有“小陽春”的客流量，所以，只能硬扛著！
二：“囚徒理論”與二手房交易的博弈。
在這裏，先簡單介紹一下囚徒理論：就是兩個合夥犯罪的犯人被分開關進了不同的房間，由于證據不足所以警察分別審問他們，指望著能套出點話定罪，如果兩人都咬定否認的話，那證據不足各判兩年，如果兩人都承認的話，坦白從寬但是證據確鑿，都要被判5年，但是如果A招供了B沒招供，那A揭發有功，只判一年，但是B要被判10年，反過來也一樣。
市場博弈中，我們如果獲得利益最大化？
顯然，對于A和B總體來說，兩人都咬定不承認是最好的，各判兩年也不算長，但問題就是：你怎麽敢保證另一個人不會承認呢？他如果承認而你否認的話，那你可就慘了。所以最終，兩人最可能的想法就是：估計他也會招供，算了我也招吧。好，一起被判五年。
好了，看到這裏你要問了：不是在說房地産和房價嗎？爲什麽說這個呢？
前面我講的是一手房，房地産公司每天都是要還高額利息的，幾個月沒有成交已經是很沉重的打擊了。
再來看二手房，其實自從2016-2017的大幅漲價之後，結合著限購政策，很多二手房市場已經陷入了縮量陰跌的狀態。
我把近三年來的一些熱門城市的二手房價格走勢看了一下，除了一些明確人才引進政策和之前滯漲的城市，總體處于同比微跌的狀態。再看我國居民的資産占比情況（下圖）
中國居民房産占比比任何發達國家都高！
沒錯，我國居民的住房資産占比太高了！這麽高的占比，也意味著有相當多潛在的“抛盤”！
現在，咱們再結合前面說的囚徒理論，其實現在有二手房資産的人都是那囚徒理論裏的A和B，大家的最優解是：我們都不降價賣，這樣我們的賬面資産都維持在一個比較好看的水平上。但是能維持這個現狀也要有一個前提，那就是：我們手頭上現金流都寬裕，不太缺錢，所以即使短期內高價賣不出我也不擔心。整個經濟大環境好，各行業都處于還不錯的情況時，當然可以。
但如果缺錢了呢？如果這個時候你的工期耽誤了，你的生意一個季度內沒有營收，你資金鏈緊張了呢？
是的，疫情這個特殊時期給太多的行業帶來了沖擊和影響，很多個體戶和中小企業面臨著資金周轉困難，而這個時候，他們多余的房産很可能就成爲了降價抛售的對象。對于一個小區而言：不需要很大的成交量量，就可以從均價2萬漲到3萬，同樣，從3萬跌到2萬5也不需要很多套房的成交，只要你這個小區連續幾個月的成交價降下來了，那市值就下來了，你再去各房産網上或者中介看看，一個小區平均一個月才能成交幾套房子，所以，只要有幾套低價房挂出來成交了，那整體的價格就不得不拉下來了。
所以，目前我國房企負債高，資金成本高；二手房當前雖能維持平衡，但平衡也可能被突如其來的因素所打破，如果疫情持續時間較長，對需要周轉資金的行業産生較大沖擊的話，那就會出現有人降價出售房産的局面，一旦囚徒理論博弈再擴大影響，就會加速價格的下跌和賣盤的增多。
這場沒有硝煙的戰爭，也很可能就是房價曆史的轉折點。