蘿蔔點評 | 新加坡公寓性價比中的性能和價格，如何衡量？

萬事通說

新加坡公寓性價比中的性能和價格，如何衡量？

新加坡的公寓形形色色，五花八門，作爲一個投資者，如何做出最精明的選擇，不容易。

即使我們把範圍縮小到一個公寓內，選擇哪一個單位是投資的最佳選擇？是高樓無阻擋朝南的海景單位，還是低樓西向朝馬路的單位？答案看起來顯而易見，其實不然。

高樓無阻擋朝南的海景單位217萬，低樓西向朝馬路的單位 161萬，高樓那套還是投資的最佳選擇嗎？很可能不是了。

這就是今天我打算和大家分享的主題，房産中有利因素：高樓，南向，海景等等，有其合理的價格：如果購買價格超過了其合理價格，可能反而降低其性價比；房産中的不利因素：低樓，西向，朝街等等，也有其合理的代價，如果購買中得到的優惠高于其合理的代價，可能反而提高其性價比。

舉個例子：香港有一批炒房客，專門買凶宅。有時候同一個凶宅同時被幾個炒房客看上了，還能引起一波擡價的小高潮。這就是典型的不利因素引出高性價比的情況。

樓層的影響

樓層越高，房價越高，這在新加坡，是有共識的。

但具體該高多少，卻沒有一定之規。不同的項目，差別也很大。

市場上一般的看法，100平米的公寓，每高一層後，總價增加8000到 10000新幣左右，是可以接受的。

比如，19樓比9樓貴10萬，這是符合市場預期的；如果差別是15萬，就高于市場預期；如果差別是5萬，則低于市場預期。

有些樓盤一開盤，買家先搶高樓單位，再依次往下買。爲什麽？就是因爲樓層差價低于市場預期，越高就越劃算！

有些樓盤一開盤，買家先搶低樓單位，在依次往上買。爲什麽？很可能樓層差價高于市場預期，越低越劃算。

也有一些特殊的情況，比如以20樓爲分界：20樓以上有海景，而20樓以下則沒有。這種情況，20樓和21樓的價格差別就不會是一般的情況了。該查多少是合理呢？下面我們會說到。

朝向和風景的價格

朝向和風景是房産的重要構成部分。

朝向來說，南北朝向是通常比較好的朝向；而朝西則是通常不太好的朝向。

風景來說，無阻擋的海景，綠景是大多數人都會喜歡的；而對著馬路，或被高樓阻擋了，則沒有什麽景色可言。

朝向和風景有沒有市場價？和樓層一樣，是有的。

一般來說，朝南的單位和朝西的單位，價格差別5%是市場一般預期；

有風景的單位和無風景的單位，價格差別的預期也是5%。

回到我們開頭的真實房産情況：

同一個公寓，同一個戶型

1）3樓西向無風景，161萬新幣；

2）19樓南向海景，217萬新幣。

哪一個性價比較高？讓我們來做數學題：

1）樓層差價，19 – 3 = 16萬，

2）朝向差價 5% = 8萬，

3）風景差價 5% = 8萬。

那麽19樓南向海景單位，市場認可的價格應該是161萬 + 16萬樓層 + 8萬朝向 + 8萬風景 = 193萬。

而實際的價格是217萬，溢價爲24萬。從投資的角度，3樓性價比高于19樓海景房。

不用靠猜，不用靠感覺，用數字衡量，一目了然。

有新加坡房産需求，請聯系我。以我十年所得，助您不走彎路。

感謝閱讀蘿蔔點評，我們下期見！

新加坡萬事通房産專欄作者彭威 – 您的新加坡房産小管家

我來自美麗的江蘇。1996年來到新加坡，畢業于南洋理工大學。2009年，從事房産經理人。現任新加坡最大房産中介公司之一的Huttons的市場部董事（CEA 注冊號：R042525J）。從業11年來，每每爲客戶找到稱心如意的房子總是由衷的開心。國內客戶常見問題，我都會爲您一一解答。初到新加坡，生活上的各種小問題，我也會盡力協助。希望我的客戶多，朋友更多。

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