所謂盲人摸象，《涅槃經》載：“其觸牙者，即言象形如萊茯根；其觸耳者，言象如箕；其觸頭者，言象如石；其觸鼻者，言象如杵；其觸腳者，言象如木臼；其觸脊者，言象如床；其觸腹者，言象如甕；其觸尾者，言象如繩。”
比喻對事物只憑片面的了解或局部的經驗，就亂加猜測，想做出全面的判斷。
話說小Li飛刀經常接觸到不同的客戶，對于新加坡的樓市也是持有不同看法：
有看好的，也有看衰的；
有認爲要崩盤的，也有認爲白菜價的；
有認爲政府會取消ABSD的，也有覺得隨時會來降溫措施的；
有認爲要等等再等等的，也有看了一次就果斷出手的；
理由千奇百怪，普遍角度單一，無法全面分析，恰似盲人摸象，恰逢機緣巧合，由我借機分析。
其實這是一篇遲到了近一年的文章，本來應該在去年下半年CB放開後就寫的；
那時標題我都想好了：《新加坡私宅的供需失衡有多嚴重》；
也是對我兩年前寫的《新加坡私宅供過于求？可能恰恰相反！》的一個呼應；
不過因爲偷懶搬磚繁忙所以就耽擱下，直到目前空閑了才有機會重新審視；
也是因爲恰好最近（2021/10）全球最佳銀行DBS（星展銀行）發布了一篇報告，題爲《房産還會是你的那桶金嘛？——爲什麽不是越多越好》。
此報告在各大媒體引起了關注，比如早報的報道：《星展報告：本地私宅價格相信已超越一般買家負擔能力》；
權威媒體的報道自然會比較有分量，比如2021年初的早報社論：《早報社論：警惕房價過熱苗頭》就已經讓大家心有余悸；到了今年6月部長和MAS的表態：《金管局：樓市沒有過熱 目前不必出台降溫措施》又似乎給了大家定心丸；
不過各種媒體的解讀錯綜複雜，還是讓人不知所措；
所以喜歡無聊刨根問底的小Li飛刀，找來了DBS這份56頁的原版報告，發現其中亮點滿滿，特別是對于坡縣的房産數據解讀頗具代表性，畢竟是DBS“綜合了公開數據與該行120萬名零售客戶的資料總結出的”。
有意思的是在2018年5月，同樣是DBS，也同樣是這個作者Derek Tan（陳偉祥）寫了篇90頁的新加坡房産報告，預測新加坡新私宅尺價會從當時的1500 PSF到2030年的2300PSF-2900PSF，並且取決于房價和收入增長是否處于1.5%-3.2%的區間。
不懂是不是這份報告，間接導致了政府在兩個月後出台了史上最嚴厲的2018降溫措施。
當然我這次不是做原文翻譯（有興趣原文的可以微信我：rammztein獲取兩份報告的PDF）。
我只是摘抄DBS報告中部分房産相關的內容，並且結合其他權威數據來源，以拒絕盲人摸象的態度，從下10個角度來做解讀分析：
1. 新加坡住宅類房産的分布和價格走勢
2. 新加坡家庭資産和負債現狀一覽
3. 新加坡房産購買人群比例分析
4. 新加坡私宅空置率和租金走勢
5. 新加坡私宅的平均面積走勢
6. 新加坡的私宅的收入-負擔能力分析
7. 新加坡的組屋負擔能力分析
8. 新加坡家庭的貸款負擔能力分析
9. 新加坡房産到底有沒有泡沫
10. 新加坡第二套房是不是值得入手
1.新加坡住宅類房産的分布和價格走勢
我們都知道20/80法則，在新加坡確實也有近8成的居民住在組屋，最新的數字是78.8%，參考《新加坡：更多居民家庭住在私人公寓和有地住宅》
而主要的房産類型：政府組屋、私人公寓和有地住宅過去30年（1990Q1-2021 Q1）的價格走勢如下圖，並且附上每10年的各類型房産的價格增值%比例：
所以看了上圖，我們得出了什麽結論？
是不是新加坡房産的價格增長每10年是逐步下降的？
雖然還在漲，但是幅度不大了，特別是最近的10年。
2.新加坡家庭資産的構成和負債比例
下圖是新加坡家庭資産的構成比例，過去20年間發生了一定的比例變化，大致上家庭資産翻了4倍（從2001年的695B到2021年的2622B），可以認爲是每10年翻倍。
目前（2021年）家庭資産中的房産的比例下降了，從51.9%降低到41.7%，特別是過去10年的降幅較大，想必和政府的房産降溫措施息息相關。
值得注意的是，新加坡家庭的現金比例大大增加到了19.9%，也就是這10年來新加坡人整體更有錢了^_^。
是不是可以來個簡單的假設：你家有價值100萬的住宅的話，占總資産的41.7%，那麽可以推算出你手上的現金存款應該爲48萬。
是不是又被平均了？那就和我一樣了。。。
有了家庭資産，你一定會關心負債的，那麽過去20年新加坡家庭的負債情況如何？
我們可以看到，根據DBS的數據，即使在新加坡私宅市場這幾年一路走高的情況下，家庭資産負債比例是一路下跌的，而且是過去25年來的低點，也就是回到了1995年的水平。
當然負債率低的部分原因，也是因爲平均家庭資産上升了不少，也就是前面提到的每10年翻倍現象。
總體來說，這個數據說明了新加坡家庭資産配置極其健康？
也印證了過去10年的房産降溫措施特別是TDSR政策極爲成功？
我們先別下結論，繼續往後看。
3.新加坡房産的購買人群比例分析和ABSD交付狀況
3(a).新加坡房産的購買人群比例
我們可以從數據得知，絕大部分新加坡的私宅（96%）是新加坡人SC（82%）和PR（14%）購買的，而且SC的比例（82%）還在不斷上升：
而外國人的購買比例在2011年到達高峰後隨著ABSD等降溫措施逐步下降，到目前只有4%了：
所以，如果有人對你說：是外國人把新加坡房産炒起來了，你心裏有底了嘛？
3(b).有多少人交了ABSD入場？
那麽82%的新加坡人和14%的PR有多少付了ABSD，也就是額外稅費入場？
一圖看懂新加坡房産曆年來交付ABSD的比例：
我們看到，2020年的ABSD交付比例（23.2%），對于2014年的高峰（48.1%）已經減半了。
而且2017年的ABSD總量達到新高，政府在2018下半年出台了降溫措施後，就一路下降，也足以說明政策的威懾力。
付ABSD的人逐漸減少，也說明了剛需（SC首套房無需ABSD）比例增加，那麽可以認爲目前市場上有8成以上的交易是第一套房，可認爲是剛需；
這個也符合前面提到的至少8成私宅是新加坡人SC購買的；
而剩余的近2成購買者是PR和外國人，無論如何都是有ABSD的；
但也不要忘記PR（14%的交易量）的第一套也是剛需，所以總剛需比例一定超過8成。
4.新加坡私宅空置率和租金走勢
借用最近MAS報告的圖片，清晰明了：
可以一圖看懂：私宅空置率目前少過10年平均水平，租金指數接近10年高點。
5.新加坡的私宅面積會不會香港化？
去過香港的朋友都對于那邊的住房印象深刻
《沒見過香港的“棺材房”，就別說自己過得不幸福！》
《香港㓥房的現實悲歌——只能在廁所裏煮飯！》
而不少朋友也是擔心：新加坡私宅的面積越來越小，會不會將來和香港一樣啊？
我的看法是：新加坡幸虧有URA的保駕護航，才沒有使得私宅面積香港化。
參考：《限制鞋盒公寓措施及時——2018的URA新政》
上圖是來自2018年10月的URA指導原則，提高了郊區樓盤的平均單位尺寸（從70平米直接到85平米），極大的限制了開發商建造小型單位的能力（每個項目總的單位數目將減少約18%），並且對于大家诟病的陽台、空調槽面積做了限制，這些是在香港無法做到的。
所以下圖這種奇葩710尺（66平米）的郊區三房反人類戶型，以後應該不會出現了，開發商大可安心的做個同面積兩房賣。
細心的朋友也會發現那些平均面積100平米的地點都是低密度的有地住宅區，會極大的緩解區域內的交通狀況，這也顯示了URA的長期規劃細致之處。
而URA新政效果也是立竿見影，目前新加坡樓盤的平均單位面積，已經從2018年的800尺反彈到920尺，也就是恢複到了2010年的水准：
所以大家無需擔心新加坡私宅面積會越來越小。
就如我之前在《Enbloc洗洗睡》，和《給坡縣集體出售潑冷水》這兩貼中的分析，URA的出手已經定義了新的私宅尺寸基准，這個政策對于開發商來說風險加大，比如最近watten estate這個Enbloc將來的平均單位售價一定會是3M+，極大的限制了開發商的資質要求，也避免了像2017、2018那樣很多盲目出手的Enbloc。
而且結合我最近的一系列樓盤觀察，未來大衆新私宅戶型會趨于人性化（比如飄窗的絕版、空調槽的大小和位置、陽台的面積等一系列調整），特別是本地一些優秀的大牌開發商的作品，大家可盡管放心。
接下來就到了大家都關心的話題：
6.新加坡私宅的負擔能力有沒有下降？
我們從以下幾個角度來分析
6(a).新加坡家庭的收入變化對比
我們來看新加坡的家庭收入變化，過去20年的對比如下：
其中“最大比例部分的家庭”月收入有著實質的飛躍，這個和前面的“過去20年家庭資産翻了四倍”的數據是吻合的，從2000年的月入15000；
另外目前月入>15000新幣的高收入家庭從2000年的5%到了2020年的23.5%，這個實質飛躍，也決定了新加坡私宅市場的參與人群和價格走勢。
因爲一開始就提到了，新加坡居住在組屋和私宅比例是8/2開，那麽2成的高收入家庭自然是私宅的主力參與者；
我們從另一個數據來驗證下，結合早報的報道《新加坡近一半家庭月入9000》的表格看出，2010年和2020年各自的中位數收入確實是在上圖的5000-8000這個區間的，而且都小過平均數，這就可以用“被平均”現象來解釋，也就是收入低的大部分人群被高收入群體平均了，也是側面體現了貧富差距的拉大。
我們普通人的生活中，這10年來一直有人時不時吹風新加坡的經濟不好；
我的理解是：受到“經濟不好”影響的人，和私宅市場的參與者（也就是高收入家庭）是兩個不同群體。雖然大衆主流認爲經濟普遍不好，但是有錢人在實際行動上沒閑著，特別是疫情之後。比如根據報道：疫情之後，新加坡家庭淨資産增長了12%
事實上，2010-2020年的新加坡經濟增長確實是近幾十年來最差的十年，但是高收入家庭（月入>15000）數量卻還是發生了激增，我們如何看待這個現象呢？
有興趣的可以讀下這兩貼，可以完美解釋窮人通縮和富人通脹現象：
《富人通脹，窮人通縮：又一場富人的狂歡？》
《窮人通縮富人通脹是什麽現象》
6(b).新加坡房産對應的家庭收入-價格比變化
下圖很重要，是新加坡房産的家庭收入-負擔比，也就是新加坡家庭要攢多少年錢才能買得起私宅。
DBS提供了過去20年的比較，是個很有意思也很殘酷的數據。
新加坡這個負擔能力數據是處于什麽水平，我們來對比下天朝的房價-收入比：
當然網上找來數據可能不靠譜，我們從《英國倫敦房價到底有多便宜？》一文中彭博社的數據來源作爲參考：
所以對于普通家庭，新加坡的私宅負擔能力，是北京的兩倍？並且是深圳的3倍？
具體來看數據，如果你的家庭收入處于中位數（一般都是少過平均數的），目前還在觀望私宅市場，那麽你已經錯過了20年來私宅最便宜的時期（也就是2013大規模降溫措施之後的2014-2017時期），你需要多賺2年的收入才能買得起和2016年同樣的私宅（10.1年和12.2年的差別）；
如果你的家庭收入是在前20%的（月入>15000），雖然你錯過了過去幾年私宅市場的觸底反彈，但是你只需多賺1年的收入就能買到和2016年同樣的私宅（5.8年和6.9年的差別；
看出來了嘛？是不是覺得不公平？
6(c).一個極其殘酷的事實
同樣的房産，有錢人可以比你付更少的努力就買得起，你在千辛萬苦賺錢籌首付或者等房産降價，正真的市場參與者（收入在頭部20%的家庭）輕松就夠到了門檻入場，並且順手又把門檻擡高了。
這個理論也適用于組屋和公寓的對比：
我早期的帖子《組屋和公寓，給你個思路》也有分析過。
別看現在2021年組屋漲的歡，人家有地住宅、公寓等資産都已經漲了幾輪了，人家升值一輪都可以漲出你半個組屋的價格；
這也是我在《如何構建知識體系——並不深奧的新加坡房産思路（1）》裏提到的坡縣房産鄙視鏈的關系。
以及《努力和選擇——並不深奧的新加坡房産思路（2）》帖裏提到的門檻理論分析。
窮人和富人在各國央行負利率大放水的情況下，他們各自的選擇和之後的結果，也正是過去幾十年循環發生的事情：
而上面DBS的數據，揭露了一個更加殘酷的事實：目前的新加坡私宅價格負擔能力，對于頭部20%收入的家庭來說，是和20年前一樣的！
也就是對這部分群體來說，現在的私宅和20年前一樣“便宜”^_^；
而且相對于10年前（2010年左右）是更“便宜”了（需要收入8.5年->6.9年）。
其實不光對于頭部20%收入的家庭，私宅對于中位數收入家庭的負擔能力，也是類似：即對于10年前來說更便宜了，和20年前比差不多。
這樣對于落後收入群體來說，更是雪上加霜，貧富差距拉大的效益體現無疑。
這也是：選擇大過努力的另一個體現：
在房産牛市中拚命打工湊首付追房價的普通人，被其他參與者降維打擊：
馬太效應在財富領域的體現已經是淋漓盡致了！
所以各位需要牢記的是：
頭部20%收入的家庭的可以左右新加坡私宅價格走勢！
或者說私宅價格走勢會跟隨頭部20%收入的家庭而變化；
甚至完全可能是TOP 5%-10%收入的家庭，他們的購買決策，可以極大的影響到各個類型的房産，因爲他們理論上可以“降維”購買任何大衆化的房産。
所以過去十年私宅變得相對“便宜”了，那麽組屋呢？
7.過去10年的組屋也變得更“便宜”了！
我們也可以從下面DBS的數據中看出，2000-2020的頭10年中，家庭中位數收入年增長爲3.7%，而組屋價格年增長是5.1%，于是負擔能力逐步下降；
而到了第二個10年，也就是過去10年，得益于政府的大力降溫措施，組屋價格年增長只有1%，而家庭中位數收入增長爲3.8%，于是組屋的負擔能力大大改善；
而消費價格指數PPI這10年來也處于低位，只有每年1.2%。
于是可以很輕松得出結論：
得益于收入增長，2010-2020的過去10年，新加坡的組屋也變得“便宜”了！
我們從另一個公開數據來驗證下，來自2021年4月13日的Business times的報道
我們可以看到2010-2020年，新加坡的組屋收入-價格的負擔能力，總體大幅改善：從2010年前的4.8降到2020年的3.9，也就是普通人可以少賺一年錢就能買得起2010年同樣類型的組屋。
話說回來，第一世界的發達國家，普通家庭只需花4年的薪水就可以負擔得起住房，這本身不是個很了不起的成就嘛？
正如新加坡HDB總部的“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顔，風雨不動安如山”牌匾所示。
8.私宅和組屋的負擔能力提高了，那麽對應的貸款壓力如何？
8(a).本地市場房貸負擔能力綽綽有余？
如果房産由于收入增長變“便宜”了，是不是理所當然的負擔小了？
DBS給出的目前數據如下：按照房貸-收入比來看（絕大部分是私宅，含少量HDB貸款），各個年齡段、各收入水平的分類數據如圖：
我們知道，2013年開始MAS規定的收入-負債TDSR（總貸款償還比例）的上限是60%；
所以目前各個年齡階層、各個家庭收入階層的“房貸-收入比例”都很健康；
比如新加坡處于中位數月入9000-11999的家庭，房貸-收入比例只有平均21%；
也就是每月21%的家庭月入用來償還房貸，遠遠沒有達到60%的比例上限；
而頭部20%收入的家庭（月入>15000），每月也只有27%的收入用于償還房貸；
前面提到過，這個人群才是私宅購買的主力，只要他們的負擔能力有盈余，私宅市場走勢還會逐漸傾向于他們的夠買行爲。
8(b).不良貸款水平較低、貸款比例LTV逐步下降
而來自新加坡金融管理局MAS最新(2021 Q4)的數據，目前新加坡房貸中不良貸款的比例和過去十年平均數0.38%不相上下，至于這個數據的意義和好壞嘛，中國目前數據是接近2%，有興趣的可以自行Google對比下。
另外一個有意義的數據是平均貸款比例LTV，目前在45%左右，而目前MAS規定的上限是75%，也就是你今天買個100萬的房子能貸款最多75萬，首付25萬。
而LTV目前平均在45%就說明：每個價值100萬的房子，平均剩余貸款是45萬。
這個數字相當于只用到了MAS規定上限的6成；
也是說明了目前新加坡房産普遍沒有過度借貸或者是用足杠杆。
結合上個章節的DBS數據，我們可以得知：
目前新加坡大部分年齡的人群、大部分中高收入家庭的貸款比例，只用到了TSDR規定上限的不到一半；
並且貸款比例只有MAS規定上限的6成（平均LTV=45%）；
極大的說明目前新加坡的“貸款-收入水平”處于健康水平；
這個也和本文一開始提到的新加坡家庭負債比例爲過去25年來的低點有著呼應；
怎麽理解這個“健康”呢？
就是假設目前新加坡的貸款利率翻倍，比如從1.5%左右到3%；
各類人群也是能在MAS的TDSR（總貸款償還比例）框架下通過壓力測試；
不信的讀者可以自行用貸款計算器來計算。
附上過去15年新加坡的3M SOBIR和3M SORA走勢，貸款利率已經十多年沒有到3%的水平了：
8(c).健康和可持續的良性市場
另外你仔細看DBS的貸款負擔能力數據的話，也會發現一個“醒目”的現象：
就是月入>$15000的家庭，貸款-收入比例只有27%；
而30-49歲這個年齡階層的也只有26%-27%；
也就是他們各自的負擔能力還相當有余力。
小Li飛刀認爲，這兩個階層（月入>$15000的家庭，和30-49歲這個年齡段）本身就是購買新加坡私宅的主力，而且他們的購買力和購買意願會極大的左右市場的走向。
這個群體的數據是否健康和可持續，不如留給聰明的你來思考。
上面這些現象也和我在2019年的分析：《新加坡私宅供過于求？可能恰恰相反！》裏的觀點類似：
這次疫情帶來的連鎖反應，不光更快加速了頭部20%收入家庭的出手私宅，而且帶動了負債水平良好的中等收入家庭大舉入場轉售組屋，進而拉動了整個市場一起走高。
而MAS“恰到好處”的聲明《金管局：樓市沒有過熱 目前不必出台降溫措施》簡直就是個催化劑，並且我堅信當局很清楚目前的新加坡家庭的財務狀況，才能得出這種結論；
不過這次DBS的報告結論和媒體的報道都有意“避開”了這些數據，只是特別強調了光靠投資私宅是不能安心退休的，估計也是怕大家頭腦發熱盲目入場繼續推高價格；
當然我也很認同DBS報告的重要目的之一，也就是告訴大家：
父輩適用的策略，現在可能不管用了！
這句話是什麽意思呢？
意思就是：下一代人光靠房産，可能無法做到安心退休的。
因爲很簡單，最近10年的房産回報率已經大大不如以前了，就如本文開頭的圖片：
看了上圖，我們得出了什麽結論？
是不是新加坡房産的價格增長每10年是逐步下降的？
雖然還在漲，但是幅度不大了，特別是最近的10年。
所以新加坡政府多達十幾次的降溫措施功不可沒。
而好的一方面就是：
9.新加坡房産的泡沫和水分逐漸被擠幹了
9(a).新加坡私宅的短期投機交易極少
關于新加坡房産的短期投機，兩年前的帖子《新加坡私宅供過于求？可能恰恰相反！》裏有提到MAS的數據：
從圖中得知，短期交易的曆史高峰是在2007年左右，達到了20%；
自從2011年的SSD（賣家印花稅）政策出台之後，短期交易幾乎絕迹。
MAS的數據只給到了2017年，但是由于SSD的繼續存在，我們有理由認爲過去幾年的短期投機者（speculator）還是少之又少。
而URA給出的最新新加坡私宅交易數據看，上圖中代表新盤轉售（樓盤未交房時的轉售）的綠色數字，相比10年前未出台降溫措施時，已經少之又少。
9(b).降溫措施後的10年，新加坡房産的短期波動已經趨于平穩
我們可以從報告的數據看到，自從2010年開始一系列樓市降溫措施之後，組屋和私宅價格的波動百分比（右軸）大幅減少了：
而組屋和私宅每個季度價格變化具體的數據表現爲：
所以DBS直接給出的標題結論就是：
新加坡的樓市（組屋和私宅）在2010年之後經曆了一系列的降溫措施後，波動已經大幅減少，也就是價格趨于平穩。
而房産價格的穩定有多重要？這次疫情之中我們都能有所體會吧？
比如新加坡SRX指數在危機和疫情中的跳水：
又比如2018年全球主要股市的回報率%表現：
對比下新加坡房産指數的波動的表現，《新加坡非有地私宅轉售價 連續11個月上漲》中提到：
但是本地房産增長幅度卻遠遠少過股市的波動，其穩定性的優勢不言而喻。
10.那麽在ABSD和LTV等限制下，究竟值得買第二套房産嘛？
這個章節是DBS強調的重點，他們對比了股票、基金、RERITS、房産等一系列資産的回報率，取2009的第一季到2021第一季的共12年，各個項目的投資回報率一覽：
當然其中有一些假設條件，我們不用糾結其細節，DBS要表達的核心意思是：
在目前降溫措施大環境下，新加坡第二套房産（私宅）的投資回報率，沒你想像中這麽高！
如果你要爲退休積累資産的話，投資第二套房産並不一定明智；
因爲第二套房的回報率可能不如中國股市（別笑^_^是DBS說的）；
各位有股市投資經驗的可自行判斷。
而在無杠杆（不貸款）情況下，各類房産的回報率是遠遠輸給理財工具的：
並且房産的杠杆越低，也就是貸款比例越少，回報率就會減少。
根據DBS的具體數據，2009年Q1到2021年Q1的12年間，杠杆從75%降低到45%的情況下：
組屋的本金回報率，從3.39倍降低到2.21倍。
第一套私宅本金回報率，從3.99倍降低到2.52倍。
第二套私宅在貸款最多45%的情況下，本金回報率是2.09倍。
以上結論，我也不想吐槽什麽，因爲DBS說的完全是常識嘛：
所謂“聽君一席話，如聽一席話”。
好了，房産相關的數據就到此爲止了，因爲DBS後面理所當然的開始推薦他們的理財産品了。。。
畢竟這份報告的標題本身就是：《房産還會是你的那桶金嘛？——爲什麽不是越多越好》。
而這份報告到了本地中文媒體，標題就變成了：《星展報告：本地私宅價格相信已超越一般買家負擔能力》光看媒體標題和報道的話，難免被“現有的私宅價格是不能持續的”這種結論帶偏。
當然我看完整個DBS的報告來說，裏面的數據非常翔實可靠；
小Li飛刀用了自己的方式進行了解讀，各位讀者如何解讀，也是見仁見智。
不過你要是相信了DBS，把買房的資金全倉進S&P500幻想著還能12年翻6倍的話，祝你好運了。
什麽？你信仰中國股市？
走好不送。。。
綜上所述,文章一開頭提到的
目前新加坡房産市場10大現狀的小結：
1. 新加坡住宅類房産的分布和價格走勢——近10年房價上升勢頭大大降低；
2. 新加坡家庭資産和負債現狀一覽——家庭資産每10年翻倍，負債水平爲過去25年來新低；
3. 新加坡房産購買人群比例分析——96%是本地人(SC+PR)並且8成以上是首套；
4. 新加坡私宅空置率和租金走勢——空置率低于10年平均數，租金走勢良好；
5. 新加坡私宅的平均面積走勢——平均面積已經觸底反彈，不會往香港靠攏；
6. 新加坡的私宅的收入-負擔能力分析——比10年前的房價更“便宜”了；
7. 新加坡的組屋負擔能力分析——過去10年也變得更“便宜”了；
8. 新加坡家庭的貸款負擔能力分析——綽綽有余的平均負擔能力；
9. 新加坡房産到底有沒有泡沫——你說呢？
10. 新加坡第二套房是不是值得入手——可能不如投中國股市？
所以看完本文的分析，你對新加坡房産這頭大象有全面認識了嘛？
而且本文還能引申出各種話題思路，比如：
轉售組屋目前的漲勢能否延續？
新加坡私宅的漲勢能不能延續？
Enbloc集體出售市場會不會複制2017/18年的火爆？
2018年的政府降溫措施有多成功？
ABSD等降溫措施究竟是保護了誰？
經濟不好，房價會跌是個蹩腳的借口嘛？
先組屋後公寓的資産積累是不是還行得通？
在新加坡目前政策下如何實現資産躍級？
2020-2021年的房産牛市給了我們什麽經驗教訓？
等等等等。。。
看我有空明年再慢慢分析，且看且珍惜。
本帖子也算是我今年的原創收官之作，也了卻了2021年頭看到這種新聞：《新降溫措施前奏？政府密切關注本地房地産市場》，卻沒有時間寫帖子分析的遺憾；
因爲我自己本身，不光在2021年頭，更是在2019年就很清楚：
在政府的嚴加看管之下，新加坡的私宅市場是極其健康和可持續的。
新加坡的樓市受政策壓制嚴重，也是政府的一番苦意；
強行要把房價和經濟增長綁定，出台了不少違反自由經濟規律的政策；
也正是這些降溫措施讓坡縣安然躲過了各種泡沫和炒作；
我作爲一線從業者，深知普通人的認知很難理解，外面有多少洪水猛獸虎視眈眈。
而降溫措施對于普通大衆，是一道堅不可摧的防護牆；
目前新加坡政府的底牌多多，滿手的籌碼可打，也非一朝一夕的努力所得；
只是坡縣普通人的房産財富積累通道，已經越來越小，但天無絕人之路；
還是我最喜歡的一句話：思路決定出路！
