冠病疫情暴發以來，本地零售業遭受防疫措施和電商競爭的雙重打擊。雖有不少實體店倒閉，但仍有零售商在疫情期間繼續開張新店面。數據顯示，零售商于今年首三季展開超過130個擴張活動，超越去年全年。投資者對零售房地産的需求依然強勁，今年第三季的銷售增長四倍至6億元。
實體店究竟有著什麽樣的“魅力”，能夠讓傳統零售商積極拓展實體業務，甚至電商也開始從線上走進實體店？
自冠病疫情去年來襲，加上面對電子商務的競爭，我國零售業可說是首當其沖，不少實體店被迫關門大吉，有些品牌甚至退出了市場。
然而，優衣庫、樂高和迪卡侬等零售商卻逆勢而爲，在疫情期間繼續壯大實體業務。當中，優衣庫其中一家店面還擴大近一倍，迪卡侬也在短短一年內開了四家實體店。
根據高緯環球（Cushman & Wakefield）的分析，本地和國際零售商于今年首三季展開超過130個商場實體店的擴張活動，超越去年全年的70個，並與2019年全年持平。
今年上半年的零售空間淨需求（net demand）增加45萬2100平方英尺，扭轉去年全年淨需求下跌174萬3800平方英尺，顯示實體零售空間的需求開始複蘇。
盡管外賣服務深受歡迎，政府反複收緊堂食限制，餐飲業依舊是實體零售空間最大的承租者。去年零售空間擴張活動當中，有約54％是餐飲業者所爲。在今年首三季，該行業仍占將近一半。
海底撈今年開設三家分店後，將于明年初在白沙樂怡度假村（Downtown East）開第16家分店。湊湊火鍋·茶憩（Coucou Hotpot·Tea Break）下個月將在新達城商場（Suntec City Mall）開第一家店面，隨後會在星耀樟宜（Jewel Changi）開第二家。
分析師指出，盡管線上的零售電商平台興起，線下的真實互動和購物體驗仍不是網購能百分百取代的。消費者逛商場不只是爲了購物，更多的是追求不同的購物樂趣。
傳統的零售商和電商起家的業者，不少都意識到網上和實體銷售各有千秋，采用網上結合實體店的全渠道零售策略，能更好地把握疫後機遇，在零售市場中脫穎而出。因此，不管營運環境有多嚴峻，他們還是積極擴充實體業務，或將門店改頭換面。
高緯環球研究部高級經理黃顯洋接受《聯合早報》采訪時指出，投資者對體驗式郊區零售的需求強勁。在今年第三季，零售房地産的投資額增長四倍至6億元。
實體店可帶來難忘體驗
當中，聯實全球商業房地産投資信托（Lendlease Global Commercial REIT）以3億3700萬元增持Jem綜合房地産項目的股權。Firmus Capital以1億3900萬元收購郊區零售商場——武吉巴督心樂軒商場（Le Quest Mall）。
優衣庫（Uniqlo）是其中一家擴大郊區商場實體店的業者。它在今年1月關掉Tampines 1的門店，轉而在淡濱尼廣場（Tampines Mall）開設兩層樓的門店，面積爲1萬9500平方英尺，比Tampines 1的店大近一倍。
此外，優衣庫在獅城大廈（Plaza Singapura）和愛雍·烏節（ION Orchard）的實體店裝修數月後重新開張，賦予兩家店不同的主題和體驗，並連同烏節路中央城（Orchard Central）的旗艦店，將烏節路上三家Uniqlo“連成一線”，打造每個地鐵站通往一家鮮明主題體驗的“Uniqlo Town”。
優衣庫營銷總監陳寶蓮說：“雖然冠病大流行加速了電商的增長步伐，但我們相信實體店和電商這兩種經營模式有融合的空間。”在去年7月重新開業後，烏節路上三家店的客流量平均增加130％，銷售表現穩定。
迪卡侬去年9月在先得坊開設本地第五家體驗店，下周五還會在榜鵝北岸廣場開第六家體驗店。（唐家鴻攝）
自2015年起采用全渠道策略的迪卡侬（Decathlon），也正如火如荼擴大實體業務。它在中峇魯、金文泰廣場（The Clementi Mall）和西城（Westgate）購物商場開設三家點擊提貨（click-and-collect）店，以及在先得坊（The Centrepoint）開了一家體驗店。它在榜鵝北岸廣場（Northshore Plaza）的體驗店，也將于本月29日投入營業。
迪卡侬業務發展主管吳慧庭說，實體和線上業務是相輔相成的。顧客如今會先在網上研究和了解更多産品的信息，然後再親自到門店詢問運動專家的意見，當場試用産品。
樂高集團（The LEGO Group）今年4月在新達城商場開設2088平方英尺的授權專賣店，並在約兩個月後于聖淘沙名勝世界（Resorts World Sentosa）開張東南亞最大的樂高商店，占地3165平方英尺。
樂高集團東南亞區總經理裏德魯約（Cesar Ridruejo）說，爲了給顧客帶來獨特和難忘的實體品牌體驗，集團在一些店面采用了數碼技術，比如消費者下單前可在互動亭Digibox，通過擴增實境（augmented reality）技術看到組裝完成後的模型長什麽樣子。
樂高集團今年6月于聖淘沙名勝世界開張東南亞最大的樂高商店，占地3165平方英尺。（蕭紫薇攝）
烏節路一帶租金明年有望漲2％
隨著新加坡逐步重啓經濟活動，黃顯洋認爲零售租金和價格有望在明年前觸底，並慢慢恢複到冠病疫情前的水平。旅行限制的持續放寬對烏節路一帶零售市場來說也是個好兆頭，遊客流量正慢慢回升。
新商場的供應有限，也會支撐零售租金市場的展望。從今年到2024年期間，每年平均的零售空間供應預計有約40萬平方英尺，低于過去四年每年平均的100萬平方英尺。
高力國際研究部董事黃珍玲預期零售業將出現K型複蘇，不同領域的複蘇會不均衡。今年烏節路一帶的零售空間價格預計持平，明年則有望上漲2％。今年的平均零售租金預計下跌1.8％。
世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究主管宋明蔚指出，郊區零售房地産的租金表現一直保持韌性，中央商業區的平均租金則在下跌。
然而，零售商意識到人流量的重要性，所以願意付溢價租下郊區商場的優質零售空間。因此，郊區的租用率仍相當強勁，今年第二季爲94.8％，市區核心（Downtown Core）的租用率則下滑至88％。
黃珍玲說，雖然市中心商場的租金跌幅大于郊區商場，在租金方面提供更高價值。
然而，郊區商場位于人口更密集的地區，可加強零售銷售表現的穩定性。
電商開實體店搶占商機
除了傳統零售商，從電商平台起家的零售業者也在擴大實體業務。例如，以網店爲主的服裝品牌Love, Bonito去年在愛雍·烏節和怡豐城（VivoCity）開了兩家實體店，電商平台Lazada今年4月則在來福士城購物中心租下快閃店（pop-up store）。
同時，也有電商業者在疫情期間進軍實體零售業，其中包括在義安城高島屋（Takashimaya）開店的本地生活品牌The Paper Bunny，以及今年1月在獅城大廈開張的動漫周邊商品實體店Hakken!。
萊坊（Knight Frank）零售物業部主管徐偉傑及研究部主管鄭衛銘指出，實體店在零售業運營中始終具有它的作用和優勢，那就是營造線上平台給不了的感官體驗。
徐偉傑和鄭衛銘說，當消費者走進一家店時，人的五種基本感官——視覺、聽覺、嗅覺、味覺和觸覺，都會被喚醒，實體店可爲顧客創造出難忘的體驗，以及建立與品牌及産品的聯系。
消費者去商場不僅僅是爲了購物而已，同時也尋求無法輕易被科技取代的社交和生活體驗。“我們還是想和朋友見面吃飯、與客戶喝咖啡、在水療館享用面部護理或按摩服務，以及在健身房或瑜伽館鍛煉。”
就算是在冠病疫情期間，人還是沒有辦法“與世隔絕”，仍需要及渴望與他人聯系和往來。
黃顯洋指出，強勁的品牌差異化（brand differentiation）是零售商在日益競爭的商業環境中突圍的關鍵。通過從事實體業務，業者將能夠吸引消費者的目光，並與其他業者區分開來。
他解釋，入行門檻低的電商市場日趨擁擠，所以吸引消費者眼球是一項艱難的任務。實體零售反而能提高品牌知名度，以及爲消費者提供安全感，品牌還可以在實體店讓顧客留下持久的印象。
此外，實體店能夠爲顧客提供高質量的一對一服務，這對奢侈品零售業而言尤爲重要。
徐偉傑和鄭衛銘認爲，健身和保健、美容服務、生活方式零售，以及餐飲業，將繼續擴大實體業務，接下來也預期有更多電商業者開設實體店，以輔助線上渠道以及增強體驗式零售購物的概念。
高緯環球零售租賃部副總監顔美玲說：“我們接到了不少海外業者有意在本地拓展實體零售業務的咨詢，這些業者計劃于明後兩年開業。”