新加坡政府宣布在2021年12月16日推出最新一輪房地産降溫措施，爲本地的私人住宅和組屋轉售市場降溫。
數據顯示，雖然有著新冠疫情的影響，但自2020年第一季度以來，私宅價格依舊上漲了約9%；組屋的轉售價在下跌走勢六年後，也在2020年的第一季上升了約15%。當局表示，若不對房産價格加以控制，房價可能會超過經濟基本面，會增加以後出現不穩定修正的風險，而貸款購房人士也容易受到未來幾年利率可能上升的影響。
（圖：8視界）
星期三（15日）深夜，新加坡財政部、國家發展部和金融管理局發表聯合文告，闡述了最新一輪的房地産降溫措施，包括：
– 調高額外買方印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，簡稱ABSD）
– 收緊總償債比率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）
– 調低組屋房貸的貸款與估值比率（ Loan-to-Value，簡稱LTV）
以下是具體的比率調表：
（圖：8視界）
此輪降溫措施將影響包括新加坡公民、永久居民、外國人以及非個人買家。
額外買方印花稅ABSD
調高幅度爲五至15個百分點不等：
– 新加坡公民購買第二套房産，從12%上調至17%，幅度最小；
– 永久居民購買第三套或更多房産，從15%上調至30%，幅度最大。
另外，TDSR從原本的不可超過收入的60%，下調5%至55%。建屋發展局組屋房貸的LTV，也是下調5%，則從90%調低至85%。
降溫措施實施日期，以及買家過渡期
此次降溫措施從12月16日開始實施，適用于所有16日之後開出的選購權書（Option To Purchase，簡稱OTP）。
所謂選購權書，是買家和發展商在簽署正式買賣契約前，須辦理的一道程序，買方在行使OTP時，須付賣方一筆定金。
由于OTP從開出到簽署到行使之間有一段時間，因此政府同時出台了過渡期規定。若滿足以下三個條件，則不受ABSD稅率調整影響：
1）賣家在12月15日或之前，向潛在買家開出OTP； 2）買家須在2022年1月5日或之前行使OTP（若OTP在2022年1月5日或之前到期，則以較早者爲准）；
3）OTP在12月16日或之後未做更改。
政府爲何要在此時推出降溫措施？
疫情以來，盡管房價與收入比（House Price-to-Income ratio）仍低于曆史平均水平，但上升趨勢顯著。在當前低利率環境下，私宅和轉售組屋的交易數量同樣居高不下，因此，政府決定此時出台房地産降溫措施。
政府上輪降溫措施是在2018年出台，當時這個被分析師形容爲“重拳出擊”的降溫措施中，除了購買第一套房産的新加坡公民和永久居民，個人買家要繳交的ABSD都上調五個百分點。
相比之下，這輪降溫措施的ABSD上調多達15個百分點，明顯“出拳”更重。
兩人以上購買房産時，ABSD怎麽算？
如果買方由兩人以上組成，且國籍不同，適用的ABSD稅率將以較高者爲准。
例如，一名第二次購買房産的新加坡公民，及一名首次購買房産的永久居民聯名置産，適用的ABSD將爲17%，而非5%。
此次ABSD調高，不影響那些從已預付一筆ABSD的發展商，購買組屋或執行共管公寓（EC）的聯名買家，但聯名購買時，至少一人必須是新加坡公民。
貸款門檻（TDSR）收緊將影響哪些群體？
TDSR收緊適用于今天或之後開出選購權書（OTP）或簽署買賣協議的房貸申請. 新TDSR也適用于今天或之後的增值抵押貸款（Mortgage Equity Withdrawal Loan，簡稱MWL）申請。如果MWL的LTV比率不超過50%，則不受影響。
在12月16日前獲得房貸的借貸人，也不受影響。
已貸款人無法滿足TDSR新門檻怎麽辦？
仍在償付自住型房地産貸款（owner-occupied property loan）的屋主，不受新TDSR門檻影響。
至于爲投資房地産貸款再融資的貸款人，新加坡金融管理局去年已爲受疫情影響的貸款人提供臨時TDSR豁免。除此之外，其余貸款人則將適用調整前60%的TDSR。
投資房地産貸款，包括購買住宅、商業和工業房地産的貸款，以及抵押這些房地産而取得的貸款。
貸款估值比（LTV）調整適用于哪些人？何時生效？
本次LTV調整僅適用于建屋局的組屋房貸。通過金融機構取得的組屋房貸，LTV仍維持在75％。 調整後的LTV適用于今天或之後推出的新組屋銷售活動，也適用于今天或之後完成轉售組屋申請的買家。
以下幾種情況，將適用調整前90%的LTV：
1）在今年11月及之前的組屋銷售活動中，購買預購組屋（BTO）和剩余組屋的買家；
2）在今天以前完成轉售組屋申請的買家（建屋局須在今天以前收到完整申請）。
調低LTV意味著什麽？
LTV調低意味著買家的借貸頂限將變低，但這並不代表購買組屋時需要支付的首期付款（downpayment）變高。若直接通過建屋局購買組屋，首期付款比率維持在10%。
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