區塊鏈、分布式賬本技術和智能合約等科技日臻成熟，使資産代幣化（tokenization）越來越普及，爲房地産投資帶來更多可能。本期《理財錦囊》爲讀者介紹房地産代幣化的發展，探討投資者該如何布局及抓住新的投資機會。
由于房地産的投資周期長、流動性不高，使口袋不深的投資者望而卻步，轉向房地産投資信托（REIT）這類更容易掌握的投資産品。
除了REIT之外，房地産代幣化近來引起市場關注，它大大降低投資門檻，借助區塊鏈科技並采納分布式賬本技術（distributed ledger technology，簡稱DLT），將實質資産證券化，讓房地産轉換成可以交易的數碼代幣。
作爲本地少數專門提供房地産代幣的線上投資平台，RealVantage和Fraxtor近日獲得新加坡金融管理局的資本市場服務（Capital Markets Services）正式執照；它們在申請執照期間向合格投資者和機構投資者提供服務。
RealVantage聯合創辦人王文傑接受《聯合早報》訪問時解釋，房地産代幣化一般分爲兩種，一種是將持有該房地産的公司股權代幣化，另一種則是將房地産的融資代幣化。前者等同于股票，持有者能享有固定股息及有權分享房地産脫售收益，而後者等同于貸款票據，持有者能享有固定利息。
Fraxtor聯合創辦人兼執行董事佘仰文強調，作爲資本市場産品，數碼代幣猶如集體投資計劃中的證券或單位。在不涉及中介的情況下，嵌入代幣編碼中的智能合約將決定如何購買或出售代幣；迅速結算、方便交易是顯著優勢，更改所有權只需幾秒鍾。
由于每個代幣可以代表股權或債券，因此能在受監管的交易所進行交易。“它的價值獲房地産支持，因此價格不會像加密貨幣一樣波動。”
在佘仰文看來，與REIT相比，房地産代幣化讓投資者享有更多自主權，能選擇他們想投資的房地産，包括開發項目等，尤其當房地産增值時，能獲得更大收益。
例如，當REIT管理人脫售房地産時，單位持有人無權享有脫售收益，因爲管理人一般會把該項收益用來再投資或償還貸款。此外，雖然投資開發項目能獲得更高的回報，但REIT卻面對一定限制，且無法把超過10％資産投資于開發項目。
第一太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部高級主管張敏璋說，沒有REIT經理作爲中間人，加上無須支付遵守交易所法規的費用，因此房地産代幣持有者能分配更多租金收入。
與REIT相比風險更高 較適合經驗豐富投資者
盡管投資房地産代幣讓投資者能以較小額投資，但這等同于直接投資單一房地産，比擁有多元化投資組合的REIT面對更高風險，因此適合經驗豐富的投資者。
張敏璋認爲，投資者首先必須了解房地産的概況，最好能實地考察，掌握它的地理位置、人流量、租戶的生意表現等。由于房地産代幣還很新穎，發行人本身的信譽也非常重要。
國大房地産與城市研究院副院長李乃佳提醒，房地産代幣若涉及未竣工項目，意味開發風險會轉移至投資者身上。
除了股息支付方式、代幣所有權之外，代幣的流通性也非常關鍵，即投資者能否方便地進行交易。在他看來，房地産代幣的投資氛圍依舊薄弱，投資者仍較青睐REIT。
助投資者進軍海外房地産市場
除了新加坡房地産，提供房地産代幣的線上投資平台也讓投資者有機會進軍海外房地産市場。
過去三年，RealVantage提供新加坡、英國、澳大利亞、美國房地産的投資機會，通常是個人投資者無法涉及的機構級房地産，例如悉尼甲級辦公樓或英國共管排屋開發項目。這些項目的總回報率介于7％至20％，取決于風險程度。
王文傑透露，平台最低投資額爲2萬5000元，以項目所在地的流通貨幣爲准。代幣通常由發行人或受托人托管。房地産則由在本地新設立的特殊目的公司持有，代幣持有者作爲公司普通股東，RealVantage負責管理公司。
回報通常需幾年時間
他建議投資者應參與投資整個周期以獲得最大收益，一般需要兩年至五年，“房地産作爲一項中長期投資，回報不會在幾個月內實現，通常需要幾年時間。”
自今年1月獲得金管局的資本市場服務執照後，RealVantage已開放給所有投資者，包括合格投資者和散戶投資者。收費方面，平台會征收股權費及績效費。前者約集資額的2％，通常向項目的合作夥伴而不是投資者征收；後者則是達至投資者最低回報後才開始征收，一般以內部收益率10％爲門檻。
創立于2017年的Fraxtor提供的投資機會包括本地有地和非有地住宅開發項目、英國學生住宿、加拿大療養院，以及澳大利亞開發項目。平台目前最低投資額爲2萬元，隨著用戶群增長，正打算進一步降低投資額的門檻，並開放給散戶。
佘仰文透露，該平台爲開發項目設定的投資目標是內部收益率每年達12％。有一些項目已實現每年20％至30％回報率。平台征收交易費不超過2％，不過項目發展商或經理會另征其他費用。
他強調，平台並不負責托管代幣，投資者須參與投資直到期滿爲止。不過爲了增強代幣流動性，該平台正計劃建立轉手市場，或借助第三方監管的數碼資産交易所。
專注房地産市場的數碼資産交易所SDAX Exchange去年9月獲得金管局發出的認可市場運營商（recognised market operator）執照，第一個上市項目爲房地産代幣。
SDAX Exchange首席執行官傅文富說，自去年12月推出數碼資産交易平台以來，交易所的目標是未來半年推出更多上市項目爲投資者提供獨家投資機會，以滿足不同的風險狀況和投資需求。