美好教育的溫馨服務平台
A Comprehensive Service Platform For Future Education
在2021年底的時候，新加坡多部門聯合公布了額外買家印花稅的新政策調整，一石激起千層浪，引發了大家對于新加坡房地産投資的新討論。
其實除了常見的買家印花稅以及剛調整的額外買家印花稅外，在新加坡的房地産交易環節，還有另一個稅種——賣家印花稅（SSD），也在對新加房産投資的方式産生著深刻影響。
賣家印花稅是什麽？
印花稅有多種類型，本質是對與財産、股票或股份有關的事項進行征稅，最終向新加坡稅務局（IRAS）繳納。
而與買家印花稅和額外買家印花稅設定的目的相似，政府征收買家印花稅（SSD）也是一種調節房地産交易的措施。
與近期調整額外買家印花稅一樣，賣家印花稅也經曆了多次調整，主要目的在防止“快買快賣”。目前，新加坡賣家印花稅並不是覆蓋所有的房産，會以購房時間點爲標准，分情況進行征收。
支付賣家印花稅金額會根據房産售價或市場估值進行計算，取其中較高者作爲征稅稅基。此外，即便是出售住宅的部分權益，也會以較高者爲准。因此，想用“陰陽合同”逃稅，是無法躲過賣家印花稅征繳的。
賣家印花稅要繳多少？
新加坡賣家印花稅最早于2010年2月推出，初期稅率較低，經過兩次調整和提高後，最終在2011年1月14日推出影響重大的稅率及相關政策。
此後，賣家印花稅在2017年3月11日進行了修訂，稅率會因購買時間和持有時長而變化，具體稅率如下：
賣家印花稅的誕生源自于政府對炒房的政策重視，而2017年的修訂則源自于炒房情況得以緩解的狀況。根據目前的賣家印花稅政策，新購房産在3年以後，就無需支付賣家印花稅。
而截至目前，舊稅率的免稅期已到（2017年3月10日的4年後即免繳），所有賣家都需要參照新的稅率。
假設一個賣家在2019年3月11日購買了一處房産：
計劃于2020年2月11日以200萬新元出售，市價爲195萬新元。此時持有期不到1年，適用12%的稅率，取最高的售價200萬新元，應支付賣家印花稅：200萬新元x 12%=24萬新元。
計劃于2021年4月11日以210萬新元出售，市價爲220萬新元。此時持有期超過2年但不足3年，適用4%的稅率，取最高的市價220萬新元，應支付賣家印花稅：220萬新元x 4%=8.8萬新元。
新加坡房産的“長期投資”邏輯
無論是哪種印花稅，都體現著新加坡政府構建健康房地産市場的目標。根據近10多年的房産市場價格增長變化，可以看出對應時期，所受到政策的影響：
2009年中新加坡房産開始了4年的快速攀升，此後新加坡政府快速出台一系列的調控政策：
1）賣家印花稅逐步推出不同階段的稅率，2011年更調高至1年內16%；
2）貸款比例不斷下降，貸款年限也開始下調；
3）額外買家印花稅開始施行並進行了調高；
4）總貸款比率占收入比例不得超過60%的政策。
最終，調控政策開始發揮作用，房價增速從2010年底開始放緩，一直延續至2013年。
從2013~2018年，新加坡房價經曆了較爲平緩的一個時期，調控效果明顯。但同時，新一波的房價增長開始醞釀。
2018年3月，新加坡的經濟繁榮推動了房地産市場新的增長趨勢，政府再一次收緊房産政策，通過增加買家額外印花稅和降低最高銀行貸款比例來穩定房地産市場。
而遭遇2020年的疫情後兩年，新加坡房價仍連續多季度上漲。2021年，新加坡私人住宅價格更同比2020年大漲10.6%，創下2011年以來的最高漲幅。因此政府在2021年底緊急進行了額外印花稅的政策調整，保證房産市場與經濟面的協調增長。
可以說，新加坡房地産市場的潛力在于新加坡經濟市場的穩定發展，以及對廣大國際資本的強大吸引力。
新加坡財政部長對明年新加坡的經濟進行展望，預測增長會介于3%到5%左右，而新加坡再次登上國際金融中心的競爭力第二強的消息，都爲新加坡地産市場提供了長期支持。因此，可以說投資新加坡房産的關鍵恰恰在于長期投資。