在過去十年，新加坡房地産市場逐漸成熟，許多新穎的房屋産品應運而生。隨著房地産買家越來越精明，掌握更多相關的知識和精挑細選的辨識能力，擁有多元特質的房地産産品受到更多房屋買家青睐，並願意用更高的價錢來購買。在寸土如金的新加坡擁有一片土地，也是許多人夢寐以求的，因此，那些有較大預算的買家，都不惜一擲千金，來購買有地住宅，追求這獨特的身份象征。
然而，不是每名潛在房地産買家，都負擔得起有地房産，這爲分層地契有地住宅開拓了新的市場契機。分層地契住宅一般包括了聚落式住宅(cluster housing)和聯排別墅(Townhouse)。聚落式住宅一般指的是排屋。分層地契有地住宅包含了分層地契別墅、半獨立式洋房和排屋，不過排屋在數量上超過了別墅和半獨立式洋房。
擁有分層地契住宅的業主，不擁有土地契約，只擁有房地産單位的分層地契。跟許多綜合公寓一樣，許多聚落式住宅也爲業主提供一些共用的設施。
從法律上的角度來看，財産的所有權由土地所有權代表。沒有它，你將無法出售、轉讓或將其用作抵押品。購買房産並不像在便利店購買商品那麽簡單。你購買的財産類型將決定你獲得所有權的類型，並最終決定你的權益。
新加坡共有三種土地所有權：
總地契
個別地契
分層地契
我們先來了解什麽是分層地契？
爲了回答這個問題，我們首先要知道什麽是地契。根據解說，分層物業被定義爲將建築物或土地劃分爲不同單位或“地塊”的發展項目或策劃。英語 “Strata Title” 的意譯。澳大利亞新南威爾士州 (New South Wales) 最早在1961年定下分層地契法令。新加坡隨後在1967年定制地契（分層）法令（Land Titles (Strata) Act）。此法令頒發之前，多層建築的單位業主使用租賃 (leaseholds) 或者共同租約(tenancy in common)的形式行契。根據地契（分層）法令，持有人與其他的持有人共享整棟建築的地契，讓個別業主獨立地持有各自單位的地契，即把建築維修的責任和權益交在所有業主手裏。
像是組屋、公寓、共管公寓和聯排別墅等高層住宅是典型的分層物業。
分層地契是爲分層物業的獨立單位所簽發的個別地契。
如果這點還是讓人感到有點困惑，以下是分層發展項目中誰將擁有什麽類型地契的總結：
1，每個特定的公寓/共管公寓單位或地塊將單獨屬于你和其他單位業主。你們每個人都將擁有自己的分層地契。
2，分層地契下的土地屬于該物業的所有者或發展商所擁有。
3，公共區域例如遊泳池、健身房、電梯和休息室等共享區域，不屬于任何個別分層單位的持有人。這些公共財産的維護和管理受到約束。
住在分層物業也意味著你有義務支付儲備金和管理費。如果你拒絕付款，建築屋管理人員可以進入你的單位，拍賣你的物品並對你采取法律行動。而你還將在管理公司的年度股東大會期間失去投票權力。
與分層地契相似的是分層地契有地住宅(strata titled landed property)，由整個項目所有的業主共享一張地契。分層地契有地住宅的個別單位包括分層地契洋房、半獨立和排屋。此類聯排別墅外國人不可以購買，只能新加坡人購買。
公寓式聯排別墅在新加坡是一種“分層地契住宅”， 是一種建在公寓小區內的低密度、類似有地住宅的低層房屋種類。新加坡的公寓式聯排別墅地契年限爲99年或永久地契，而中國的別墅地契只有70年。公寓式聯排別墅不僅新加坡人可以買，新加坡永久居民和外國人都可以購買。
這裏要注意分層地契公寓式聯排別墅和分層地契有地住宅的區別。
什麽是總地契？
總地契是房子在建造和開發階段時所簽發的所有權文件。一般上以土地業者和/或發展商的名義注冊。
此發展項目下的個別單位將被分割並出售爲個人産權或分層産權。公共區域和共享設施，如遊樂場、遊泳池和戶外區域將保留在總地契之下。
由于本文特此爲你准備，作爲這些個別單位的購房者之一，我們將只關注個人産權和分層産權之間的差異。
什麽是個別地契？
個別地契是當你是整塊土地裏唯一簽發所有權文件的業主。這通常是爲有地房産者保留的，例如半獨立式房屋、排屋和獨立式房屋。
簡言之，它列出了房産的範圍、與該所有權相關的各種條件以及目前業主的姓名。
一旦發展商完成了更廣泛的項目建設，就可以開始申請和簽發個人所有權，包括注冊這塊單獨土地及相關財産的所有權。
所有權期限將視你的土地類型而決定：
如果是永久地契，該土地和財産的個人所有權將永遠屬于你。
如果是租賃地契，個人所有權則根據租賃期限內歸于你。例如，如果租賃規定期限爲 99 年，你要麽必須將土地歸還給州政府，要麽在期滿後支付租賃續期費用。
如果是土著單位，個人所有權將取決于土地條款（永久地契或租賃地契）。
爲什麽獲得分層地契如此重要？
對于業主來說，重要的是他們能獲得、保留和保存公寓單位的分層地契。這是由于以下原因：
它可作爲公寓/共管公寓所有權的證明。
它被用作銀行貸款的收費工具。
分層産權的簽發將啓動公寓/共管公寓的業主組建管理機構 (MC)。
它可作爲你單位建築面積的證明以及你在總合計單位中所占份額的分配證明。這使得管理委員會能夠計算管理費用。
如果發展商被清算或破産，擁有分契産權可以防止問題出現所帶來的麻煩。
如果沒有獲得分層地契，你會怎樣？
根據總地契，造成分層地契延遲發放的主要後果是，土地合法屬于發展商（或注冊業者），而屋主僅對其各自的地塊擁有實益所有權而已。
如果有一些事情發生的時候，屋主發現如果沒有以他們的名義登記分層地契，他們就無法證明該地塊是屬于他們的所有權。
爲什麽了解個別地契和分層地契的差別是如此重要？
正如我們所詳述，每個所有權都會産生不同類型的所有權和權利。爲了讓你更容易進行對比，我們總結了以下個別和分層地契之間的差異：
購買新加坡聯排別墅的7個理由
01 外國人可以購買，不受政策限制 （僅限公寓內的公寓式聯排別墅）
希望在新加坡購置有地房産的外籍人士面臨諸多限制。外籍人士若想要購買有地住宅，必須先獲得新加坡土地管理局土地交易（批准）組的批准，而通常批准率並不高。另外，外籍人士購買的有地房産的面積不得超過1393.5平方米（15000平方英尺），且不能位于優質洋房區內。公寓式聯排別墅則不受此類限制，外籍人士也可以由自由買賣。因此，公寓式聯排別墅成爲落戶新加坡的絕佳選擇。
此外，購買公寓式聯排別墅，無需繳納資産利得稅、遺産稅、物業處置預扣稅、增值稅，且不受彙率管控。
02 聯排別墅不可多得
新加坡的土地面積極爲有限，多數人口住在組屋或公寓內。只有少數人才能擁有公寓式聯排別墅，坐擁分層地契住宅，盡享公寓便利。跟其他的公私人住宅相比，公寓式聯排別墅供不應求。一個名副其實、千裏獨特的投資良機！
03 聯排別墅，多代家庭的理想選擇
聯排別墅是多代家庭的理想選擇，寬敞的空間和靈活的室內布局將契合每位家庭成員的不同需求。
04 門前泳池，一步之遙
“出門便是遊泳池、健身房，走到屋後就是自己的獨立花園”，這是對聯排別墅最好的寫照。聯排別墅讓那些向往住在有地房子的業主，既能擁有有地住宅的寬敞空間和尊貴安逸，又能夠享受到私人公寓的配套設施，包括健身房、會所、遊泳池和保安服務等，且每套聯排別墅都配有2個私人停車位。
在中國，大部分別墅都地處偏遠的城市郊區，生活不是很便利；而新加坡的聯排別墅卻占盡地利，通常位于地理位置優越的地段，靠近地鐵站、公交站，毗鄰學校，鄰近商場和商務區，真可謂是四通八達、生活便捷。
兼具了公寓和獨立別墅的優勢，公寓式聯排別墅絕對是一種兩全其美的選擇。
05 專屬地下停車位
大多數的聯排別墅將停車位設于地下一層，這不僅可以使住戶回家更加方便、快捷，還可以釋放出地面空間，減少交通擁堵和亂占車位的現象。
06 景致開闊優美
新建聯排別墅的景觀設計通常並重自然空間與當代奢華風格，美好的景致令人贊歎。
07 專業物業管理，價格合理
入住聯排別墅，享有完善豪華設施，且無需負責清潔維護。管理費用均攤，降低物業成本。
聯排別墅是新加坡最具吸引力的房産之一，且提供其它房産難以媲美的生活方式。由于供應有限，且不限制外籍人士購買，因此聯排別墅的轉售市場前景良好。
因爲稀有，所以珍貴
聯排別墅雖好，但是現在新加坡市面上卻並不多，如果再想要永久地契，交通便利、環境優美，那真是難上加難了！所以這樣的聯排別墅因爲稀有，就特別珍貴。絕對是買家最想要的！
分層地契有地住宅展望良好
盡管政府出台了幾輪的降溫措施，分層地契有地住宅的吸引力依然屹立不倒。這麽多年來，分層地契有地住宅這種房屋種類，可以說已經是千錘百煉，既能提供與衆不同的生活方式，也能帶來房價增值潛能。但也有一些人將純有地住宅賣掉，套取現金，轉而購買分層地契有地住宅。這讓他們可以繼續享受已經習慣了的有地住宅居住方式。
有些有地住宅業主“降級”，不是因爲房貸供款負擔太重，而是因爲家庭結構改變了。例如，孩子在婚後搬出去住，年老的父母可能會突然發現有地住宅變得太大了。他們也可能會覺得，住在分層地契有地住宅，比純有地住宅更“實用和方便”，既能享受設施又不用自己親自打理。
2022 首個Townhouse 半獨立洋房+聯排別墅 （分層地契有地住宅）
新盤推薦！永久地契，世代相承！Belgravia Ace 位于新加坡中北部中心宏茂橋第五大道附近， 交通方便，市鎮成熟，工商業發達。該聯排別墅是永久地契額，建于高地，周圍都是別墅群，視野開闊，無高層樓阻擋。感興趣的朋友歡迎聯系新加坡舒服家作者Colin Li看房觀景。
超大樓間距：18米
背靠背前後連接的半獨立式洋房，從正面看就是獨立洋房
肩並肩式半獨立洋房
分層地契別墅項目-Belgravia Ace，1月8號火爆開盤中，2周VIP預售時間，歡迎聯系預約看房
稀缺帶公寓配套設施的永久地契別墅
對于喜歡公寓配套設施的人，這類別墅很有吸引力
坐落于第28郵區
僅104間半獨立別墅+3間聯排
物業管理費便宜
清一色品牌電器，VZUG和三星，高品質裝修
2028年1月可交房（預計會提早，保守日期）
三種半獨立別墅戶型
戶型A：3929平方英尺/365平方米（18間）
戶型B：4370平方英尺/406平方米（18間）
戶型C：4058平方英尺/377平方米（68間）
兩種聯排戶型
戶型D1：3649平方英尺/339平方米（1間）
戶型D2: 4026平方英尺/374平方米 （2間）
展廳實拍:
超大樓間距 18米 提供足夠隱私
背靠背 半獨立式別墅， 從正面看，就是完全獨立別墅。
背靠背 半獨立式別墅， 從正面看，就是完全獨立別墅。
唯一聯排別墅的三個單位
Basement 地下層 超級大停車位 可以放三輛豪車 停車位還配有充電樁的位置可以爲以後全面電車化做好准備。
一樓門廳兩邊都設有走廊，非常寬敞，也具有很好的獨立性！
客廳高頂大氣！
電梯可從地下層到四樓天台。
智能家居配備
一樓半隔間作爲書房 寬敞明亮
二樓大主人房
主臥浴室豪華大理石牆壁
二樓小主臥 自帶浴室 三樓也有一間一樣的小主臥
三樓客房
三樓客房
三樓共用浴室
四樓天台
Belgravia Drive 是一個分層有地住宅項目。107 個分層有地住宅，包括 104 個半獨立式和 3 個排屋，將于1月8號開放預覽，定于1月22日推出發售。這是 2022 年推出的第一項新項目。
建造類似于“獨立洋房”的標准
在 Belgravia Ace，JGP Architecture是設計建築師，Coen Design International是景觀設計師。在這一系列的半獨立式住宅中，18套是在後端而不是在側面連接——大多數傳統的半獨立式住宅是在側面連接的。這些背靠背的半獨立式住宅很不常見。正面看，它們就和獨立洋房無異。
18棟A型半獨立式洋房在街道層面的房屋前設有車廊，而不是地下室。從這個意義上說，它們類似于傳統的獨立式住宅。18間B型半獨立屋與A型單位相同。唯一的區別是從地下室進入停車場。
剩余的 68 棟半獨立式住宅在側面連接，就像傳統的半獨立式住宅一樣，可從地下停車場進入。三個排屋的結構與半獨立式房屋相似。
Belgravia Ace 的所有房屋都有五間臥室：二樓的主臥室和小主臥室，三樓的其他三間臥室（一間套房）。每個半獨立式住宅的第一層有6m寬的走廊和4.9m的天花板高度。開發商還提供了一個 1.95m 天花板高度的夾層閣樓，它是學習或工作場所的理想選擇。
每間半獨立式房屋的第一層都鋪有天然大理石地板，上層鋪有緬甸柚木地板。濕廚房和幹廚房都配備了 V-Zug 廚房電器。此外，幹廚房配備了三星Family Hub智能冰箱，而濕廚房配備了另一台三星冰箱。水龍頭和龍頭是 Grohe 品牌，而廚櫃則采用 Blum 系統。浴室配有 Grohe 配件和 Toto 衛生潔具。
Belgravia Ace 的房屋還設有私人電梯，所有臥室均設有落地窗。窗戶使用低輻射玻璃，可減少來自太陽的紫外線和紅外線。空調系統和家用電器的能效等級最高。開發商還爲鞋櫃提供了吸風功能，以去除異味。每棟房子都配有電動汽車充電站。
提供的許多可持續性功能不僅僅是隨口的說法。
當你在房子裏擁有可持續的功能時，例如在 Belgravia Ace，它有助于改善住戶的生活品質並降低運營成本。以配備等離子空氣淨化器的智能空調系統爲例，它有助于過濾掉有害汙染物。
未來趨勢需要更多空間、更多臥室
在可預見的未來，Belgravia Ace 將是最後一個主要的永久業權分層有地開發項目。開發商現在不熱衷于開發分層有地項目，因爲他們可以建造的房屋數量與傳統的有地住宅相同，而且成本更高，因爲他們必須提供公共設施和綠化。
Belgravia Ace的價格將超過每平方英尺$1,000。排屋的起價爲383萬起，而半獨立式住宅的起價爲410-455萬。
有地開發項目提供有地生活的特權和公共設施的便利，而無需處理維護問題。與在當前市場條件下價值約 500 萬至 600 萬的傳統有地半獨立式住宅相比，分層住宅爲買家提供了非常有吸引力的價格點。
人們對分層地住宅的生活還是保有熱烈興趣的。有限的供應意味著那些錯過獲得機會的人將不得不等待另一個分層項目推出，或只能選擇從轉售市場購買。
Belgravia Ace的預覽名額已被全部占用。如今，人們想要更多空間；他們喜歡房子有五間臥室的事實。除了多代同堂的家庭，許多感興趣的買家都是房屋升級者。
事實上，在當下的疫情時代，在家工作 (WFH) 的情況下，典型的三居室和四居室房屋對于大家庭來說可能太小了。他們希望更大的生活空間能夠在家中有效地工作。
融合需求
大型分層有地開發項目中提供的設施也是當前居家辦公形勢的加分項。家庭可以在自己的家園中舒適地度過美好時光。
Belgravia Ace 在正門設有下客區和空調大堂。它有一個雙層會所，一個居民休息室，一個配備齊全廚房設施的私人餐廳，一個遊戲室和健身房。有室外兒童遊樂區、燒烤亭和50m遊泳池。並非所有的分層式有地開發項目都能提供完整的設施，這需要相當大的土地面積。
預計大多數買家都是組屋和私人住宅物業的升級者。隨著房産價值的急劇上漲，他們中的許多人坐擁更大的潛在現金收益，這將大大有助于他們的房産升級。也觀察到最近的趨勢，父母爲孩子購買大宗房産提供預付定金。
其中一些買家可能是在鄰近的實裏達山莊（Seletar Hills Estate）的有地房産中長大，並希望住在父母附近的人。
傳統有地房産價格的飙升和新供應的缺乏也使它們超出了許多升級者的承受能力。
與疫情剛開始時的 2020 年初相比，目前看來，市場前景充滿朝氣，有所改善。
