樓市乾坤
周嶽翔
隨著城市綠化、可持續生活和綠色經濟在新加坡越加盛行，永續發展成爲政府和企業口號，節能減碳的綠色建築也在全島遍地開花。
不過，對買家而言，綠色住宅是否更加搶手？興建綠色建築是否意味著項目成本增加，這又帶給發展商什麽優勢？
本期《樓市乾坤》將探究建設局推出綠色建築認證，以及綠化浪潮對本地房地産業的影響及機遇。
更多本地住宅獲得綠色建築認證的加持，市場人士普遍認爲，這不必然能帶來更高買氣，買家也不太樂意爲此支付更高的溢價。
新加坡國立大學房地産（房地産系和城市與地産研究院的統稱）日前針對本地房地産業對綠色建築的看法展開調查，共有46名房地産業高級執行人員參與，其中24名是發展商。
調查發現，三成受訪者對綠色建築表示認同，認爲獲得綠色建築標志金獎（Green Mark Gold）或更高評級能成爲項目的賣點，但持相反看法的受訪者超過一半。
絕大多數受訪者反映，與只獲得綠色建築標志認證的項目相比，潛在買家只願意爲更高評級的項目支付最高5％溢價。
國大房地産與城市研究院副院長李乃佳指出，購屋者可能不曉得更高評級的意義，所以不太願意支付更高的價格。另外，由于缺乏規模，具有更高認證的項目成本高昂。“若綠色建築成本不降，購屋者未來無意多付，這將難以激勵私人領域爭取綠色建築標志更高評級。”
超過一半受訪者指出，開發綠色建築標志金獎或更高評級項目的成本，比綠色建築標志認證的建築高出11％至20％。
然而，另一項針對綠色建築的項目成本與投資回報的研究，卻得出不一樣的結論。由工程咨詢公司Squire Mech率領獨立審查團隊針對我國15棟住宅及25棟非住宅建築展開爲期一年的研究發現，獲更高評級的綠色標志建築在整個生命周期中節約的成本將超過前期投資，意即淨現值更高。
建設局是在2005年推出綠色建築標志，以評估本地建築環境的可持續性，並提高建築業的環境意識。它共分成四個評級，從綠色建築標志認證，逐步晉升至綠色建築標志金獎、超金獎（Gold Plus）及白金獎（Platinum）。
分析師指出，獲得綠色建築標志評級越高的本地住宅項目不一定能吸引更多買家，潛在買家主要考量仍是項目的地理位置和價格等因素。
世邦魏理仕（CBRE）提供給《聯合早報》的數據顯示，獲得綠色建築標志白金獎的濱海名彙（Midtown Bay）、星水嘉園（Piermont Grand）及荟錦嘉園（The Tapestry），它們開盤首月的銷量占單位總數的22％至46％不等。
至于獲綠色建築標志超金獎的嘉和馨苑（The Garden Residences）、博雅居（The Poiz Residences）、瑞雅嘉苑（Riviere）以及Midwood，這些項目開盤首月銷量占單位總數出現明顯落差，前兩者爲10％和38％，後兩者則不超過4％。
世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚向本報指出，從上述私宅的銷售表現來看，難以判斷綠色標志評級較高的住宅項目具有較高吸引力。除了要考慮項目推出時的房地産周期，也基于買家決策的關鍵因素依舊是地理位置、價格、負擔能力及項目設施和便利等。
推動綠色建築近月加速發展
不過她相信，一些買家願意爲智能和節能的綠色設施支付更高溢價。“當買家在比較兩個類似項目時，綠色建築標志獲得更高評級可能更具吸引力。”
冠病疫情對我國經濟和房地産業帶來巨大沖擊，造成建築和人力成本上揚，不過本地建築的綠化浪潮並未因此停歇，我國房地産業正邁入新常態，推動綠色建築近幾個月開始加速發展。
畢馬威（KPMG）新加坡可持續發展咨詢服務及畢馬威影響力部門主管霍淑菁注意到，盡管環境充滿挑戰，許多企業已視可持續發展爲業務增長的戰略重點。“在新加坡政府推廣清潔能源和更嚴格建築規範的帶動下，加上企業越發須要向利益相關者證明他們符合環境、社會和治理（ESG）標准，更多公司董事會和高級領導層明顯參與推動可持續發展議程。”
高緯環球（Cushman & Wakefield）服務部可持續發展總監李貞儀認爲，公共領域一直積極推動和促進綠化浪潮，將繼續引領可持續發展，相信這個舉措也獲得私人領域的理解及支持。
7月底，國家發展部兼通訊及新聞部政務部長陳傑豪在國會回答議員詢問時說，建築費用上漲並沒有對綠色建築的需求帶來負面影響。這可能是因爲與整體建築成本相比，要達到綠色建築標志所要求的成本溢價較少，一般只占項目的少過5％，而且未來可省下的能源費用將超出投資成本。
發展商響應政府號召 綠色建築遍地開花
不少本地發展商響應政府號召，在房地産設計、建造和管理方面注重綠色建築的發展，使綠色建築在全島遍地開花，而提供綠色建築解決方案的公司也直接受益。
發展商城市發展（CDL）作爲業界領頭羊，今年2月承諾在2030年前，其直接運營和管理的項目、現有和新的全資資産，將實現淨零碳運營。
它位于安順路80號的富士施樂大廈（Fuji Xerox Towers）重新發展項目獲得綠色建築認證最高榮譽，是首個獲得白金超低能耗獎（Platinum Super Low Energy）的私宅項目。憑借太陽能光伏系統等綠色設計，該建築預計每年可節省高達170萬千瓦時（kWh）能源。
CDL發言人受訪時說：“綠色建築運用節能系統和設備顯著降低能源消耗，這能達到節約成本效果。集團旗下所有商業建築在2012年至2020年期間，透過節能措施和改造工程，從中省下約3000萬元。”
此外，CDL在ESG和綠色建築方面的強勁表現開啓集團的替代融資渠道，有助降低長期借貸成本，並擴大集團以ESG爲理念的投資者和借貸方。集團目前已獲得逾30億元可持續融資，涵蓋綠色貸款、綠色債券和可持續發展相關貸款。
例如，CDL在2017年發行綠色債券，成爲首個發行這類債券的本地房地産公司。集團通過發行這批綠色債券籌得1億元，用于提高共和大廈（Republic Plaza）的節能和省水效率。今年8月，CDL與MCL地産（MCL Land）各持50％股權的合資公司取得8億4700萬元的綠色貸款，爲它們聯手從政府售地計劃中新購得的兩個住宅地段發展項目提供融資。
ENGIE區域供冷技術獲政府肯定
法國能源集團ENGIE專爲企業提供低碳發電解決方案，該公司的區域供冷技術獲我國政府肯定，將在占地50公頃、從2023年起逐步落實的榜鵝數碼園區（Punggol Digital District），爲裕廊集團和新加坡理工大學設計及建造區域供冷系統。
ENGIE集團旗下提供設施管理和技術運營服務子公司ENGIE Services Singapore執行董事楊光年受訪時強調：“新加坡的土地空間非常寶貴，安裝地下區域供冷系統能爲整個區域供冷，並釋放大量土地，這可用于其他發展目的，同時減少能源使用。”
他也指出，非住宅建築的節能功效比住宅建築更爲重要，前者的能源使用效率在綠色建築標志認證評級中占有更高權重。
所謂區域供冷，是把區域內的辦公室、購物商場及公寓等建築的冷卻系統連接在一起，形成閉路循環，例如濱海灣底下便設有區域供冷系統網絡，它利用大型制冷機冷卻水後，輸送給這個區域內的大樓以降低室內溫度，自2006年運轉以來已達到40％的節能效率。
政府不斷提高可持續發展標准
政府今年2月公布2030年新加坡綠色發展藍圖（Singapore Green Plan 2030），爲城市綠化、可持續生活和綠色經濟各方面制定明確目標，旨在推動公共和私人領域在未來10年邁向永續發展，讓新加坡最終能實現淨零碳排放。
設“80-80-80”三大目標
政府也推出新加坡綠色建築總藍圖，旨在提升本地建築所須符合的綠色標准，並且設下“80-80-80”三大目標，即到2030年，按照總樓面面積綠化我國80％的建築；從2030年起，讓80％的新建築成爲超低能耗建築；到2030年，讓最佳綠色建築在2005年的標准上，將能源效率提高80％。
爲達到2030年新加坡綠色發展藍圖定下的目標，政府不斷檢討和提高可持續發展的標准，建設局近期提升與修訂綠色建築標志認證要求，把現有的綠色建築標志計劃修訂爲BCA綠色建築標志2021（BCA Green Mark 2021），意味著新建築以及現有建築物必須達到更高的能源使用效率，並且在環境可持續方面滿足更高的標准。
要獲得升級版的綠色建築認證，建築物必須在環境可持續方面取得更高評分，考核範圍包括運用智能科技、爲建築物的使用者創造更健康的環境，以及減少建築物的隱含碳排放量等。
隱含碳排放指的是制造建築材料以及建築過程中所消耗的碳或能量。