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2022年開局並不樂觀，全球大環境充滿不確定性：大通脹來襲，就業市場疲軟，美聯儲即將開啓加息之路，美股動蕩，虛擬貨幣大跳水。這個開局讓人聯想到2020年初，疫情大爆發時的市場大崩潰。雖然這兩年的走勢與預測一致，這絕對不是說我們可以預測市場，只是表達，我們認真研究思考了市場基本面，謹慎的談我們對房地産市場的看法！
我從下面幾個角度，梳理一下新加坡的房地産市場：
– 獅城地産複盤和邏輯梳理
– 如何應對2022的風險
– 樓市基本面和價值點
– 投資機會在哪裏？
1遇見2022 – 開局和展望
在考慮投資風險時，有人在談疫情，有人在談烏克蘭打仗，也有人在談中國轉型，但是其實都與新加坡房産不太相關。其實最相關的是美國的通貨膨脹率和即將到來的加息。去年11月通脹率相比前年同比增長了7%，是40多年的最高通貨膨脹率。這個通脹的數據帶來了全球金融格局的改變。Goldman Sachs1月預測美聯儲今年應該會有四次的加息。具體怎麽加，加多少，我們是無法判斷的，但趨勢是，寬松量化時間太久了，現在的通貨膨脹遠超預期，美聯儲不得不退出寬松量化，走入加息的步伐 – 這是全球市場最大的不確定性。
關于加息，我放了兩個圖表如下。左邊是“標普500”，走勢從十二月的高點，已經有一個很大的下挫。右手邊是“比特幣”，著名風險資産。在最近這兩年，是被爆炒的，現在價格幾乎腰斬。這些下跌是對美國寬松量化的一個預期。所以今年我要先談風險，是因爲今年很大的一個不確定性就是加息的進程以及步伐，整個全球金融市場也會圍繞這個作爲主線，這影響到房地産市場。
我們把不太相關的事情去掉，找出確定和不確定因素，這個是大家投資中需要思考的問題。確定的是，今年會有混亂現象; 另外對基本面進行深入研究，從供需關系、成本上，是可以推導出一些確定的投資機會。至于不確定的因素，怎麽加息、會不會打仗、疫情的發展等等，我們可以做的，只是投資中相應的保護和防範措施。
各位如果咨詢投資大師的話，他們都會說投資的第一個目的是戰勝通脹。我覺得在新加坡這樣的城市裏面，房地産幾乎是最好，也是唯一的可以戰勝通脹的投資工具。大家看一下下圖中“2004年到2021年房價指數”的表現。PPI是Property Price Index, 是綠色的線。CPI是Consumer Price Index，代表通脹指數，是藍色線。可以看到近幾年，房價指數是超越了通脹指數的，說明房産漲幅是超過通脹的。這個道理也很容易理解，因爲新加坡土地資源有限，空間是極其稀有的。在有限的空間裏，各類行業可能有周期變動，但是人口在增加，需求在增加，貨幣在貶值，所以房價也會持續上漲。
另一個確定性因素是，我個人關于加息的一個有信心的看法：既然通脹來了，政府肯定要應對，方法是加息。很多房産投資者擔憂的是，如果加息，我的房産投資會不會變成負現金流。但是通脹本質是能源、鋼鐵等等成本全部上升，與房産相關的服務鏈成本也都全部上升。基于這個邏輯，如果你想要戰勝通脹，還是要選擇一個性價比不錯的房産進行資産配置。
2政策解讀
最近的降溫政策是2021年12月15日晚上放出，翌日即生效。我個人認爲此次降溫政策還算溫和：
一）此次政府降溫的目的，主要是爲了平滑增長的步調。在降溫之前的四個季度，房價的增長幾乎超過了10%。政府認爲這與人均收入還有GDP的增長是不相符的。
二）此次降溫並不是所有人都是受損者。新加坡公民和永久居民購買第一套房更有優勢了，他們是直接受益者。降溫核心擠壓的是外國購房者和本地多套房産的投資者，所以本地准備購買第一套房産的朋友，其實是政府政策要保護的人，內心可以更加笃定。除非你有其他特別擅長的投資領域，新加坡地産是一個普通投資者可以放心重倉投入的資産。
三）三大分區：市區中心、市區邊緣、郊區（CCR、RCR、OCR），也是分別有受益和受損者。降溫主要擠壓的是中心區CCR住宅，對于商業地産，例如寫字樓是變相利好。
長期看，一個幾乎確定的判斷：政府調控的目的是要房價增長與人均收入增加一致，保證房價Affordable。下面這個曲線是“新加坡的房價指數和月收入中位數”圖，當房價指數曲線超過人均收入曲線太多，政府會考慮出台政策擠壓房價。2021年下半年，房價再一次大幅超越收入增長（圖中白色與灰色分界線處），自然導致了降溫措施的再次出台。大家如果理解了這個核心，就不會被市場各種噪音影響了。作爲投資者，大家應該考慮的是：你的收入是否增加，房産投資資金是否充裕，購買的資産是否還有增值的空間。
還有一個可參考的數據是下圖展示的“新加坡家庭收入中位數的年度增長/降低百分比”曲線圖。除了在2020，新加坡收入水平下降了1.3%，從2010年到2019年，每年都是一個3%到8%之間的增長。所以當收入水平下跌，房價反而在瘋長，這對于政府來說，並不是一個樂見其成的情況，降溫穩定市場是必要的。
3核心數據分析
下圖歸納了“新加坡近24年來每一次的降溫和升溫措施”。紅點是降溫，一共17次，綠點是升溫，一共8次。大家可以看到大部分情況下，降溫後房價還是上漲的，只是速度放緩了。
下面這個圖表是過去每個周期房價均價增長幅度的指數。我覺得，新一輪的周期和07年的周期，邏輯是一樣的，只是表現方式不一樣。首先，08、09年的寬松量化導致07年的周期在前兩年就完成大部分的漲幅。但是在新的周期中，20、21年所做的寬松量化是前一周期的兩倍以上。前一次周期導致了60%的漲幅。我估計這一次貨幣的超發，也能達到差不多的漲幅。近兩年新加坡私宅平均漲幅約15%，還有些地方沒怎麽漲。但是核心資産，比如優質洋房，有些漲幅已經達到了50%到100%之間。所以現在這個時間節點，我們的投資策略應該是謹慎投資，而不是大膽入場。
3.1住宅市場
下圖左邊展示了“在售新盤的供應量”，從19年的三萬五下降到現在不到兩萬套。新盤的庫存量，幾乎是過去五年最低的。右手邊則是私宅市場租賃指數（Rental Index），可以看到從2020年第四季度開始，是直線上升的。說到現在的租房市場，那是一房難求，特別是9區和10區的大戶型，甚至有不需要看房直接擡價接單的情況。這確實是通貨膨脹的一個自然反應，供需不平衡。老百姓手上有多余的錢，大家願意去花錢改善住宅品質。
如果租金漲，會推動租金回報提升，自然也會推動房價的自然增長。其實租金是一個很好的告知真實市場的指數。不好的情況是，租金下跌，房價卻漲了。如果租金漲，房價漲，這是一個很健康的事情。
去年的私宅新盤交易量在一萬兩千多套，今年的新盤供應量大概在八千到九千套，我個人覺得這個數量是不夠的。下圖是“2022年三大分區預計推出的新房數量”，CCR主要是9、10、11區，外國買家爲主。這一輪降溫主要擠壓的是CCR，但是其實CCR的供應量反而是不低的，所以我覺得CCR今年有局部的機會，因爲一些開發商開盤不太可能開高，那麽此刻入場是有足夠的升值空間的。RCR是市區周圍，就像北京四環以外或者上海中環以外。OCR相當于北京六環以外或者上海外環以外。這樣的區域大部分都是打算做房産升級的（upgrader）。但是這兩個區的供應量是不夠的，供不應求，所以價格不太可能會下降。
下圖來自博納的研究數據，2022年滿足5年居住限制的組屋現在有三萬一千多套。很大一部分私宅的新房購買，是組屋到了五年居住時限後，進行的品質升級和社區升級，所以核心市區外的潛在購買力是非常高的。結論就是，CCR有可能有比較好的開盤價，和投資機會。RCR、OCR是剛需市場，需求量依然非常大，但是供應量是不夠的，所以目前價格是比較難降低的。
房産投資的底層邏輯是土地供應量和土地成本。根據下圖可以發現，供應量在過去的幾年其實是不高的。17、18年大量的私宅集體出售並不能直接轉化爲及時的房源，因爲有一個建築周期在那裏。18年開始建設的房子基本上2023年才能完工，有可能2023年的可住的新房會多一些，但是現在的供應量是不夠的。除了集體出售，政府賣地（Government Land Sale, GLS）也是持續走低，這會造成接下來兩年的供應會持續跟不上。所以我覺得現在市場上漲的一個根本動力是剛需，但是這1-2年可住新房的供應量跟不上。爲什麽跟不上？因爲土地成本增加了，建築成本大幅上升。站在開發商的角度，房價漲得不夠高，成本卻很高的情況下，利潤空間很薄，所以甯願等候，不願意輕易買地建房，給自己套個5年賣完的緊箍咒。
下面這張圖是OCR地區政府賣地的均價，2021年郊區賣地均價已經達到了$1,161, 開發商要起碼買到兩千塊才能賺到10%的利潤。所以未來OCR的新盤單價會賣到單價$2000psf。
下面這張圖是EC的政府賣地投標價，2021年最高可達單價659。EC其實是介于組屋和私宅之間的一個産品，反映的是新加坡中産階級的一個消費水平以及開發商對市場的判斷，是一個基准線。未來EC的土地價格還會漲，可能達到現在私宅地價的水平。
3.2別墅市場
別墅市場代表了大資金（big money）的走勢。去年的別墅交易如果光看絕對數量，並沒有2010、2011年高，但是總交易額還是去年更高。
根據EdgeProperty做的研究，我們看到2020和2021別墅的價格對比。去年的總金額比前年的總金額高了50%。這是一個寬松量化後的結果，如果是植物園附近的別墅，價格已經翻倍。這是smart money對市場的看法：目前別墅市場價格可能已經直接接近了第一個價格天花板，其他市場板塊，比如公寓會慢慢地跟上。
3.3寫字樓市場
過去兩年寫字樓市場其實是一個寒冬期，但是看下圖JLL做的一個預測，從2021年開始，甲級寫字樓的租金已經在悄悄回暖，租金還在繼續上漲。從今年或者明年開始，後疫情下的工作模式都會慢慢恢複（normalized），大家總是要學會與病毒共存的。過去的幾千年，人與病毒都是一起進化的。慢慢地，即使需求可能回不到疫情前的水准，很多人還是會離開家裏，回到寫字樓。整個寫字樓市場已經經曆了一個結構化調整。疫情下受益的企業，比如說科技類的，以前是駐紮在郊區的，現在來到市區了。有些行業萎縮了，那它們的空間就會被新崛起的公司替代。
4市場預測
總結以上分析，博納産業(SGX:OYY) 做出了如下預測(主要看最後橙色陰影部分):
CCR有可能今年四個季度價格基本趨平，所以我覺得，是有投資機會的。但是其他剛需市場，供應量不足，需求旺盛，價格是上升的。除非全球宏觀出現很大的危機，交易量可能會下降，單價格很難下跌。
總結一個大概的判斷是：今年是一個“慢牛”普漲的市場，尤其是HDB、EC、PTE市場；買家需要更大的居住空間，大戶型缺貨；建築成本大幅上漲；房市降溫政策繼續擠壓市場，導致交易量下降，但價格會維持或上漲。
下圖是今年新盤的一個均價預測，如果某一市場區間樓盤産品性強，但價格偏低，那是可以考慮的。
52022機會在哪裏？
投資的一個核心思考點：尋找有安全邊際的資産。用這樣一個思維，投資新加坡房地産達到的保值和增值是沒有問題的。下面我會跟大家說說怎麽樣找到這樣的資産。
5.1CCR 市區中心區
第一個是CCR的機會，CCR本來就漲得不多，因爲外國印花稅主要打擊的是CCR。對于開發商來說，如果開盤價格太高，自己也會擔憂消化不掉。中長期看，我認爲增加的10%的稅並不會擊垮國外投資者需求，因爲剛需大資金是不會被這10%的額外增稅動搖的。短期其實無法判斷，爲了測試市場反應，有些開發商可能會故意低價開盤，而這時候就是本地投資者的機會了。
關于CCR投資，我的另外一個邏輯是市中心與周圍地區的價差是曆史新低。不管是金融區CBD還是烏節路，包括Bukit Timah這一區域，這些樓盤打折其實是機會。剛需加上通脹推動了房價的上漲，而且郊區與市區的房價還越來越接近，但是市區中心畢竟是核心區。本地的買者一般習慣在自己住慣的區域更換新房，而且核心區的組屋較少，所以市區核心區是很多本地買家的盲區，造成有些核心區樓盤開盤並不高。有時候會發現郊區的房子有人排隊在看，但是市區反而沒有人看。綜上所述，今年市中心低價樓盤是一個很好的機會，值得關注。
建議各位買家朋友可以和博納的顧問、經紀人保持良好的關系、積極地聯絡，讓他主動告訴你核心區打折樓盤的消息。
5.2打新策略
打新策略是新加坡式的投資方法，常見情況是，新加坡開發商剛開盤時，把房的價格放低以增加短期銷售量，等到房子建好，剛需的買主進場，第一批買主即可盈利出場。下面這個圖表是Martin Modern的曆史月度價位圖，是我在2017年投資的一個地産。當時開盤價是2,200新幣每平方英尺，我個人覺得很便宜，所以進行了投資，到後來最高點的3,208新幣每平方英尺，現在均價也是要2,900新幣每平方英尺左右。漲幅大概在30%左右，加上4倍杠杆，這在新加坡房地産已經是很好的投資回報率。基本新加坡本地市場不會出現翻好幾倍的情況，但是新加坡貸款利率低，你可以用杠杆去博取本金翻倍的回報。
5.3騰挪 Switching
我和我們博納産業KFD部門常推薦爆款産品。下面我列舉了一些過去兩年我們KFD推薦過的樓盤的盈利情況。
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The M: 2020推薦2400psf，2+1戶型，1.7xm, 2年價格已上漲20%($2.1m)
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Midtown Modern3+1戶型， 2021推薦價格$2.2xm，一年價格上漲15%+
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Jadescape: 售罄，均價已上漲超過15%
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OPB: 三房 stack 12 僅僅 $2200psf，價格上漲+15%
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Paterson Suite 四房 售罄，價格上漲+20%
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Parc Esta 5房 2.25m, 價格上漲約 +20%
很多早幾年進場的朋友，投資到爆款産品的朋友，現在是幾乎本金翻倍出場，再滾一次雪球的機會！未來過三四年，還有再次翻倍的機會。
騰挪的思路很簡單，那就是從99年地契換永久地契，從郊區換市區，從小戶型換大戶型。
總結
在不確定性中尋找確定性
今年充滿不確定性因爲宏觀的風險大，要謹慎。但是確定的是，新加坡房地産基本面很好，因爲價格沒有什麽下跌空間。漲得很多、租售比很低的物業，大家可以出售，進行騰挪。CCR的機會，一個是住宅打折樓盤，另一個是寫字樓的複蘇，大家可以關注一下寫字樓租金的變化。
最後送給大家一句話：人生就像滾雪球，最重要的是發現很濕的雪和很長的坡。
作者介紹SPEAKER INTRODUCTION
主講人: Kevin Feng 馮舟，新加坡主板上市公司博納集團(SGX:OYY)董事，博納精英隊總監。
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硬核分析：2022新加坡地産哪裏值得買？
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編輯：XXJ
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